בתקופה האחרונה עמדו שני מדדים במוקד השיח הצרכני הישראלי: מדד המחירים לצרכן, ששבר ב־2022 שיאי אינפלציה של 20 שנה, ומדד מחירי הדירות, שהגיע גם הוא בשנה החולפת לרמות הגבוהות ביותר שלו זה שנים רבות. אלא שבינתיים, בשקט־בשקט, מדד אחר רשם ב־2022 עלייה גבוהה מאוד, ונקבע על שיעור שלא נראה מאז שנת 2008: מדד שירותי דיור בבעלות דיירים.
● זמן אג"ח: האפיק הסולידי שמציע תשואה שנתית של 6% בסיכון נמוך
● היקף הבנייה החדשה זינק בעשור, ולתל אביב נוספה כמות דירות כמו בכל רעננה
● רשתות האופנה לא התכוננו נכון לחורף, ומשלמות מחיר | ניתוח גלובס
מדובר במדד המחושב על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) ובוחן למעשה את השינוי הממוצע בחוזי שכירות מתחדשים. במילים פשוטות, הכוונה היא לשינוי שחל בשכר הדירה בעת חתימה על חוזה שכירות חדש - בין אם כאשר שוכר חדש נכנס לדירה, ובין אם כאשר שוכר קיים מאריך חוזה.
ב־2022 רשם המדד עלייה של 6.3% - הגבוהה ביותר ב־15 השנים האחרונות. עלייה זאת נראית אף משמעותית עוד יותר כשמבינים כי היא גבוהה באחוז שלם מהעלייה במדד המחירים לצרכן שעמדה על 5.3% ב־2022.
מצד שני, אותה עלייה במדד רחוקה משמעותית מהעלייה במחירי הדיור עצמם - שעלו בקצב של 18.8% עד לנובמבר האחרון. כפי שנדגים בהמשך, לפער הזה ישנה גם כן השפעה על השוק, בכמה וכמה מובנים.
צריך לזכור כי כ־27% ממשקי הבית בישראל מתגוררים בדירה בשכירות, ונדרשים לשלם שכר דירה מדי חודש, ולכן למדד זה השפעה עצומה על יוקר המחיה ועל ההתנהלות הכלכלית של בתים רבים.
תוספת של מאות שקלים בכל חודש לדמי השכירות
העלייה המשמעותית של המדד בשנה האחרונה מחייבת לשאול עד כמה העליות בשכר הדירה משפיעות על יוקר המחיה, ובמילים אחרות: מהי המשמעות של עלייה כזו מבחינת משק הבית הממוצע?
בשל השונות הרבה בשוק, קשה מאוד להעריך כמה מוסיפה באמת עלייה של 6.3% לכל משק בית בישראל, ובכל זאת, אם ניקח כדוגמה דירה שחוזה השכירות עבורה עמד על 5,000 שקל בחודש, הרי שחוזה שכירות מתחדש, לאחר העלייה של 2022, יוסיף לתשלום עוד 315 שקל מדי חודש. בדירה שחוזה השכירות עבורה עמד על 7,500 שקל בחודש, תתורגם העלייה לכ־470 שקל בחודש בחוזה החדש.
אלא שמדובר בחישוב בסיסי מאוד, שאינו מביא בחשבון נתונים רלוונטיים רבים, כפי שמסביר ד"ר יאיר דוכין, ראש התוכנית לתואר שני בהתמחות מימון נדל"ן באוניברסיטה העברית. לדבריו, "צריך לזכור שהעלייה משקפת ממוצע מסוים של עליית חוזי השכירות המתחדשים. במציאות ישנה כמובן התפלגות ושונות בין הדירות, מבחינת איכות הדירה, גודל הדירה, המקום שבו היא נמצאת ועוד. לרוב, שכר הדירה עולה יותר כאשר השוכר מתחלף, ועולה בצורה מתונה יותר כאשר השוכר נשאר ומאריך חוזה. הקשרים, ההיכרות, מידת רחמים מסוימת - כל אלו גורמים בדרך כלל לעליית מחיר מתונה יותר עם חידוש החוזה".
משפיע על האינפלציה - ומושפע ממנה
יש הטוענים שהעלייה הגבוהה כלל אינה משקפת את המצב בשוק. "מחירי השכירות עלו בפועל בשיעור גבוה הרבה יותר מ־6.3%", קובע זאב שומכר, מנכ"ל קבוצת שומכר נדל"ן המתמחה בנדל"ן מיד שנייה, שיווק פרויקטים וקבוצות רכישה בעיר מודיעין. "מדובר בנתון סטטיסטי בלבד. כוחות השוק הם שהשפיעו, והלמ"ס רק מנסחת את המצב רטרואקטיבית".
זאב שומכר, מנכ''ל קבוצת שומכר נדל''ן / צילום: יח''צ
הוא מוסיף ואומר שהעלייה במחירי השכירות בשנה החולפת הייתה בלתי נמנעת: "עליית מחירי הדירות גרמה לכך שרבים לא יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה חדשה, והדבר גורם לכך שעוד ועוד אנשים נשארים לגור בשכירות. לכן ישנו ביקוש יתר לדירות להשכרה, וכשיש ביקוש גבוה, באופן טבעי מחירי השכירות עולים. אלה הם כוחות השוק. זה משפיע גם על שוק הדירות להשקעה: עלות הרכישה התייקרה, וכדי להרוויח המשכיר חייב להעלות את מחיר השכירות".
מדד שירותי הדיור נחשב חלק משמעותי מ"סל" מדד המחירים לצרכן, ואחד הרכיבים המשפיעים ביותר על השינויים בו מדי חודש ולאורך השנה: סעיף הדיור (שאינו כולל את מדד מחירי הדירות, אשר נמדד בנפרד - י.נ) מהווה 25% ממדד המחירים לצרכן, ומדד שירותי הדיור מהווה לבדו כ־17.5% ממדד המחירים כולו. המצב הזה יוצר מציאות שבה עלייה במדד שירותי הדיור "מתדלקת" את האינפלציה, שכן הוא מהווה חלק מהמדד שקובע אותה, אך מצד שני גם "מתודלק" על ידה.
"המדד הזה השפיע מאוד על האינפלציה ב־2022, כי הוא היה מהרכיבים העיקריים שהציגו עלייה משמעותית בשנה האחרונה", מסביר מודי שפריר, אסטרטג ראשי שווקים פיננסיים בבנק הפועלים. "למעשה, סעיף הדיור כולו השפיע מאוד על האינפלציה בשנה האחרונה. מצד שני, עלייה כזו במדדים משפיעה במשהו גם על מחירי השכירות העתידיים, משום שכאשר אנשים רואים את העלייה במדד המחירים לצרכן, וטרם העלו את השכירות שהם גובים מהדיירים שלהם, הם מבינים שהגיע הזמן להעלות את המחיר".
מודי שפריר, אסטרטג ראשי לשווקים פיננסיים בבנק הפועלים / צילום: אילן בשור
"אין ספק שסעיף הדיור הוא הנטל הצרכני הכי גדול היום על האזרח הישראלי", מוסיף ד"ר דוכין. "הוא גם המרכיב הכי גדול במדד המחירים לצרכן, ולכן משפיע עליו יותר מכול כאשר הוא עולה בשיעור גבוה. מן הצד השני, אם הוא יורד או מתמתן משמעותית, הוא ישפיע כמובן על מדד המחירים לצרכן לכיוון הזה - ולכן אחת האינדיקציות לעצירת האינפלציה היא עצירה בעליית שכר הדירה: אם נתחיל לראות ירידה במדד הזה ספציפית, זו יכולה להיות אינדיקציה לרגיעה אפשרית באינפלציה".
דוגמה נוספת לדרך המורכבת, שלא לומר הנסתרת, שבה מדד שירותי הדיור משפיע על השוק, מגיעה מכיוון מיסוי המקרקעין: מצד אחד, בהתאם לחוק עלתה בתחילת השנה תקרת הפטור ממס רכישה על דירה יחידה - משום שהיא צמודה למדד שירותי הדיור ומשתנה בהתאם לשינוי השנתי בו. כך, לכאורה, המס שמשלם רוכש דירה ב־2023 מצטמצם. עם זאת, מאחר שמחירי הדירות עלו בשיעור גבוה הרבה יותר, בפועל הרוכשים משלמים הרבה יותר על דירה ממוצעת, כך שההקלה בנטל המס בטלה בשישים.
"הפער בין עליית מדד שירותי הדיור לבין עליית מדד מחירי הדירות יוצר מצב שבו הציבור ניזוק בכל מקרה", סבורה עו"ד מאיה כרמי, ראש המחלקה המקצועית במשרד עורכי הדין מאיר מזרחי ושות', המתמחה במיסוי מקרקעין. "אומנם בעקבות העלייה השנתית במדד שירותי הדיור עלו מדרגות מס הרכישה על דירה יחידה - אך בעוד הן עלו ב־6.3%, מחירי הדירות עלו כמעט ב־20%, כך שאין כל הלימה בין גובה התקרה לבין מחיר הדירה: דירה ממוצעת של היום תעבור בהרבה את גובה מדרגת הפטור, גם לאחר שזו עלתה. כך נכון גם לגבי פטור ממס שבח לדירה יחידה: הפער מתקרת הפטור רק הלך וגדל בשנה האחרונה, בלי כל פרופורציה, ולכן הרוכשים עדיין ישלמו הרבה, גם במיסוי".
סימנים למהפך? לאן הולכים ב־2023
לאיזה כיוון ימשוך המדד בשנה הקרובה? צריך לזכור בהקשר זה כי גם ב־2021 עלה המדד לא מעט, ב־3.3%, ולמעשה השלים בשנתיים עלייה של קרוב ל־10%. ברקע הסימנים להצטננות השוק, וההערכות של גורמים מסוימים כי גם מחירי הדירות צפויים לרדת - או לכל הפחות להאט בקצב עלייתם - מעניין אם גם מחירי השכירות, ומדד שירותי הדיור בפני עצמו, יציגו מגמה כזו.
"לדעתי העלייה של 2022 ביטאה בעיקר את הזינוק בשכירויות שהתרחשה בחודשי הקיץ, אך נמשכה בקצב גבוה גם בחודשים האחרונים של השנה", מוסיף שפריר, ומעריך שהמדד ימשיך לעלות - אם כי לא באותו הקצב של השנה האחרונה: "השוק אפשר בשנה שעברה העלאה בצורה חדה, ואני מניח שגם בשנה הקרובה מחירי השכירות יעלו במידה מסוימת.
"בארה"ב, שם מאגרי הנתונים גדולים יותר, כבר רואים התמתנות משמעותית מאוד בקצב עליית מחירי החוזים המתחדשים. בארץ אין נתונים בהיקפים כאלה, אז קשה יותר לדעת ולחזות מה יקרה, אבל ההערכה שלי היא שנראה עדיין עלייה, אם כי בקצב מתון יותר. כך או כך, את ההשפעה נראה רק בעוד כמה חודשים, אני מניח, משום שלוקח זמן עד שהמדד 'תופס' את כל חוזי השכירות המתחדשים, שלא נחתמים כולם בתוך חודש אחד".
מנגד, ד"ר דוכין חושב כי ישנו סיכוי לא רע לירידה במדד: "כמו שכבר התחלנו לראות גם בפרסומי הלמ"ס, ישנם סימנים למהפך מסוים במחירי הדירות בעת האחרונה. אם התהליך הזה יתעצם, ובתנאים הקיימים זה בהחלט סביר, נראה ירידות מחירים - וירידות כאלו יכולות להביא גם לירידה במדד שירותי הדיור בבעלות דיירים. קשה מאוד להעריך בכמה, אבל נכון לעכשיו הסיכוי לירידה במדד ב־2023 גבוה יותר מהסיכוי לעלייה.
"ככלל, שכר הדירה משתנה בצורה מתונה יותר ממחירי הדירות. הוא יורד ועולה בהתאם לשוק, אבל בשיעורי שינוי נמוכים הרבה יותר: לרוב הוא לא מגיע אפילו לשליש מהשינוי במחירי הדירות, ואפשר לראות את זה היטב גם השנה. כשאני משכיר נכס אני מבקש לייצר תשואה, באמצעות שכר הדירה, ולכן אם מחירי הדירות עולים - באופן טבעי בעלי הנכסים ירצו להעלות גם את שכר הדירה ברמה כזו או אחרת. עליית שווי הנכסים גורמת בדרך כלל לבעל הדירה, שאמור לקבל תשואה על הרכוש שלו, להעלות את שכר הדירה".
"המדד מושפע בעקיפין ממחירי הדירות", מחזק שומכר את הדברים. "אם מחירי הדירות לא יעלו, סביר שמחירי השכירות לא יעלו, ואז גם מדד שירותי הדיור לא יעלה".
שוק השכירות
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
