מכרז ענק באלעד והתוכנית הדרמטית בראשל"צ מגיעה לדיון: מה צפוי השבוע בנדל"ן?

השבוע האחרון הביא עימו את נתוני המשכנתאות המסכמים לשנת 2022, אותם פרסם בנק ישראל, וניתן להסתכל עליהם ב-2 צורות: הראשונה - שנת שיא של כל הזמנים בלקיחת משכנתאות; השנייה - המחצית הראשונה של השנה החלה בדהרה מטורפת כלפי מעלה, ואילו חציה השני התאפיין בעצירה בחריקת בלמים, אותה חווה שוק הנדל"ן על עצמו גם בימים אלה, וסביר שגם במהלך כל השנה הנוכחית.

● רשות המסים מתקנת את הטבות המס ב־59 יישובים. מי נמצא ברשימה?
● השיא מאחורינו: מספר המשכנתאות החודשי חזר לרמות של 2018

העלאות הריבית של נגיד בנק ישראל הביאו לשינוי חד במגמת המשכנתאות, לירידה של כ-12% מהשיא של יולי 2022 בגובה המשכנתה הממוצעת ולירידה במספר הלווים. זה מעיד על כך, שמחירי הדירות בדרך למטה. טרם פורסם מדד מחירי הדירות לסוף השנה שעברה, ואולם המדד האחרון שפורסם, כידוע, הורה על עלייה חודשית מינימלית של 0.3%.

בסיטואציה הזו של ריביות שעולות במהירות, וביקושים שיורדים בהתאם, בולט המקום הייחודי של רוכשי הדירות במסגרת תוכניות הדיור המוזלות של הממשלה (מחיר למשתכן, דירה במחיר מוזל ומחיר מטרה). אלה רואים בעיניים כלות, כיצד תנאי המשכנתה הופכים לקשים מחודש לחודש, אך מצד שני יודעים שלא יצליחו לזכות בהנחות כה גדולות על הדירות שבהן זכו. הנחות אלה יכולות להגיע ל-30%-40% ממחירי השוק ולחצי מיליון שקל ומעלה. מה עושים? חלקם מרימים ידיים, כי לא יוכלו לעמוד בתנאי המשכנתה; אחרים מחליטים לקחת את הסיכון, ולשמור על הדירה שזכו.

מי צודק? אף אחד לא יודע, ושאלת המפתח לעניין זה היא עומק המשבר הכלכלי אליו נכנסת המדינה. מכל מקום, על דילמה כזו לא חלמו יוזמי "מחיר למשתכן" ובראשם שר האוצר לשעבר, משה כחלון.

עניין אחר שארע בסוף השבוע האחרון, ישפיע על עולם הנדל"ן לאורך השבוע הקרוב, ולמעשה למשך כל הזמן הקרוב. החוברת עבת הכרס (למעלה מ-200 עמודים) של טיוטת חוק ההסדרים כוללת הרבה שינויי חוק בתחום הנדל"ן, ומשקיעים, יזמים, עורכי דין, אדריכלים ושמאים יעסיקו את עצמם בלימוד החומר.

יום ראשון (29.1)

1. תתכוננו לחוק ההסדרים

אם טיוטת חוק ההסדרים מצאה את רוב פעילי הנדל"ן במדינה מתכוננים למנוחת סוף השבוע שלהם - היום הם יצטרכו להתחיל בלימוד החומר, שהוא רב מאוד, ולא פשוט לקריאה.

נרפרף במעט דוגמאות: חובת הדיווח על דירה להשכרה, וביטול פטור תקרת ההצמדה, צריכים לעורר מחשבות וחישובים אצל המשקיעים הקטנים, אבל מומלץ להם גם לעיין בשינויים הצפויים במיסוי המקרקעין, ובפטורים שצפויים למי מהם שמחזיקים 2 דירות ויותר בבניין שעומד לעבור תהליך של פינוי-בינוי.

יזמים שעוסקים בדיור לשכירות ארוכת טווח יוכלו לזכות בזכויות בנייה שגדולות בהרבה ממה שציפו להן; מימון המטרו אמור להשתנות בצורה משמעותית, תביעות על הסתרת נוף ואלמנטים נוספים שמורידים את שווי הדירות אמורות להתבטל, ועוד ועוד ועוד.

לנו נותר להמליץ לעקוב אחרי גלובס ואחרי הניתוחים של הצעדים הרבים הכלולים בטיוטה, שחלקם אולי יפלו בהמשך הדרך וחלקם ישונו, אבל הם מחייבים מעקב צמוד.

● באוצר מתכננים מהפכה בשיטת המיסוי על דירות להשכרה
● בעקבות פסק דין שלמה נחמה: חוק ההסדרים צפוי לסגור את פרצת המס

יום שני (30.1)

2. מכרז ענק שייסגר בעיר החרדית

ביום שני יינעל מכרז גדול מאוד ל-848 דירות בעיר החרדית אלעד. המכרז מחולק ל-6 מתחמים בני 96-200 דירות, ש-80% מהן יוקצו לתוכנית הממשלתית "מחיר מטרה". מחירי הדירות הצפויים להימכר במסגרת התוכנית הממשלתית יגיעו לסביבות 15 אלף שקל למ"ר, לא כולל מע"מ.

מה צפוי? הצלחה גדולה. לפני כחודשיים נסגר מכרז ל-938 דירות לעיר, שבו השתתפו יזמים רבים. הציבור החרדי הוא אחד מאלה שבאמת היצע הדירות עבורו נמוך מידי. הוא משווע לדירות, וכל מכרז בכל גודל, צפוי להניב עניין רב בקרב יזמי הנדל"ן.

● הסעיף שייקר את דירות "דירה בהנחה" אם חוק המכר ישונה שוב
● מתנה מוגזמת: הנחות של כמיליון שקל לדירה גם במכרזים האחרונים | בדיקת גלובס
● "רווח בלתי נתפס": הנחה של כמיליון שקל לזוכי מכרז "מחיר מטרה" ביהוד

יום חמישי (2.2)

3. תוכנית הבנייה סביב תחנת המטרו בראשל"צ מתחילה להתקדם

תוכנית דרמטית בראשון לציון תגיע לדיון עקרוני בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. מדובר בתוכנית הבנייה סביב תחנת המטרו הצפויה בצומת רוטשילד-ז'בוטינסקי. המתכננים סימנו מתחם של 130 דונם בין רחוב רוטשילד בדרום ועד תרמ"ב בצפון, הרצל במזרח וגורדון במערב, שאמור לקבל "סטרואידים תכנוניים" בצורה של זכויות בנייה גבוהות במיוחד, במיוחד לאורך הקטע הרלבנטי ברחוב ז'בוטינסקי. כיום יש במתחם הזה 1,200 דירות, כ-5,000 מ"ר מסחר וכ-12 אלף מ"ר שטחי תעסוקה.

אין עדיין תוכנית קיימת, וכאן מגיעה הרשות להתחדשות עירונית, שתסייע לעירייה לקדם תוכנית כזו בעלות של 4.5 מיליון שקל.

בשבוע הבא צפוי להתקיים הליך שיתוף ציבור, שבו ינסו תושבי הסביבה לומר, כיצד הם היו מעוניינים לראות את המתחם הזה בעוד כמה שנים, בתקווה שהרשויות יקשיבו למה שיש להם לומר.

● הוויכוח על המטרו: האם בעלי הנכסים באזור התחנות נהנים מעליית שווי?
● רגב הביעה התנגדות, אבל סמוטריץ' מקדם את חוק המטרו בממשלה