בגיל 29 עם 300 אלף שקל בכיס הוא החליט לקנות דירה להשקעה. האם זה השתלם?

בפברואר 2021 רכש אור אלפרוביץ' דירה להשקעה בבת ים. תמורת 1.275 מיליון שקל הוא קיבל דירת שלושה חדרים בקומה הרביעית של בניין ישן, באזור שרבים מבנייניו עוברים תהליכים של התחדשות עירונית. לפי החוזה עם המוכרים, רק חצי שנה לאחר מכן הדירה עברה בפועל לידיו, והוא החל לקבל כסף (3,800 שקל לחודש) משוכרת חדשה שנכנסה לדירה.

● כך הצליח זוג מפרדס חנה לצבור שלושה בתים ומשרד עד גיל 40 
● הצעיר שהחליט להשקיע בבאר שבע גם בתקופה שהמשקיעים יוצאים מהעיר
● ת"א בראש, רמת השרון וגבעתיים אחריה: שיאניות המחירים של דירות 4 חדרים 

את אלפרוביץ' פגשנו במסגרת "כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס. "בגיל 29 צברתי בערך 300 אלף שקל", מספר אלפרוביץ'. "סבא שלי - שהוא דמות מאוד גדולה וחשובה בחיים שלי - שבנה את עצמו מאפס בתוניסיה, ובנה בעצמו בתים, אמר לי 'תמנף את הכסף. מקסימום, אתה מוכר ומפסיד 10%. זה לא יהרוג אותך, אתה צעיר'".

חמוש בעצה של סבו, וברצון להשקיע נכון את הכסף שצבר מעבודות והשקעות שונות, החל אלפרוביץ' באמצע 2019 למשש את הדופק של תחום הנדל"ן. הוא לא שיער כמה הדרך תהיה מפותלת.

"בניתי אקסל מהמודעות"

את הצעדים הראשונים עשה קרוב לביתו בתל אביב, אולם לאחר שבדק את המחירים בדרום העיר, והבין שהם חורגים מהתקציב שלו, הוא חיפש יעד אחר. חבר סיפר לו על טירת הכרמל. והוא יצא לחקר שוק מעמיק.

מה כלל חקר השוק שקיימת?
"בניתי אקסל ממודעות שראיתי, כך התחלתי להבין את רמות המחירים. סימנתי מתי פרסמו את הדירות כדי להבין כמה זמן הן עומדות בשוק. בנוסף קראתי את כל מה שניתן היה לגבי תוכניות פיתוח. קראתי תוכניות מתאר מחוזיות וארציות, ותוכניות של התחדשות עירונית".

אלפרוביץ' יצר קשר עם מתווך בטירת הכרמל ויצא ל"טיול מודרך" בכמה נכסים שעמדו למכירה. "ראיתי שבע דירות, שהמחיר הממוצע שלהן עמד על כ־700 אלף שקל ואחת מהן אפילו נראתה לי מתאימה", הוא מספר. עם זאת זמן קצר אחרי שחזר מהביקור הוא החליט לוותר על השקעה בעיר. "דיברתי עם סבא שלי והוא הוריד אותי מטירת הכרמל".

למה?
"הוא אמר לי שבמרכז הארץ תמיד יהיה ביקוש".

אלפרוביץ' מציין שהיו עוד שיקולים שלבסוף הביאו אותו לרדת מטירת הכרמל, אך אין ספק שהעמדה של סבו השפיעה עליו יותר מכול.

העיר הכי זולה במרכז

"כשהתחלתי לחפש מיקום חדש ראיתי שבת ים היא העיר הכי זולה במרכז, ויש לה יתרונות כמו קירבה לת"א והרכבת הקלה", אומר אלפרוביץ'. הפעם הוא החליט לרדת לשטח בשלב מוקדם ושוב נעזר במתווך. "כשהגעתי הבנתי כמה כל שכונה שונה משכונה אחרת, והבנתי לראשונה את התנופה של ההתחדשות העירונית בבת ים", הוא אומר.

בסיבוב הדירות השני שקיים בעיר, הוא נתקל בדירה עם פוטנציאל. לדבריו, "ראיתי דירת שני חדרים בקומה רביעית בלי מעלית, במתחם שמיועד לפינוי בינוי. המחיר היה 1.1 מיליון שקל ואני זוכר שאמרתי לעצמי 'זו הדירה!'". אלא שגם הפעם סבו הוריד אותו מהכיוון החדש. "הוא אמר לי שקומה רביעית, בלי מעלית זה לא הכי אטרקטיבי ושיהיה קשה להשכיר אותה", הוא אומר. מכיוון שמדובר היה בפברואר 2020 - רגע לפני פרוץ הקורונה, התוכניות של אלפרוביץ' נעצרו זמנית.

"בערך חצי שנה לאחר מכן נתקלתי בפרסום באיזה אתר, שאמר שפרויקט ההתחדשות העירונית שבו ראיתי את הדירה שכמעט קניתי - אושר, ושהולכים לבנות שם כמה מגדלים - זה הדליק אותי לחזור לבת ים. דיברתי עם אותו מתווך שהראה לי את הדירה וראינו כמה דירות. מצאתי דירה ברחוב השקמה בעיר, בקומה רביעית בלי מעלית. הפעם כבר לא היה אכפת לי כי ראיתי שבאמת אנשים גרים בקומה רביעית בלי מעלית".

בדק הבית ביטל עסקה

אחרי משא ומתן הצדדים הסכימו על 1.245 מיליון שקל, אלא שאלפרוביץ' ביקש לקבל סקירה על מצב הדירה מחברה שמבצעת בדק בית. ההחלטה הזו הייתה ההשקעה הטובה ביותר שביצע, היות שהסקירה העלתה שהמצב הפיזי של הדירה ירוד, ובכדי להביאה למצב תקין יש צורך בשיפוץ בהיקף של כ־150 אלף שקל. אלפרוביץ' ביטל את העסקה, ושוב נאלץ לכתת רגליים מחדש.

"לקחתי שבוע להרים את עצמי מהבאסה, אבל הבנתי שהבדק בית הציל אותי", הוא מספר. הפעם חזר לראות דירות עם מתווך אחר, ואחת מהן הותירה עליו רושם חיובי. "זו הייתה דירת 3 חדרים ברחוב שהכרתי. שוב, קומה רביעית בלי מעלית. אחרי מו"מ קצר שהוריד 15 אלף שקל מהמחיר המבוקש, הם סגרו על 1.275 מיליון שקל. מועד הפינוי נקבע לחצי שנה קדימה, כך שאת ההכנסות הראשונות מהדירה הוא ראה רק בסוף הקיץ.

עד כמה המאמץ השתלם? התשואה החודשית נטו עומדת על כ־3.4%, סכום שכיום, לאור העלאת הריבית, נופל מתשואות על פקדונות שהבנקים מספקים. הריבית אף הביאה להעלאה ניכרת בהחזר החודשי של אלפרוביץ', בשל המינוף הגבוה על הנכס.

לדבריו הוא הביא בחשבון מלכתחילה תשואה חודשית שלילית של כ־400 שקל, אלא שכיום הוא כבר מחזיר כ־1,400 שקל. לדבריו הוא איננו מתרגש מכך, ועומד היטב בהחזרים. עם זאת הוא מצביע על היתרון הגדול שההשקעה מהווה עבורו עד כה והיא עלייה ניכרת בערך הדירה, אותה הוא מעריך כיום ב־1.7 מיליון שקל.

אתה חושב שהגיע הזמן לממש את ההשקעה ולמכור את הדירה?
"המחשבה הזו עברה לי בראש אבל אני צופה שבבת ים המחירים רק יעלו, ואני יודע שבחוזה השכירות הבא המחיר יעלה ב־300־400 שקל, וזה יקזז לי את ההעלאה של הריבית על המשכנתה. אני גם מאמין שבעוד שנה שנתיים יהיו ירידות בריביות והמצב יתאזן בסופו של דבר".