גם אם בניין לא נרשם כבית משותף, דייר אינו רשאי לספח שטחים מהרכוש הציבורי

​הכותבים הם שותפים במשרד יוסף ישורון ושות' עורכי דין ומתמחים במקרקעין ובבתים משותפים

פסק דין שניתן באחרונה על־ידי השופט טל חבקין, סגן נשיא בית משפט השלום בתל אביב, עסק בשאלה עקרונית בבתים משותפים שרישום הבית המשותף לא בוצע בהם. השאלה הייתה האם ניתן לחייב בצו את הנתבעת בסילוק יד מרכוש משותף בבניין שמתאים בהגדרה להירשם כבית משותף, אך לא הוכחה כוונה לרשום את הבניין ככזה, או לחלופין האם הייתה כוונה להחריג שטחים מהרכוש המשותף. 

● האם ניתן לגרוע משטח דירה לטובת פרויקט תמ"א 38, כאשר חלק מבעלי הדירות מתנגדים למהלך

עובדות המקרה: שלוש התובעות הן בעלות רוב הזכויות בבית ברחוב החשמונאים בתל אביב. מכתב התביעה עולה כי הבניין רשום בבעלות עיריית תל אביב, וזכויות החכירה במושע רשומות לטובת נתבעות 2 ו־3. לתובעת 1 לא רשומה הערת אזהרה.

התובעות טענו בכתב התביעה כי הנתבעת השתלטה שלא כדין על שטח שהוא רכוש משותף - חדר האשפה - באופן שאינו מאפשר לשאר בעלי הזכויות בבניין לעשות בו שימוש. הן נשענו על חוות־דעת של שמאי מקרקעין שמעון רז. נוסף לכך נטען כי שטח זה הוא חלק מבית העסק שהנתבעת מפעילה שם. התובעות טענו כי גם מכתב התראה שהוציאו לא הביא לפתרון מוסכם.

הנתבעת דחתה את הטענות. לדבריה, היא מחזיקה בחנות כעשר שנים, וגבולות החנות לא השתנו, והם מייצגים את הסכמת הבעלים, ולכן כל טענה בעניין - דינה להתיישן.

ההחלטה: בית המשפט פסק כי עניינה של תביעה זו היא כבית שלא נרשם כבית משותף, ואין הוכחה שתוכנן להירשם ככזה. בית המשפט קבע כי במקרה זה נכון לבחון אילו שטחים נועדו להיות רכוש משותף לטובת שימוש כל הדיירים, והאם הייתה הסכמה ברורה ומפורשת להחריג שטח שנועד להיות שטח משותף ולהצמידו לאחת היחידות.

מאחר שמדובר בבית שלא נרשם כבית משותף, בית המשפט עיין בהסכמי החכירה וקבע כי חדר האשפה נועד בבירור לשימוש של כלל בעלי היחידות.

סילוק מחדר האשפה

בית המשפט הדגיש כי כל זמן שהבית לא נרשם כבית משותף, וכלל בעלי הזכויות רשומים במושע, הזכויות של בעלי היחידות נגזרות ממערך החוזים בין בעלי היחידות ואינן בעל תוקף קנייני, ולכן הנטל להוכיח כי הייתה כוונה לרשום חלק מהרכוש המשותף לשימושו של אחד מבעלי הדירות, רובץ על מי שטוען כי הזכות שלו. בית המשפט הגיע למסקנה כי הנתבעת לא עמדה בנטל הוכחה זה וגם לא במסמכים התומכים לעמדתה.

בית המשפט קבע כי השטח שיפונה ויחזור להיות רכוש משותף יהיה כ־5.8 מ"ר נטו. בשולי הדברים, בית המשפט ציין כי אף שסעיף 55 לחוק מקרקעין קובע כי לא ניתן להצמיד לדירה מתקנים שתוכננו לשימוש כלל בעלי הזכויות, הוא אינו חל על בית שלא נרשם כבית משותף, ויש להקיש לפחות שיש כוונה ברורה ומפורשת של כלל הדיירים להוצאת רכוש שיועד לשמש את כלל הדיירים לטובת אחד הדיירים.

בית המשפט קיבל את התביעה במלואה והורה על צו לסילוק יד מחדר האשפה. הצו ייכנס לתוקפו תוך שנה וחצי ממתן פסק הדין, ב־8.1.23.

לסיכום: השתלטות שלא כדין על שטח משותף, תוך מניעה משאר הדיירים להשתמש בו, אינה סוף פסוק, וגם בבית שעדיין לא נרשם כבית משותף, ניתן בייעוץ משפטי נכון לסלק את ידו של הפולש, מסיג הגבול. 

תא"ק 2360-10-20 אלוף השניצל בע"מ נ' מאפיית האחים יחזקאל בע"מ