היקף הבנייה החדשה זינק בעשור, ולתל אביב נוספה כמות דירות כמו בכל רעננה

ישראל מצטופפת והולכת במהירות לכיוון תל אביב. מנתוני הלמ"ס עולה כי כ־40% מהדירות שנוספו בעשר השנים האחרונות למדינת ישראל נבנו בתל אביב ובערים הסובבות. באזור ירושלים נוספו כ־12% מהדירות, ואילו בכל אחד אזורי חיפה ובאר שבע תוספת הדירות הגיעה לכ־6% בלבד. 

● היישוב בדרום שיהפוך את פניו ומכרז מסקרן בהרצליה: מה צפוי השבוע בנדל"ן?
● השלב הראשון במפולת מחירי הדיור בארה"ב התחיל, והשלבים הבאים הרבה יותר מפחידים | פרשנות
● ממשרד הפנים לענף הנדל"ן: הג'וב החדש של איילת שקד 

הסקירה של הלמ"ס "דירות ומבנים במדינת ישראל" עוקבת אחרי מספר הדירות שקיימות במדינה על הערים והמועצות המקומיות שבה מאז 2012. בסך־הכול נוספו מאז כ־458 אלף דירות לכלל המדינה. חלקן דירות חדשות, חלקן דירות שנוצרו מפיצול דירות קיימות וחלקן כתוצאה מגריעת דירות ישנות והקמת חדשות תחתן בהליכי התחדשות עירונית ותמ"א 38. לכן, תוספת הדירות אינה בהכרח שקולה לבניית הדירות (כי בפועל גם נהרסות דירות), אם כי ברור שיש קשר חזק בין הנתונים הללו. 

ירושלים היא העיר שהוסיפה את מספר הדירות הרב ביותר מאז 2012, כ־40,600 במספר. מדובר בתוספת שגדולה יותר מכל הדירות שנמצאות בהרצליה, למשל. כיום יש בירושלים 241 אלף דירות, ובתוך שנים ספורות היא תחצה את רף רבע מיליון דירות; מיד אחריה מגיעה תל אביב, שהוסיפה לקרבה כ־27,300 דירות, מעט יותר מאשר הדירות שכלולות בעיר רעננה. בתל אביב יש כיום 216 אלף דירות.

מטרופולין תל אביב: האזור הגדל ביותר במדינה

שתי הגדולות הללו הגדילו מאוד את הפערים בינן לבין הערים שאחריהן במדרג העירוני. בחיפה יש 124,800 דירות, אבל היא הוסיפה רק 10,000 דירות; בפתח תקווה יש כ־87 אלף דירות, ונוספו לה מאז 2012 כ־14 אלף דירות. ראשון לציון (כ־85 אלף דירות) ובאר שבע (כ־83 אלף) הוסיפו כ־12 אלף דירות. כל אלה נמצאות הרחק אחרי ירושלים ותל אביב.

הסתכלות מרחבית מעלה תופעה עמוקה יותר: אומנם ירושלים העיר גדולה בקצב המהיר ביותר במדינה, אבל מטרופולין תל אביב הוא האזור הגדל ביותר במדינת ישראל.

מטרופולין מוגדר כמארג של יישובים סמוכים, שבין תושביהם קיימים קשרים כגון מגורים, תעסוקה, חינוך, תרבות וקניות. לכל מטרופולין יש עיר גדולה דומיננטית, שנחשבת לגלעין המטרפולין, שמסביבה מתגבשות מספר טבעות של יישובים שמקיפות אותה. הקשרים בין היישובים הללו נמדדים באמצעות תדירות הנסיעות ביניהם.

דוגמה בולטת לכך היא ערי גוש דן, שסובבות את תל אביב, ושחלק ניכר מתושביהן מוצאים פרנסה, בילוי וקניות במקומות אחרים.

אולם גוש דן הוא רק החלק הפנימי של כל מטרופולין תל אביב, שכן הלמ"ס בדקה ומצאה כי המטרופולין הזה משתרע מאשדוד בדרום ועד נתניה בצפון. המדידה האחרונה של הלמ"ס בוצעה ב־2008, וכיום נראה כי עוצמת המטרופולין הזה רק מתחזקת. כיום סביר להניח כי הוא כולל גם את הערים אשקלון בדרום וחדרה בצפון. עניין זה יתעדכן בעוד מספר שנים, בעקבות ניתוח ממצאי מפקד האוכלוסין שבוצע לא מכבר. לפי שעה לא כללנו את הנתונים של שתי ערים אלה בתוך המטרופולין.

מתברר כי כ־40% מכלל הדירות שנוספו מאז 2012 נמצאות במטרופולין זה, רובן (למעלה מ־80 אלף) נוספו לערי הטבעת התיכונה של היישובים, שכוללת ערים ברדיוס של 10־20 ק"מ מתל אביב, בהן ראשון לציון, רחובות ונס ציונה בדרום, דרך רמלה ולוד במזרח ועד ראש העין בצפון; ערי הטבעת החיצונית של יישובי המטרופולין, כלומר אלה שמרוחקים יותר, מנתניה בצפון דרך מודיעין במזרח ואשדוד בדרום, הוסיפו כ־37 אלף דירות; ואילו בערי הטבעת הפנימית, כלומר אלה שבערים שהכי קרובות לתל אביב, בהן חולון, בת ים, גבעתיים, רמת השרון, רמת גן ובני ברק, נוספו כ־35 אלף דירות.

היכולת לפיתוח הפריפריה פוחתת

במטרופולין ירושלים נוספו כ־12% מכלל הדירות, כשהרוב המוחלט נוספו בירושלים עצמה, ורוב היתר נמצאות בבית שמש. למטרופולין חיפה נוספו כ־29 אלף דירות, כשליש בחיפה, והיתרה מתחלקת בין הקריות, טירת הכרמל, נהריה ועכו: ואילו למטרופולין הדרומי שסובב את באר שבע נוספו כ־26 אלף דירות מאז 2012, מתוכן כ־12 אלף לבאר שבע, 5,000 לנתיבות ו־3,000 לשדרות.

יש לא מעט משמעויות שניתן לצקת לנתונים הללו, ובראשן הגדלת הפערים בין המרכז לפריפריה. ככל שיותר תושבים נוהרים למרכז, מצטמצמת היכולת לפתח את הפריפריה בצורה אמיתית, שכן פחות עוצמה משמעה ירידה בהיתכנות לפתח פרויקטים באזורים מרוחקים.

עניין זה ימשיך לחזק את המגמה של אזור תל אביב, שיחד עם ירושלים יהיו אזורי ביקוש, בעוד שיתר חלקי הארץ ימשיכו להיות "מיעוטי ביקוש" ויתקשו להתרומם.

מעבר לזה, הגידול המהיר את מטרופולין תל אביב מדגיש את הצורך במתן פתרונות תחבורה כבר בעתיד הקרוב ולא בעוד שנים, כפי שמדובר על המטרו, שגורלו עדיין לא ברור.