המשכנתה הממוצעת בשוק החופשי ירדה מתחת למיליון שקל בדצמבר

נמשכת מגמת הירידה בהיקפי המשכנתאות שנלקחות על-ידי הציבור. רוכשי הדירות שאינם משקיעים, שרכשו דירות בשוק החופשי, לקחו משכנתה ממוצעת של כ-948 אלף שקל בחודש דצמבר האחרון, ירידה של כ-12% מהשיא שנרשם ביולי 2022 וההיקף הנמוך ביותר מאז מאי 2021; המשקיעים לקחו משכנתאות בגובה ממוצע של כ-920 אלף שקל, אף זה היקף נמוך משמעותית ממה שהיה מקובל בשנה שעברה; ואילו רוכשי הדירות במסגרת "מחיר למשתכן" מוסיפים להוביל את דירוג גובה המשכנתה, כשבחודש שעבר הם לקחו משכנתה ממוצעת של כ-1.09 מיליון שקל. 

● העלייה החדה ביותר ב-15 שנים: מחירי השכירות מזנקים, ומושכים איתם את האינפלציה
● בדרך לירידת מחירי הדיור? "הזוגות הצעירים בפאניקה" 
● היקף הבנייה החדשה זינק בעשור, ולתל אביב נוספה כמות דירות כמו בכל רעננה

שנת 2022 הסתיימה, ובנק ישראל הוא הראשון לפרסם נתונים על שוק המשכנתאות. הסיכום היבש של שנה זו מציב אותה כשיאנית היקפי המשכנתאות שנלקחו אי-פעם בישראל - 117.6 מיליארד שקל, לעומת 116.1 מיליארד שקל שנלקחו ב-2021. ואולם יש בעובדה זו להטעות, משום ש-2022 נחלקה באופן מובהק לשני חלקים: בחציה הראשון הציבור המשיך את המומנטום של 2021 והגדיל את היקף המשכנתאות שלקח ב-33% לעומת המחצית הראשונה של 2021; במחצית השנייה של 2022, לעומת זאת, חלה תפנית של 180 מעלות, והציבור הפחית את המשכנתאות שלקח ב-25% לעומת מה שלקח במחצית השנייה של 2021. והמגמה הולכת ומתחדדת, שכן ברבעון האחרון של 2022 נלקחו כ-40% פחות משכנתאות מאשר ברבעון האחרון של 2021. 

אפקט העלאת הריבית

הגורם המרכזי שהביא לשינוי הגדול ב-2022 הוא העלאות הריבית של נגיד בנק ישראל, שניכר כי הן מכרסמות בכל המדדים: גם של כמות התיקים שנפתחים למשכנתאות וגם ההיקף הממוצע של המשכנתאות. כאמור, רוכשי הדירות בשוק החופשי, שאינם משקיעים, הורידו מאוד את המשכנתה הממוצעת שהם לוקחים, לרמה של כ-948 אלף שקל בחודש. המשקיעים צמצמו כאמור את המשכנתה הממוצעת ל-920 אלף שקל - ההיקף הנמוך ביותר מאז אפריל 2022.

היחידים שממשיכים לשמור על משכנתאות ממוצעות שגבוהות ממיליון שקל הם רוכשי הדירות של "מחיר למשתכן", שככל הנראה הגיעו למסקנה שאם לא ינצלו את ההטבה הגלומה בתוכנית הזו - אין להם סיכוי לרכוש דירות. לפיכך הם מעדיפים לקחת משכנתה גבוהה ולהסתכן בהחזרים גבוהים, שעלולים לעלות עוד, ככל שהריבית תוסיף לעלות. 

עלייה קלה בשיעור ההחזר הממוצע

מדדי הסיכון של המשכנתאות נותרו פחות או יותר כפי שהיו בחודשים האחרונים: כ-44% מהמשכנתאות שנלקחו היוו 60% ויותר משווי הנכסים שנרכשו. מדובר על ירידה של 1-2 נקודות האחוז לעומת החודשים האחרונים, מה שמהווה תוצר של המשכנתאות הנמוכות יותר שנלקחו בחודש שעבר.

לעומת זאת, בשיעור ההחזר הממוצע יחסית להכנסה חלה עלייה קלה, ובדצמבר ההחזר החודשי הממוצע על המשכנתאות הגיע ל-29.1% מההכנסות הממוצעות. לפני 10-12 שנים היחס הזה היה גבוה אף יותר, ואולם המשכנתאות שנלקחו אז היו נמוכות בכ-40% ממה שמקובל כיום.

העובדה היא שכ-47% מהמשכנתאות שנלקחו היו בהחזרים של יותר מ-30% מההכנסה החודשית.

ולבסוף, מדד שכבר נשכח מאז 2020 הוא אחוז המשכנתאות שנלקחו בדחייה (גרייס). בתקופת הסגר הראשון של הקורונה, כשהכלכלה העסקית שותקה במידה רבה והייתה סכנה אמיתית לחדלות פירעון של אלפי משקי בית, בנק ישראל איפשר לבנקים למשכנתאות לבצע דחיית החזרים. באותה תקופה (מרץ-מאי 2020) אחוז המשכנתאות הנדחות הגיע אף לכ-25% מכלל חובות הציבור בגין משכנתאות. לאחר הסגר כמות המשכנתאות בגרייס פחתה והגיעה לרמות של כ-6% מסך חובות המשכנתה. במדד זה לא חל שינוי משמעותי בתקופה האחרונה, מה שמעיד שמצב הלווים מול הבנקים עדיין נותר כשהיה.