עם חוף ים, מיקום מרכזי ומחירי דיור נמוכים, בת ים יכולה לבנות הרבה יותר

הכותב הוא מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי־שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות'

לאן צועד ענף הקמעונאות והשיווק? מהן המגמות החדשות שיאפיינו אותו, ומהן המגמות שצפויות להיכחד? מיהם השחקנים שישרדו את קצב השינויים המהיר? המדור ינתח את המצב בענף, ואת העתיד שמצפה לו. לפניות ותגובות: tamir@c-bs.co.il

לעיר בת ים יש שלושה יתרונות תחרותיים בולטים: חוף ים, המשך טבעי לת"א ובמחירי קרקע נמוכים יותר, והימצאותה על כביש מספר 20, תחנות הרכבת הכבדה ובקרוב על הקו האדום.

● מבכירי שוק הנדל"ן בניו יורק: האיש שרכש את קרקעות הכנסייה ב-750 מיליון שקל 
● מחירי הדיור במרכז מרמזים על שינוי מגמה קרוב בשוק הנדל"ן | פרשנות

בעיר מתקיימת בנייה למגורים בלבד, כאשר מדובר ב־930 יחידות דיור בשנה בממוצע בשנים 2017-2021, והתחלות בנייה של 2,700 יח"ד בשלושת הרבעונים הראשונים של 2022 (למ"ס). היא נהנית מזליגת ביקושים מתל אביב מאחר שהיא מציעה מחירים נמוכים משמעותית, אך מתקשה לפתח נדל"ן מניב.

מאחר שבת ים "כלואה" בין כביש מספר 20 לבין חוף הים, התרחבותה יכולה להתרחש לגובה או בים. העיר מנסה לפתח פארק עסקים, אך בשל מיקומו המנותק, הוא מייצר חסם ליבוא חברות בינלאומיות ו/או ישראליות מובילות, המעדיפות להתמקם בפארקי עסקים בערים מסביב.

מבחינת שטחי מסחר קיים מחסור בהיצע, וכוח הקנייה דולף אל שכנותיה של העיר. נדרש ואפשרי לייצר מתחם דומה לנמל ת"א, ריביירה, שוק עירוני ו"עזריאלי של בת ים" על אחת מתחנות הרכבת הכבדה ונתיבי איילון, שימשוך כוח קנייה גם מחולון.

כאן נציג את תמונת השוק ביחס לגודלה ולמאפייניה של כלכלת בת ים, ומערכת המסחר שבה.

בנויה כמו סולם

אוכלוסיית בת ים מונה כ־130 אלף תושבים בכ־55 אלף משקי בית (למ"ס). בעיר נבנה היקף גדול מאוד של יחידות דיור, אך קיים קושי במימוש של נדל"ן מניב. תוכנית המתאר של העיר מוקפאת משנת 2017.

לפני חמש שנים החליטה ועדה שהקימה הממשלה כי העיר תתאחד עם תל אביב, בגלל העדר הכנסות ושטחי נדל"ן מניב, אולם שר הפנים דאז דרעי דחה את היישום עד לבחירות המקומיות של 2023, ומוערך שגם בהן המהלך לא ייצא לפועל (צ'מנסקי בן שחר ייצגה את בת ים בתהליך).

העיר בנויה כמו סולם: ציר איילון וחוף הים מסמלים את ה"רגליים", צירי הרוחב הם שלבי הסולם, ובחיבורים ביניהם קיים פוטנציאל כלכלי לפיתוח נדל"ן מניב. בקצה הדרומי פרוס אזור התעשייה, שמבקש להפוך לרובע עסקים אך מתקשה בכך עקב ריחוקו, ניתוקו והיותו בלתי נראה לתנועה העוברת בנתיבי איילון.

באפריל האחרון חתמה העירייה על הסכם להתחדשות עירונית עם משרד הבינוי והשיכון, ונקבע כי העיר תוסיף עשרות אלפי יחידות דיור עד לשנת 2030 (בהכרח מספר לא ריאלי). במקביל ובסמוך, הקו האדום של הרק"ל יחצה את העיר וישרת אותה. הקו יעבור גם ברובע העסקים - אשר אמור להוות את "באר הנפט" של העיר בהכנסות מארנונה.

 תמיר בן שחר / צילום: ארז בן שחר

בהתאם לדוחות הכספיים משנת 2020, העיר השקיעה בתושב כ־4,100 שקל, סכום הנמוך מהממוצע בישראל (כ־4,210 שקל). בעיר קיימים רק 4 מ"ר של נדל"ן מניב לתושב, אשר משלם ארנונה שנתית ממוצעת של כ־1,060 שקל לתושב. הדבר מעיד על תמהיל עם שימושים המחוללים הכנסות נמוכות מארנונה, כלומר יותר תעשייה/מלאכה לסוגיה, ופחות משרדים (נמוך מהממוצע בישראל של 18 מ"ר ו־1,200 שקל לתושב).

לא משמרים צעירים

כיום נמצאים כ־20 פרויקטים של דיור בבנייה פעילה או בשיווק. מתוכם, חמישה ברובע העסקים וצמוד לו (כ־4,000 יחידות דיור למגורים שיאוכלסו בשלוש השנים הקרובות). בנוסף, לעיר יש קיבולת תכנונית של עשרות אלפי יחידות דיור בפרויקטים שונים של פינוי בינוי, התחדשות עירונית ובנייה חדשה.

גמר הבנייה השנתי הממוצע בשנים 2017-2021 של יחידות דיור הינו כ־500, וקצב התחלות הבנייה עומד על 930 יחידות דיור בממוצע כאמור. לפי נתוני הלמ"ס, בסוף אוקטובר 2022 עמד מחיר מכירה ממוצע לדירה בבת ים על 2.5 מיליון שקל, עלייה של 54% משנת 2020.

התשואה להשקעה בבת ים בשנת 2022 ירדה ל־1.8% בלבד - ירידה של 30% משנת 2020. מרבית הקונים הם רוכשי דירה ראשונה (35%) ומשקיעים (32%), כאשר שיעור הרוכשים משפרי הדיור עומד על 27%. מחיר שכר דירה חודשי ממוצע עומד על כ־3,800 שקל, עלייה של 7% משנת 2020. לשם השוואה, בראשון לציון ובחולון עומד שכר הדירה על 4,400 ו־4,300 שקל בממוצע בהתאמה.

העיר אינה מצליחה לשמר את הצעירים, ובד בבד נבנות פחות דירות קטנות - מעל 60% מהדירות הן בעלות 5-6 חדרים. שיעור בני העשרים בעיר עומד על 11%, פחות מהממוצע הארצי שעומד על 15%. לעומת זאת, שיעור בני 65+ עומד על 23% - גבוה מהממוצע הארצי, 10%.

העיר בונה יחסית מעט נדל"ן מניב בכלל, ושטחי משרדים בפרט (13 אלף מ"ר ו־5,000 מ"ר בממוצע בשנה בעשור האחרון). על בסיס ספירות שערכנו, קיימים כ־90 אלף מ"ר של שטחי משרדים, רובם ברובע העסקים (72 אלף מ"ר). מרבית המשרדים הם פרטיים־מקומיים, ואין כמעט הייטק.

גם היצע בתי המלון מצומצם יחסית, כאשר כולם על קו החוף. בת ים נעדרת משמעות דתית או היסטורית, והקרבה לחוף (שאינו מפותח) טרם הובילה לגידול במספר חדרי המלון.

להשקיע בתיירות

סך שטחי המסחר בבת ים נמוך יחסית לצרכי העיר, ועומד על כ־190 אלף מ"ר. מתוכם, כ־150 אלף מ"ר (כ־70%) נמצאים ברחובות, וכחצי מהם ברובע העסקים. בנוסף יש בעיר שני מרכזי מסחר - קניון בת־ים ובת־ימון.

כיום הביקוש מקבל מענה בערים סביב, ובפרט בתל אביב, בראשון לציון ובחולון, וגם ההיצע העתידי שייבנה אינו מספיק דיו לקצב גידול האוכלוסייה וכוח הקנייה בעיר. זאת ועוד, מרבית מההיצע העתידי יגיע כחלק מהבנייה בעירוב שימושים, ולא כמרכז מסחרי משמעותי וחדשני.

סך כוח הקנייה החודשי שנמצא היום בידי משקי הבית בבת ים נאמד בכ־250 מיליון שקל. מתוכם, כ־140 מיליון שקל מופנים למוצרי מזון וסופרמרקט, כ־85 מיליון שקל למוצרים שאינם מזון, וכ־25 מיליון שקל למוצרי הסעדה ובתי קפה. בשנת 2033 יגיע כוח הקנייה לכ־300 מיליון שקל.

בסך הכול, לבת ים יש יתרונות תחרותיים מובהקים, שיאפשרו לה לפתח את שוק התיירות, המסחר והפנאי על חוף הים ובתוך הים, ומגדלי משרדים עם מסחר ב"עזריאלים של בת ים" על ולאורך נתיבי איילון. לשם כך נדרשת תכנית אסטרטגית כלכלית, ותוכנית פעולה שתוביל לשגשוג.

בכתיבת הטור לקחה חלק דבורה רוקין, אנליסטית בחברת צ'מנסקי בן שחר ושות'