הוויכוח על המטרו: האם בעלי הנכסים באזור התחנות נהנים מעליית שווי?

מתי, אם בכלל, יתחילו העבודות על פרויקט המטרו? בעוד ממשלת השינוי דחפה לכיוון, שרת התחבורה החדשה־ישנה מירי רגב הבהירה בשבוע שעבר כי היא מתנגדת להמשך קידום הפרויקט ואף תביא אותו לבחינה מחדש, ואילו שר האוצר בצלאל סמוטריץ' נחוש להעביר את חוק המטרו בהקדם.

● כל מה שלא ידעתם על מיסוי דירה להשקעה | מדריך גלובס
● מה גובה היטל ההשבחה שישלמו היזמים על פינוי ובינוי בציר המטרו?

בינתיים, דוח חדש שהוזמן על ידי שורה של עותרים לביטול "חוק המטרו" בראשות התאחדות הקבלנים, מראה כי גם השוק עדיין לא מאמין בפרויקט התשתיות הגדול. הדוח, שחובר על ידי משרד השמאים קמיל טרשנסקי רפאל, מעלה ספקות לגבי התועלת הנדל"נית שתופק מתמ"א 70, שאמורה להגדיל את נפח הבנייה לאורך צירי המטרו. מהדוח עולה בין היתר כי מחירי הנדל"ן, בסמוך לתחנות המתוכננות של המטרו, שהיו אמורים לעלות לאור הפוטנציאל הכלכלי הרב שמתכנני המטרו ביקשו להעניק להם - לא עלו.

הדוח אומנם הוצג מטעם העותרים, אולם הוא מבוסס על עסקאות אמת שבוצעו בחודשים האחרונים בנכסים באזור המיועד של המטרו ולא על ספקולציות. אחרים הזהירו שבמקרים רבים המטרו לא ישביח, אלא יוריד את שווי הנכסים, או שיותיר אותם כפי שהם.

סעיף 19 בחוק הרכבת התחתית קובע הטלת מס שהכנסותיו ישמשו למימון בניית קווי המטרו העתידיים. במסגרת אותו סעיף נקבע כי היטל השבחה שיחול על בעלי הנכסים הנמצאים בקרבת התחנות המתכננות של המטרו יהיה בגובה 40% מההשבחה שיועבר לעירייה, ובנוסף יוטל עליהם מס של 35% נוספים, שישולמו למדינה.

הרעיון מאחורי הסעיף היה שאזורים הסובבים את תחנות המטרו יזכו בתוספות של עשרות ואף מאות אחוזי בנייה, מה שיעלה מאוד את שוויים, ויאפשר את גביית המסים בשיעור החריג של 75% מההשבחה. התוכנית שאמורה להביא להשבחה של הנכסים הללו היא תמ"א 70, שכרגע נמצאת בדיונים פנימיים בוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה, שאמורות להגיש עליה את הערותיהן.

תוכניות מתאר עם יותר זכויות בנייה

מהדוח עולה לדוגמה, כי תוכנית המתאר של העיר תל אביב (תא/ 5000) וכן תוכניות עירוניות אחרות, מציעות כבר היום יותר זכויות בנייה מאשר תמ"א 70. לגבי חלקים ממתחם חוף התכלת שנמצא מערבית לכביש החוף ודרומית לאזור התעשייה הרצליה פיתוח, הדוח קובע כי תמ"א 70 לא רק שאינה משביחה, אלא ממש פוגעת בזכויות הבנייה של תוכניות המתחם, משום שתמ"א 70 תאלץ את היזמים להמיר כ־20% משטחי המגורים בתוכנית לשטחי תעסוקה.

לפני כשנה אושרה תוכנית לאזור משולש הבורסה ברמת גן, שגם נכלל במפות של תמ"א 70 באזורי ההשפעה של המטרו, בהיותו סמוך לתחנה המיועדת במפגש הרחובות נמיר־פנקס בתל אביב - כלומר בטבעת השנייה מהתחנה.

מהנתונים עולה כי הזכויות המאושרות בטרם אישור תמ"א 70, היו גבוהות יותר: הזכויות הגיעו ליחס רח"ק (רצפה חלקי קרקע) 17, יחס שגבוה פי יותר משלושה מממוצע הרח"ק שנקבע בתמ"א.

 מפת קווי המטרו המתוכננים

תוכנית "מתחם בית הבד" בהוד השרון מדברת על מתחם להקמת מבנה בעירוב שימושים הכולל מגורים, מסחר ומשרדים בדרך רמתיים פינת סמטת בית הבד. ושוב - גם בתוכנית זו נקבעו זכויות בנייה גדולות מזכויות הבנייה שמקנה תמ"א 70.

"מהאמור לעיל, עולה כי במקרקעין רבים המצויים במתחם ההשפעה של תמ"א 70 מאושרת מסגרת תכנונית והיקף זכויות השווה / גבוה להוראות התמ"א זמן רב לפני ההחלטה על ביצועו של מיזם המטרו, לרבות באמצעות חוק המטרו וכתיבת תמ"א 70, ולכן הליך תכנונן נמצא ללא קשר ישיר לתמ"א והזכויות מכוחן אינן משקפות את הוראותיה", מסכמים כותבי הדוח.

כשמדובר במיסוי הגבוה שיוטל על בעלי נכסים באזורים המסומנים כאזורי השפעה של המטרו, הם מציינים, כי "המסגרת התכנונית שהותוותה על ידי התוכניות הכוללניות / מתאריות ותמומש על ידי תוכניות מפורטות בעתיד הקרוב, תמוסה בהיטל השבחה ומס השבחת מטרו בשיער כולל של 75% החל מהמ"ר הראשון הנוסף, אף על פי שאין קשר ישיר בין היקף הזכויות המאושר לבין הוראות תמ"א 70 , ואף שאין בפועל העצמת זכויות בהתאם להוראות תמ"א 70 , שלא לומר לעיתים אף קיימת פגיעה תכנונית, כך שלא קיים בפועל פיצוי על המס המוגדל שנקבע בחוק המטרו אלא נקבע מיסוי מוגדל על זכויות קיימות".

בעלי הנכסים כבר מתמחרים את השינוי?

וכאן מגיע חלק אחר של העבודה, שהוא קריטי להבנת מידת האמון ששוק הנדל"ן רוכש לפרויקט המטרו. בתמ"א 70 נקבע, כי החל מה־1 בינואר 2023 תוכניות שיופקדו במתחמי ההשפעה של תמ"א 70 יוכרו כתוכניות משביחות ולכן יהיו כפופות לחוק המטרו המטיל סה"כ 75% מס על ההשבחה.

לטענת כותבי הדוח, התאריך נקבע לאור הסברה כי בעלי זכויות במקרקעין המצויים במתחמי ההשפעה מכלילים בשווי הנכסים שלהם את העובדה כי קו המטרו יעבור בסמוך לנכסים בעתיד. אם סברה זו נכונה - כבר עכשיו היינו צריכים להבחין בעליות מחירים של נכסים שנמצאים בתחומי ההשפעה של המטרו.

על מנת לבחון את הדברים, הם דגמו עסקאות על דירות חדשות שבוצעו בתחום ההשפעה של המטרו בסמוך לארבע תחנות ייעודיות, לעומת דירות שנמצאות בסמיכות, אך לא בתחום ההשפעה.

הממצאים הראו כי המחיר הממוצע לדירות חדשות שנמצאות בסמיכות לתחנת נמיר־פנקס הגיע ל־68,911 שקל למ"ר, בעוד שהמחיר הממוצע לדירות חדשות בסביבה שלא בסמיכות לתחנה הגיעו למחיר ממוצע של 69,500 שקל למ"ר.

הציפיות לעליות מחירים לא התגשמו במציאות

דירות חדשות שסובבות את תחנות המטרו של "כיכר מגן דוד" ו"כיכר הבימה" הגיעו למחיר ממוצע של 63,438 שקל למ"ר, בעוד דירות בסביבה שאינן במרחב ההשפעה עלו בממוצע 62,170 שקל למ"ר, ובמילים אחרות - אומנם המחיר הממוצע יותר גבוה, אך לא בצורה משמעותית.

תחנה אחרת שנבדקה הייתה "כפר גנים" הסמוכה לשכונת כפר גנים ג' בפתח תקווה. כאן הוברר, כי בעוד דירות חדשות שנמצאות במתחם ההשפעה הגיעו למחיר ממוצע של 27,144 שקל למ"ר, דירות מרוחקות יותר היו רק מעט יקרות יותר והגיעו למחיר של 27,255 שקל למ"ר.

כלומר שוק הנדל"ן עדיין לא מתייחס למטרו, ואם היו הערכות שמחירי נכסים שליד התחנות יעלו - הן לא התגשמו במציאות. יזמים אולי משתמשים במטרו כאמצעי שיווק, אבל לא מעלים בגללו את המחירים.

"מסד הנתונים הנ"ל הובא מדירות חדשות, בשלושה מוקדים שונים, אשר אינן מגלמות נכון למועד הקובע זכויות בנייה נוספות, ולכן אנו סבורים כי משקפות באופן מיטבי וככל הניתן, את השאלה, באם עלו שוויים של מקרקעין רק לאור פרסום תשריטי תמ"א 70 הכוללים את מתחמי ההשפעה ו/או באם הקונה הסביר / בעלי זכויות במקרקעין מגלמים את האפשרות שייתכן ובעתיד תעבור רכבת המטרו - על מחירי הדיור. מהנתונים הנ"ל עולה כי התשובה לכך שלילית, מחירי הדיור הן במתחמי ההשפעה והן מחוצה להם הינם ללא פערים מהותיים", מסכמים כותבי הדוח.