ההמצאה החדשה במקום פיצול דירות: דיורית שניתן להשכיר בנפרד

האם המדינה עובדת על פתרון שיאפשר פיצול דירה באופן חוקי? במשרד המשפטים מנסים כעת לקדם את ה"דיורית" - "חדר או מערכת חדרים שהיא חלק מיחידת דיור קיימת, שיכולים לשמש משק בית נפרד, ובלבד שיעמדו בתנאים הבאים: שטח הדיורית לא יפחת מ־25 מ"ר ולא יעלה על 50 מ"ר; הדיורית תתבסס על תשתית יחידת הדיור; הדיורית אינה ניתנת לרישום ברשם המקרקעין (בטאבו) בנפרד מיחידת הדיור" (כך באוגדן ההנחיות של הוותמ"ל, שנכתב ב־2016 ועודכן ב־2020).

● אלפי מפוטרים יהיו הצרה הקטנה שלנו אם מחירי הדיור בישראל יירדו 
● מחירי הנדל"ן בשבדיה מחקו בחמישה חודשים עליות של שנתיים 
● משתלם לדחות? מלכודת מס הרכישה למשקיעים 

לאחר כשנתיים שבהן המונח הזה מוחדר במנות מדודות לכמה תוכניות ותמ"ל והתחדשות עירונית, הדיונים לגבי אופייה הפיזי, התכנוני והחוקי של הדיורית עדיין בעיצומם.

האזכור המעודכן ביותר של דיורית במסמכי מינהל התכנון נמצא בתדריך לתמהיל יחידות דיור שנכתב לפני כחודשיים על ידי מנכ"ל מינהל התכנון רפי אלמליח ויו"ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה שלומי הייזלר (שמונה לאחרונה למנכ"ל משרד האוצר) למתכנני המחוזות השונים. שם הושם דגש על הגדלת חלקן של הדירות הקטנות (56־80 מ"ר) והקטנות מאוד (30־55 מ"ר). בתוך היחידות הקטנות מאוד נכללות גם יחידות מיקרו של עד 30 מ"ר, והדיוריות.

הדיורית נכללה עד כה בכמה תוכניות. למשל, בפרויקט פינוי בינוי במתחם יוספטל בבת ים, בתמ"ל 3008 בבאר יעקב שהופקדה לפני חודשים מספר וכוללת 144 דיוריות מתוך 1,920 יחידות דיור מתוכננות, תמ"ל 1088 בכפר סבא צפון, תמ"ל 1011 בקריית גת, תמ"ל 1016 במתחם הרקפות בבאר שבע ועוד.

הכיוון: לא בדיעבד אלא מראש

בתקופתו של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי) הקודם, ארז קמיניץ, הביע משרד המשפטים התנגדות לרעיון דומה שעלה, שנועד לאפשר פיצול דירה לדיורית בצורה שהייתה הופכת אותה בפועל לדירה נוספת. בגרסה ההיא, המטרה הייתה להחיל את עקרון הדיורית על תוכניות קיימות, כשהפיצול ייעשה ללא כל אפשרות התנגדות של בעלי הדירות האחרים בבניין. במשרד המשפטים מצאו כי מדובר ברעיון שכרוך בקשיים רבים, משפטיים תכנוניים וקנייניים, והנושא ירד מסדר היום.

לפני כשבועיים התכנסו במשרד המשפטים נציגים של המשרד, של הטאבו ושל מינהל התכנון כדי לחשוב מחדש על ה"דיורית", ועל האתגרים התכנוניים והחוקיים שעומדים בדרך ליישומה בהיקף מסיבי.

הפעם הדברים שונים. לא עוד אישור יחידת דיור נפרדת בתוך מבנה מגורים קיים, אלא אישור מראש של תוכנית, שתאשר מספר מסוים של יחידות דיור קטנות בפרויקט.

בפגישה שהתקיימה לפני כשבועיים, אמרה המשנה הנוכחית ליועצת המשפטית לממשלה, כרמית יוליס, כי ההצעה לכונן דיוריות במסגרת תוכניות שמתאימות לכך היא הצעה טובה שיש בה כדי להקל ולתת מענה למעגל החיים המשתנה על מנת להפיק את מירב התועלות מהדירה. "מובן כי אין מדובר בפיצול דירה אחת לשתי דירות אלא מתן אפשרות להשכיר את הדיורית למטרת מגורים", הדגישה.

 המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו''ד כרמית יוליס / צילום: קובי שירביט

מתכננת הוותמ"ל סיגי בארי הסבירה כי מדובר על דירות גדולות (בדרך כלל יותר מ־130 מ"ר), שמתוכן ניתן יהיה לפצל יחידת משנה קטנה (דיורית) בשטח של 25־50 מ"ר למטרת שכירות למגורים, כשהבעלות על הדירה (כולל הדיורית) נותרת בידי אותם בעלים של יחידת הדיור המקורית.

בארי הסבירה כי הרעיון בא לעולם על רקע הצורך בהגדלת היצע יחידות הדיור ומתוך הסתכלות על מהלך החיים המשתנה של משפחה, כאשר הילדים מתבגרים ועוזבים את הבית וכבר אין לבעלי הדירה שימוש בכל החדרים, או כאשר אנשים מבוגרים נדרשים לעזרה צמודה של אנשי סיעוד וכיו"ב.

רישום הבעלות: אי אפשר למכור דיורית

היועצת המשפטית של מינהל התכנון, תדמור עציון, הבהירה כי "אין כוונה לאפשר בעלות נפרדת על יחידת המשנה, וזאת על מנת שניתן יהיה לפצל ולאחד לפי הצרכים והנסיבות.

"התפיסה היא כי היחידה הקניינית הרלוונטית הייתה ונותרה הדירה הגדולה המקורית בכל מלוא שטחה. זכות הקניין היא באותה דירה ואותה ניתן למכור".

השאלה היא האם וכיצד צריך לעגן את ההפרדה בין שטחי הדירה למעט הדיורית, לבין הדיורית עצמה.

עציון אמרה כי המוסד התכנוני שקבע, כי ניתן להקים דיורית בדירות מסוימות, יוכל להיות מוסמך גם לקבוע שהיא תשמש למטרתה ולא תהפוך ליחידת דיור נפרדת וקבועה. "הכרחי לקבוע כי הבעלות בדירה המקורית ובדיורית, יהיו בידי אותם בעלים", הדגישה.

נועה סרברו ממחלקת ייעוץ וחקיקה (משפט אזרחי) במשרד המשפטים, העלתה את השאלה, כיצד ניתן באופן מוחלט למנוע מכירה של דיורית. עוד ציינה סרברו כי מבחינת הוראות חוק המקרקעין בעניין בתים משותפים, חוכר לדורות יכול להיחשב כבעל דירה לכל דבר ועניין. מכאן, שעלולה להיווצר אפשרות אבסורדית, שלפיה שוכר הדיורית יוכל לטעון שהוא בעל דירה, בהתאם להגדרות החוק.

יוליס אמרה כי על מנת להגביל את האפשרות להעביר בעלות בדיורית, שמהווה למעשה חלק מהדירה, תיקבע בהוראות התוכנית הוראת בעלות אחודה בדירה, שבה יובהר כי: "הדיורית אינה ניתנת לרישום במרשם המקרקעין בנפרד מיחידת הדיור". בנוסף, ניתן יהיה לרשום הערה ברוח זו בנסח הטאבו.

השאלות הפתוחות: מה עם ועד הבית?

יש לא מעט שאלות, שטרם קיבלו מענה ברור. למשל: האם בעל דיורית יצטרך לשלם מס יותר גבוה של ועד הבית? הגיוני שבעלי דירות שכוללות דיוריות יצטרכו לשאת בעלות גבוהה יותר של ועד בית, מאשר בעלי דירות בשטחים דומים שמצויות באותם מבנים, אבל שלא כוללות דיורית. בסופו של דבר הדירה המקורית מתפקדת, במובנים רבים, כשתי יחידות דיור.

ומצד שני, דיורית אינה דירה עצמאית, ומכאן שאין מקום לגבייה שונה של ההוצאות, שכן בסופו של דבר שטח הדירה הכוללת נותר ללא שינוי. לעתים בעלי דיוריות לא יאכלסו אותן כלל. את העניין הזה, אמרה יוליס, "ניתן יהיה להסדיר במסגרת תקנון הבית המשותף, לאחר קבלת החלטה משותפת של בעלי הדירות בנושא.

"אנו סבורים כי בדרך זו ניתן לתת מענה גם לקושי שעשוי להיווצר לבעלי הדירות האחרים מעצם קיומן של דיוריות בבניין". על הנייר זה נראה הדבר הנכון, ואולם ניתן להעריך, כי אם הדבר יישאר לשיקולם של בעלי הדירות ולא יעוגן בחקיקה, הדרך לסכסוכי שכנים לא תהיה ארוכה.

שאלות אחרות הן סביב המפרט הטכני של הדיוריות. מהן בדיוק הן אמורות לכלול? מהדיון שהתקיים מובן, כי הן לא יכללו ממ"ד, ובעת הצורך השוכרים יצטרכו להשתמש בממ"ד דירתי או קומתי; סביר כי הן צריכות לכלול מקלחת ושירותים, ואולי גם מטבחון, אבל כל זה אינו מצוין. האם זה נכון להשאיר את השאלות הללו פתוחות?

מעבר לזה, נשאלת השאלה עד כמה שוכרים ומשכירים ישמחו לגור יחד בדירה עם הפרדה מינימלית, ועם מפגשים פיזיים רבים יחסית. שוכרי דירות רוצים פרטיות, וייתכן שגם המשכירים לא יאהבו שאנשים שאינם בני משפחה יסתובבו להם בבית.