בעקבות פסק דין שלמה נחמה: חוק ההסדרים צפוי לסגור את פרצת המס

תחת הכותרת "תיקון עיוותים במיסוי מקרקעין לעידוד המשך ירידת מחירים בשוק הדיור", מסתתרים בטיוטת חוק ההסדרים, שפורסמה היום (ה'), כמה תיקונים משמעותיים. הניסיון מלמד שעצם העובדה שהם הוכנסו לטיוטת החוק כהצהרת כוונות - גם אם לא יאושרו בסוף - עשויים להשפיע על השוק.

● אכיפה בנת"צים והקלה ביבוא מזון: טיוטת חוק ההסדרים נחשפת
● הפצצה שמחכה לחברות ההייטק בחוק ההסדרים
● מס הנסועה על רכב חשמלי חוזר: והפעם בחוק ההסדרים 

סעיף אחד קשור למיסוי הגבוה על משקיעים. כיום, מי שקונה דירת מגורים וכבר יש בבעלותו דירה, יכול למכור את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים ולא להיחשב כמשקיע. ההצעה הנוכחית היא להחזיר את התקופה ל-12 חודשים בלבד. מי שלא ימכור בתוך שנה, ייאלץ לשלם על הדירה החדשה מס רכישה בשיעור של 8% על מלוא המחיר. אפשר שסעיף זה יוציא עתה לשוק דירות שבעליהן קיוו להרוויח עוד מעליית המחירים וכעת ייאלצו להיזהר מעליית המס.

סעיף 4 מציע "לתקן את העיוות שנוצר במיסוי דירות מעטפת כך שיובהר כי רוכש דירת מעטפת חייב יהיה בשיעורי מס הרכישה המוטלים על דירת מגורים". רוב הדירות שנמכרות ברמת מעטפת הן דווקא דירות יוקרה, ובדברי ההסבר לחוק מצוין כי "בשל נוסח הסעיף יש מחלוקת לגבי אם דירות מעטפת מוגדרות כדירת מגורים לצורך מיסוי מקרקעין, ואם הרוכש של הדירה חייב בשיעורי מס הרכישה הגבוהים יותר המוטלים ברכישת דירת מגורים להשקעה. מבחינה מהותית אין הצדקה לכך שרוכשים של דירות מעטפת ייהנו מיתרון המיסוי, ויתחמקו מתשלום שיעור מס הרכישה המוטל על דירות מגורים. על כן, מוצע לקבוע בחוק באופן מפורש כי דירת מעטפת תהיה חייבת במס רכישה כדירת מגורים".

לפיכך למי שחשב לקנות דירה ברמת מעטפת ואז למכור אותה בפטור ממס רכישה - נסגר החלון הזה.

הטבה על מנת לשחרר קרקעות לבנייה

עוד מוצע בטיוטת חוק ההסדרים לתת הטבה שנועדה לשחרר קרקעות לבנייה: לקבוע שיעור מס שבח מופחת בשיעור של 25% בלבד של בעלי קרקעות פרטיות למי שימכור קרקע שמתאימה לבניית 15 יחידות דיור לפחות, ושקנה אותה בין 1961 ל-2001. הסיבה לכך, מצוין בדברי ההסבר, היא שעל מי שקנה קרקעות בתקופה הזו מוטל היום שיעור מס ליניארי שמתקרב ל-47%, וכדי לעודד אותם למכור דרושה הטבת מס שתשווה את התנאים למי שקנה מאז 2001. כדי לעודד בנייה על הקרקע, ולא רק מכירה שלה, מוצע שההטבה במס תינתן רק על קרקעות שחלה עליהן תוכנית לבנייה ורק אם הבנייה תושלם בתוך ארבע שנים.

עו"ד מאיר מזרחי, מומחה למיסוי מקרקעין, אומר שהצעת החוק ברובה נכונה: "אני מעריך את הניסיון לשחרר קרקעות לבנייה. זו הצעה חכמה, אולם לדעתי צריך להחזיר את זה אפילו לקרקע לשמונה דירות כמו שזה היה, כי השוק הולך למיתון, ואין הרבה קרקעות ל-15 דירות".

סעיף משמעותי אחר נועד גם הוא להאיץ בנייה, ולפיו מי שרכש קרקע לבנייה למגורים אך לא בנה עליה, לא יוכל ליהנות מחישוב מוטב של מס שבח אלא אם הוציא היתר בנייה עד סוף שנת 2026.

על כך אומר עו"ד מזרחי: "יש כאן החמרה. בשנת 2014 ביטלו רשויות המס את הפטור שהיה לפעם בארבע שנים ובתמורה נתנו לציבור את המס המוטב - כל הרווח עד 2014 פטור ממס, ומאז חייב במס - אז עכשיו אומרים שזה רק למי שבנה? נגיד שמישהו קיבל קרקע בירושה ולא הצליח להוציא היתר בנייה - הוא אכל אותה ויפסיד מהסעיף הזה. בעצם, מי שלא הצליח להוציא היתר, מקבל עונש, אבל זה לא הוגן. הייתה פה הבטחה שילטונית שניתנה ב-2014 עכשיו שוב עושים שינוי. נושא דירות המגורים צריך לקבל יציבות, אי אפשר כל הזמן לשנות", מסכם מזרחי.

עו"ד מזרחי מוסיף כי "חבל שרפורמות כל כך משמעותיות נעשות בחוק ההסדרים, בלי דיון מקיף ומסודר עם כל בעלי העניין. ואם כבר עושים רפורמה כזו, ראוי היה לנסות לקדם באמצעות מיסוי גם פרויקטים של התחדשות עירונית. כיום, יזם שרוצה להעביר הלאה פרויקט מחויב במס כפול, ולעתים זה תוקע פרויקטים בשעה שהמדינה משוועת להתחדשות עירונית".