אלוני חץ מבהילה את ענף הנדל"ן: מחיקת ענק בנכסיה בארה"ב ואנגליה

בפעם השנייה תוך חודשיים מצליחה חברת החזקות הנדל"ן אלוני חץ  להפתיע לרעה את המשקיעים בתל אביב, עם בשורות לגבי הפסדי ענק בנכסיה בחו"ל. החברה, בניהולו של בעל המניות העיקרי נתן חץ, צפויה לבצע מחיקת ענק בהיקף של 750 מיליון שקל בנכסיה בארה"ב ובבריטניה. זאת פחות מחודשיים לאחר פרסום תוצאותיה העסקיות לרבעון השלישי, שמהן עלה כי עברה להפסד בשל שיערוכים שליליים בשווי נכסיה.

● המשבר בפתח? חברות הנדל"ן הישראליות כבר לא חסינות
● שיחות המשקיעים הפילו את מניות הנדל"ן המניב בתל אביב. זו הסיבה
● לאחר הירידות החדות במניות הנדל"ן: מה צפוי ב-2023 והסיבות לאופטימיות קלה 

אלוני חץ מעדכנת כי כחלק מההכנות לפרסום הדוחות הכספיים לסיכום שנת 2022, התקבלו אצלה אינדיקציות מהחברות הזרות שבאמצעותה מוחזקים נכסיה בארה"ב (CARR ו־BOSTON AH) ובבריטניה (BROCKTON EVERLAST), שעל פיהן היא צפויה לרשום ברבעון הרביעי הפסדים מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה בהיקף של כ־750 מיליון שקל.

הפסדי השיערוך נובעים לטענת החברה בעיקר מעליית שיעורי ההיוון של תזרימי המזומנים החזויים של נדל"ן להשקעה, בטווח של 0.25%-0.5%, ומהתייקרויות תקציבי נדל"ן להקמה (מתוך הסך האמור, כשני שלישים נובע משיערוכים שליליים בארה"ב וכשליש משיערוכים שליליים בבריטניה).

מניות אלוני חץ נסחרות במגמה שלילית בשעה זו לאחר הדיווח, והשלימו ירידה של 33% בערכן בתוך שנה למחיר שמגלם לחברה שווי שוק של 6.9 מיליארד שקל. מדד ת"א מניב חו"ל, שאינו כולל את מניית אלוני חץ (וכלולות בו חברות כמו אפי נכסים, סאמיט וג'י סיטי, עם נכסים באירופה וארה"ב) ירד בשנה החולפת ב־35%.

עליית שיעורי ההיוון בעקבות העלאות הריבית

הפסדי השיערוך עליהם מדווחת אלוני חץ עולים מטיוטות שמאות ראשוניות שטרם הושלמו לגביהן כל הבדיקות הנדרשות, כך לפי החברה, אשר מספקות "אינדיקציות חלקיות בלבד" וייתכנו בהן עוד שינויים בהמשך. כאמור בסוף נובמבר האחרון דיווחה אלוני חץ כי רשמה הפסד של 102 מיליון שקל ברבעון השלישי, שהפתיע את המשקיעים. הסיבה העיקרית הייתה שיערוך שלילי ענק בחלק מנכסיה בארה"ב.

בחברה הדגישו אז כי מתחילת 2022 ספגו נכסיה המניבים בארה"ב ירידת שווי של 279 מיליון דולר, אשר הסבה לחברה הפסדי שיערוך של 417 מיליון שקל. שיערוכים שליליים אלו הוסברו בהעלאת שיעור ההיוון של תזרים המזומנים החזוי בחלק מהנכסים. עם הדיווח הנוכחי, מגיעים היקפי השיערוך השליליים בגין שנת 2022 למעל מיליארד שקל.

בעלת השליטה בחברות אמות ואנרג'יקס

כאמור סיבה עיקרית להפחתה המאסיבית בשווי הנכסים היא עליית שיעור ההיוון שלהם. מדובר בשיעור הריבית, או שיעור התשואה, שבאמצעותו מהוונים סדרה של תשלומים עתידיים לערך נוכחי יחיד, שהוא שווי הנכס. ככל ששיעור ההיוון גבוה יותר, יורד ערכם הנוכחי של התשלומים העתידיים, וכך יורד גם שווי הנכס. העלייה בשיעור ההיוון נובעת בין היתר מהזינוק החד בגובה הריביות בארה"ב ובעולם.

אלוני חץ נחשבת לחברת נדל"ן מניב עם נכסים סולידיים בתחומי המשרדים בעיקר. בישראל היא בעלת השליטה בחברת אמות  (53.8%) המחזיקה במגדלי משרדים ונכסים מניבים נוספים ברחבי הארץ, עם לא מעט נכסים בלב גוש דן. בבריטניה פועלת אלוני חץ באמצעות ברוקטון אוורלסט (83%) ומתמחה שם בהקמת בנייני מעבדות רפואיות מתקדמים. בארה"ב יש לה שתי זרועות פעילות שבעיקר משכירות משרדים, האחת היא בוסטון איי.אייץ' (55%) והשנייה היא חברת קאר פרופרטיס (47%). בנוסף שולטת אלוני חץ (50.4%) בחברת האנרגיה המתחדשת אנרג'יקס  הפועלת בתחום המתקנים הסולאריים.

שווי הנכסים של אלוני חץ בתום הרבעון השלישי אשתקד הסתכם ב־16.8 מיליארד שקל. ההון העצמי של החברה צמח בהדרגה מ־5.4 מיליארד שקל בסוף 2017 ל־8.2 מיליארד שקל בסוף ספטמבר 2022. לאלוני חץ יש כיום שבע סדרות אג"ח שנסחרות בבורסה של תל אביב, רובן נסחרו במגמה שלילית קלה לאחר ההודעה ביום ג'. התשואה לפדיון המירבית היא בסדרה ח' ועומדת על 5.6% (צמוד מדד). היקף החוב בכלל הסדרות שנותר לפדיון נושק ל־5.2 מיליארד שקל.