המשבר בהייטק לא מפחיד את חברת חללי העבודה ROOMS: "כל המשרדים שנבנים בת"א ייחטפו"

בקרוב נציין שלוש שנים לסגר הקורונה הראשון. התפרצות המגפה הביאה איתה תקופה של אי ודאות עצומה בתחום המשרדים, ולא מעט גורמים טענו כי העולם הזה ישתנה לתמיד. בתוך העולם הזה, עתידם של חללי העבודה המשותפים נראה מעורפל עוד יותר: הלקוחות המזדמנים היו הראשונים לעזוב, ומי יכול היה להבטיח אז שהם בכלל יחזרו?

● מה עומד מאחורי פיטורי הענק של מיקרוסופט? | ניתוח
● בצל המשבר בהייטק: החברות הגדולות מחזירות את העובדים למשרד
● מגרש כדורגל, חדר מסאז' ומסעדת שף: ההייטק במשבר, אבל השדרוגים במשרדים לא פוסקים 

כל חברות החללים המשותפים חוו את הפגיעה הזו על בשרן, אך יש שראו בכך דווקא הזדמנות: "בתחילת הקורונה היינו קטנים מאוד", מספר נדב פתאל, מנכ"ל חברת החללים המשותפים ROOMS מבית רשת המלונות פתאל. "רק אחרי ההנפקה של פתאל ב־2018 חשבנו ללכת לאפיקים נוספים, לצד המלונאות, כך שבין הרבעון הרביעי של 2019 לרבעון הראשון של 2020 עוד לא הספקנו לתפוס נפח משמעותי.

"ראינו מה קורה מסביב. ראינו את המחירים יורדים, את המשרדים מתרוקנים, ולא ידענו כמה זמן זה ייקח - אבל האמנו שיש כאן דווקא הזדמנות, משום שגם אז חשבנו שחברות ההייטק ירצו לשבת במקום מרכזי גם אחרי שהכול ייגמר. הייתה לנו אפשרות לעצור, ודאי על רקע המשבר המטורף שחווינו בתחום המלונות, אבל התחושה הייתה שזה טיימינג אדיר דווקא לצמיחה. וכך צעד אחר צעד הרשינו לעצמנו להגדיל את הפוזיציה, במהירות אבל עם שמרנות מסוימת - ובשנתיים האחרונות הקמנו 150 אלף מ"ר משרדים שהיום כבר מוכנים ועובדים".

"כבר יש לנו צוות תפעולי וקבלה מאוישת"

חברת ROOMS הוקמה רשמית בשנת 2019, וכיום יש לה כ־230 אלף מ"ר של שטחי משרדים, מהם 165 אלף מ"ר פעילים והשאר בהקמה. רוב הפעילות שלה מרוכזת כיום בתל אביב, אך יש לה חללים משותפים גם במודיעין, ברעננה, בפתח תקווה ובבני ברק, ובקרוב גם בכפר סבא, ובראשון לציון.

ראשית דרכה של החברה הייתה דווקא בסימן החמצה מסוימת: מגדל רוטשילד 22 בתל אביב, מקום מושבו של מלון רוטשילד 22 של פתאל, הוא בין היתר גם ביתן של כמה חברות הייטק, המפורסמת שבהן היא פייסבוק, ושתי קומות ממנו מוקצות לחללי עבודה שמנהלת רשת אחרת.

"התחילה 'לדגדג' לנו המחשבה מה היה קורה אם חלל העבודה הזה היה שלנו", מספר פתאל. "הרי יש לנו צוות תפעולי, קבלה המאוישת 24/7, טרקלין עסקים שעומד ריק במהלך היום, מסעדה שגם היא ריקה בשעות העבודה, החזקה וניקיון שאנחנו עושים תמיד - מסתתר פה משהו מעניין.

"גם בתפיסה הכללית הבנו שאירוח בחדר במלון לא שונה משמעותית משהות בחדר עבודה: בשני המקומות חשוב להציב סטנדרט של שירות ושל אירוח, בשניהם צריך לנקות כשהאורח הולך, ובשניהם צריך להכין את המקום ללקוח הבא. זה היתרון המובהק שלנו, כרשת בתי מלון שנחשבת אחת מהגדולות בעולם.

"הבאנו עובדים מתחום האירוח והמסעדנות, כולל כאלו שנפלטו מהשוק בזמן הקורונה - אנשים עם תודעת שירות גבוהה, שאוהבים לשרת ולארח, במטרה ליצור Workspitality, מתחמים עם קבלה, לובי, לאונג'ים מפנקים, חדרי ישיבות, חללים ציבוריים, מקומות התכנסות לאירועים וכנסים, אפליקציה להזמנת חדרי ישיבות ומוצרים ועוד".

"אי הוודאות דווקא חיזקה את הביקוש"

החברה צירפה אליה גם את Switchup, חברה פרטית שנקנתה על ידה ומציעה לחברות שטחי משרדים גדולים בשכירות משנה, תוך עיצוב והתאמת המבנה לשוכרים ועד לתחזוקה בפועל. ה"התפוצצות" של השוק לאחר היציאה מהקורונה יצרה מעין אנומליה שב־ROOMS הרגישו היטב.

"זמן קצר אחרי שיצאנו ממשבר הקורונה באופן רשמי החלו הביקושים האדירים, ושמנו לב שדווקא אי־הוודאות חיזקה את הביקוש לחללי עבודה משותפים", מספר פתאל.

לדבריו, "הרבה אנשים לא ידעו אם יעבדו מהבית וכמה, אם יהיה סגר או לא יהיה, אם יהיו בבידוד או לא, והמצב הזה חיזק את הביקוש אצלנו. העובדה שאנחנו יכולים להציע מתווה 'אקורדיון' - רק משרד, רק שניים; תרצה, תתרחב, לא תרצה - אל תתרחב - זה היה פתרון מצוין לתקופה הזו.

"ההתפתחות דווקא בתקופה ההיא אפשרה לנו לתפוס הרבה עסקאות לפני העלייה הגדולה, וכך ליצור את המרווח הראוי שממנו אנחנו מרוויחים, בסופו של דבר".

העבודה מהבית תישאר איתנו?
"גם בשיא המשבר הבנתי שזה לא מה שיקרה: יש הרבה עובדים שרוצים לעבוד בחוץ, מסיבות שונות. גם האנשים עצמם מחפשים את האנטי בדידות אחרי הקורונה, וגם ההנהלות של החברות לא אוהבות את התרחבות התופעה עבודה מהבית, זה מאוד מקשה עליהן. פגשתי הרבה בעלי חברות הייטק שאומרים שאין ברירה כרגע אלא לאפשר עבודה מהבית, אבל ברגע שיוכלו להרוג את זה - הם יעשו זאת מבלי להסס. הכוח היה אצל העובדים זמן רב, ונראה שעכשיו זה משתנה בחזרה. עבודה היברידית תימשך, אבל זה הולך ומצטמצם. אני מעריך שנראה נפח עבודה של 70%־80% מהמשרד".

 מתחמי ROOMS במגדל אקרו בתל אביב / צילום: איתי בנית

חוזי שכירות לעשר שנים ייעלמו מהנוף?

בין הלקוחות של ROOMS יש עצמאים ששוכרים עמדת עבודה ליום וחדר ישיבות לפי שעה, חברות גיימינג וסטארט־אפים בתחילת דרכם, וגופים גדולים כמו טוויטר, סנאפצ'ט, טריגו ו־MAX. הלקוחות מקבלים משרדים מוכנים לעבודה, והחוזים קצרים למדי, גם מול החברות הגדולות: הם נעים בין רבעון, חצי שנה, לשנה ושנתיים.

מה גורם לחברות גדולות לשכור משרדים דווקא אצלכם?
"ישנן חברות שעברו למשרדים חדשים וגילו עם הזמן שהם לא מספיקים לכל העובדים שלהן; חברות אחרות מעדיפות שמחלקה מסוימת - לרוב כזו שנחשבת 'צעירה' יותר, כמו מחלקת הדיגיטל - תשב באזור שמתאים לה מבחינת האווירה, לנתק את העובדים מהאווירה הכבדה שיש לפעמים במטה הראשי.

"פייבוקס ישבו תקופה בבניין של בנק דיסקונט ובשלב מסוים עברו לחללים משותפים כי הבינו שזו סביבת עבודה שמתאימה להם פחות; עובדים של מקורות, למשל, ישבו אצלנו במשך שנתיים כי בהנהלה הבינו שהמשרדים הקיימים לא מאוד מפתים מבחינת העובדים הצעירים".

העידן של שכירות משרדים לעשר שנים קדימה - נגמר?
"כן. רוב החברות היום לא יכולות להרשות לעצמן תכנון לתקופה כזאת. חברות שגייסו כסף שמספיק לשלוש שנים - לא יהיה אחראי מצידן לחתום על חוזה לעשור, וכך גם מבחינת בעל הנכס. גם אם אלו חברות חזקות: החברות היום משתנות בקצב מדהים, שלא דומה לשום דבר בעבר.

 מתחמי ROOMS במגדל אקרו בתל אביב / צילום: איתי בנית

"נכון, תמיד יהיו בשוק אותן חברות נדל"ן ענקיות שלא רוצות להתעסק בכל הפרטים הקטנים של המשרדים עצמם, והן יעדיפו להשכיר שטחים גדולים לחברות הגדולות, שידאגו למשרדים בעצמן - ויש עדיין חברות כאלו, אותן חברות בינלאומיות גדולות שפועלות בישראל. אז כל אחד דואג לסקטור שלו, בהתאם לצורך של החברות בשוק: יש כאלו שצריכות גמישות ומשרד מוכן, שלהן אנחנו דואגים, ולעומתן חברות שנותנות משרדים ברמת מעטפת לחמש או עשר שנים, שלהן ידאגו חברות הנדל"ן המניב הגדולות".

"אופטימיים לגבי השוק, בטח בתל אביב"

אחד הסגמנטים שמשפיעים יותר מכול על שוק חללי העבודה המשותפים הוא, כמובן, ענף ההייטק: כאשר הוא נמצא בהאטה שוק המשרדים כולו סובל מכך, ובוודאי גם החללים המשותפים. פתאל לא מודאג.

"אנחנו אופטימיים מאוד לגבי שוק המשרדים, בטח בתל אביב", הוא אומר. "התחום עובר בימים אלו תהליך לא פשוט, אבל מדובר במעין תיקון שוק, כי מה שהתרחש היה מוגזם. אנחנו אולי עוד לא בשיא המשבר, ויכול להיות שנעבור עוד חצי שנה של האטה, אבל לאורך זמן אנחנו מרגישים טוב מאוד לגבי השוק, ובעיקר לגבי ההייטק. בפרספקטיבה של הזמן הוא יחזור לצמוח. יש חברות מצוינות כאן, והכסף ממשקיעים מחו"ל ממשיך לזרום לישראל".

בסביבות 2026 ייפתחו בת"א עוד מאות אלפי מ"ר של משרדים. אין סכנה שהם יישארו ריקים?
"הכול ייחטף. לא בונים כאן הרבה: שלושה־ארבעה מגדלים בשנה בתל אביב, עד 200 אלף מ"ר - אלו שטחים ש'נשתים' בן רגע. בצומת סביון או במתחם האלף, שכרגע בונים מאסה כזו במכה אחת, שם זה נחשב הרבה, אבל לא למרכז תל אביב. חברות שיכולות להרשות לעצמן ישבו רק כאן".

הזכרת את הרכבת הקלה. כשאתם בוחרים לוקיישנים חדשים, זה אחד השיקולים?
"אחד הפרמטרים החשובים ביותר מבחינתנו הוא נגישות. כל מה שסמוך לרכבת הכבדה, למשל, נהנה מביקושים הולכים וגדלים. גם מקומות נגישים מאיילון ברכב נחשבים מבוקשים.

"יש מתחמים שכבר ב־2019 הסתכלנו עליהם בהיבט של הרכבת הקלה: מתחם חסן עראפה שבו גם המטה שלנו יושב, לצד סניף נוסף של חללי עבודה, אזור צומת מעריב לשעבר שאמור להיות מקום מפגש של הקו האדום והקו הירוק של הרק"ל - אלו אזורים שהופכים למקומות מאוד מבוקשים.

"החברות רוצות לשבת במקומות שלעובדים קל להגיע אליהם, ואנחנו משתדלים להיות כמה שיותר במקומות המדויקים האלה. גם אזורים שנחשבים סמל סטטוס, כמו שדרות רוטשילד, מהווים שיקול בבחירה. העובדים אוהבים להישאר בסביבה המוכרת".

"המאסה הגדולה נמצאת במשרדים המסורתיים"

הפוטנציאל של תחום חללי העבודה המשותפים, לפי תפיסת ROOMS, עוד לא קרוב למימוש - הן משום שהוא רחוק ממצבו של השוק באירופה ובארה"ב, והן משום שבאופן יחסי לשוק המשרדים הישראלי בכללותו, נפח הפעילות של התחום קטן מאוד.

"לפני שנכנסנו לתחום בדקנו אותו לעומק, וראינו שיש ביקושים ערים, יש הרבה רעש - אבל המאסה הגדולה נמצאת במשרדים המסורתיים", אומר פתאל. "עם הכניסה של ROOMS לעולם הזה, הוא היווה 1.5% או 2% משוק המשרדים בישראל, והיום הוא תופס בערך 3.5%. זה תחום מאוד צומח.

"בלונדון ובניו יורק המצב אחר לגמרי. השוק שם גמיש ומתוחכם הרבה יותר, עם הרבה יותר פתרונות למי שזקוק למשרדים מהסוג הזה, וכיום הוא כבר תופס 10% מהשוק.

"על פי מחקרים שונים, עד 2030 התחום הזה יגיע ל־30% מהשוק. לכיוון הזה גם השוק בישראל הולך, ואני מעריך שעד לסוף העשור חללי העבודה יהיו 10% משוק המשרדים הישראלי - שעד אז כמובן עוד יצמח ויגדל בעצמו".

חו"ל נמצא אצלכם בתוכניות?
"כן. זה יקרה - מדובר בשאלה של טיימינג בלבד.

"אנחנו מרגישים שאנחנו נמצאים באחד המקומות הכי טובים בעולם בכל הנוגע לפעילות המשרדים, ולכ ן עד כה התרכזנו בעיקר בשוק המקומי, אבל נעשה את זה ונצא גם לחו"ל. גם מלונות פתאל יצאו בסופו של דבר לחו"ל, ואני מאמין ש־ROOMS תגיע לשם בתוך כשנה.

"נרצה להיכנס לערים עסקיות חזקות ולמדינות עסקיות חזקות. אני פחות רואה את עצמנו במזרח אירופה: נלך לערים הגדולות, בייחוד כאלו שיש בהן פעילות בתי מלון חזקה של פתאל, שתספק לנו פלטפורמה טובה לתחילת התהליך. מניח שנכוון לערים כמו ברלין, לונדון, פרנקפורט, ורשה, אמסטרדם וכדומה".

ומה לגבי ארה"ב?
"הלוואי שנגיע גם לשם - אבל גם בפעילות המלונאות אנחנו עוד לא במקום הזה. אירופה גדולה מספיק לדעתי, ויש לנו שם תשתית חזקה מאוד. פעילות בארה"ב מתבטאת במרחקים גדולים, ואנחנו אוהבים להרגיש את העסקים שלנו".