בעל קרן הנדל"ן שבטוח: "ב־90% מההשקעות בשוק ​​​​​​​אי אפשר להרוויח"

●

"השינוי שאנחנו רואים בסביבת הריבית ועליית המחירים הכל כך קיצונית שחווינו בשנים האחרונות, אומרים ש־90% מעסקאות הנדל"ן כבר לא נכונות. אם דירת מגורים בישראל מניבה 2%־3%, והריבית עולה 5%־6%, זה אומר שברוב העסקאות מה שנעשה זה להחליף כסף בכסף - אבל לא נרוויח". לציטוט הזה אחראי דווקא אדם שמגיע מלב תחום ההשקעות בנדל"ן - דביר דימרי שהקים בעשור האחרון קרנות להשקעות בנדל"ן, ואף פרסם ספר בשם "יותר נדל"ן משכל" שבו הוא משתף בתובנות שצבר מניסיונו בתחום.

● מכרז הענק שייסגר בעיר החרדית; וטיוטת חוק ההסדרים: מה צפוי השבוע בנדל"ן?
● מומחית למשפט חוקתי מזהירה: זה העתיד שאליו צועדת ישראל | ראיון

פגשנו אותו במסגרת "כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, שבמסגרתו הוא הסביר מדוע, לשיטתו, נכון לתחילת 2023, למרבית המשקיעים ה"רגילים", קרי אלה שמחפשים השקעה קונבנציונלית בדירת מגורים בישראל, זו דווקא עת להמתין.

"בן אדם שיש לו היום 700 אלף שקל או 500 אלף שקל בעובר ושב או באיזה פק"מ, ואומר 'אני מחכה להזדמנות' עושה דבר נכון. איך אני יודע? כי זה מה שהגופים הגדולים עושים. הם יושבים היום על מזומן. למה? כי במצב כיום, של הכבדת ריבית, לפחות 20 אלף איש במדינה לא יצליחו לעמוד בתוכנית הגרנדיוזית והתחייבויות שהם לקחו על עצמם לפני שנה ושנתיים וירצו למכור - גם אם זה במחיר הפסד, או במחיר עלות. הם יהיו בלחץ לסגור עסקה תוך שבועיים. בזמנים כאלה יש הזדמנויות".

זמן לבחון השקעה בנכסים מיוחדים

אתה אומר שכדאי לחכות עם מזומנים בצד ולא לבצע השקעה, כי אתה מעריך שעוד חצי שנה־שנה המחירים היו נמוכים יותר?
"אני לא מאמין שהמחירים ירדו באופן דרמטי. אם דירה ממוצעת בישראל עולה היום למעלה מ־2 מיליון שקל, לא נתעורר עוד שנתיים והיא תעלה 1.8 מיליון. אני כן מאמין שבטווח הזה פתאום יזמים יציעו פה 10 דירות במחיר טוב. או שאנשים יציעו עסקאות טובות, בגלל 'דדליינים' של משכנתאות והתחייבויות שכבר לא עומדים בהן".

עבור מי שכן מבקשים להמשיך ולפעול בשוק המקומי, גם אם תוך ציפייה להזדמנויות שעליהן הוא מדבר, הוא ממליץ לבחון כמה נכסים שלדבריו עדיפים בעת הזו. האחד הוא מה שנקרא נכסים מיוחדים או נדירים.

"דירה מיוחדת יכולה להיות דירת גן, דירת גג או צמוד קרקע. בשביל צמוד קרקע הייתי מוכן להפליג גם לפריפריה כי אני רואה שמשאב הקרקע כבר לא קיים בישראל. ואני אדגים. לפני כמה חודשים אחת מחברות הנדל"ן (שהוא איננו קשור אליה - ג.ל) פרסמה קרקע לצמודי קרקע למכירה בפריפריה במיליון שקל. מי שהסבה את תשומת ליבי הייתה חברה שהתייעצה איתי לגבי רכישה. אמרתי לה שאני לא מכיר את החברה או את הפרויקט, אבל כשאני רואה את צמדי המילים 'צמוד קרקע' ומיליון שקל אני אומר רוצו תקנו. אחרי חודשיים היא חזרה אלי ואמרה שזה כבר עולה 1.6 מיליון שקל", אומר דימרי. השקעה נוספת שדימרי רואה כנכונה כיום היא בדירות בעלות פוטנציאל שיכללו בפרויקט פינוי בינוי.

פוטנציאל יש כיום בהרבה מקומות, ומנגד הרבה מוכרים כיום כבר מכניסים את "פרמיית ההתחדשות העירונית" במחיר, כאילו הפרויקט הוא כבר עובדה מוגמרת.
"נכון. לכן לא הייתי הולך למתחם שכבר מחתימים בו דיירים, כי אז המוכרים כבר מתמחרים את הנכסים בהרבה מעל ערכם. אבל אם זה מקום שאתם בודקים ואומרים לעצמכם 'הנה לפה זה הגיע, ולפה טרם הגיע' ויש לי הרבה אינדיקציות להגיד שכנראה כן יגיע אז זה דבר ששווה לבחון".

"קשה לזוגות צעירים? כלום לא השתנה"

בתחילת ספרו, מספר דימרי כיצד אשתו והוא רכשו זמן קצר אחרי החתונה דירת 4 חדרים במכרז עמידר בקריית ארבע ב־60 אלף שקל בלבד. לשאלתנו, האם הוא חושב שכיום - אחרי שנים רבות של עליות מחירים, ודאי אלה שראינו בשנתיים האחרונות, והריבית שזינקה - זוגות צעירים עדיין יכולים לחלום על דירה משלהם?

"גם כשאנחנו התחתנו אמרו שכבר אי אפשר, ושהמחירים כבר עלו אז אין סיכוי. אני יכול לספר לך שלפני חודש ישבתי בבית קפה בירושלים ונשאלתי על פרויקט בירושלים שבו מישהי זכתה בדירת מחיר למשתכן, והיא עשתה עסקה הרבה יותר טובה מאותם 60 אלף שקל שקניתי בהם דירה בקריית ארבע. היא ממש קיבלה מתנה של מיליון שקל. אז הזדמנויות תמיד קיימות. פעם קראו לזה דירת עמידר והיום קוראים לזה מחיר למשתכן, מחיר מטרה או דירה בהנחה".

אבל היום אפילו בפתח תקווה קשה למצוא דירת שני חדים בפחות ממיליון וחצי שקל. זה בעיקר אומר שצריך להצטייד מראש בהון עצמי גבוה מאוד, הרבה לפני שמדברים על משכנתאות.
"זה נכון, אבל התמונה בגדול לא לא כל כך משתנה. כשהתחתנו חלמנו על דירה בירושלים שעלתה אז מיליון שקל. עבורנו זה היה בדיוק כמו המצב שאתה מתאר היום על פתח תקווה. בכל תקופה צריך לבחון את האפשרויות, ולמצוא את הדרך האפשרית עבורכם, ויש כאלה".