מכירת זכויות ליזם בפרויקט תמ"א פטורות מהיטל השבחה?

בעלי דירות שמכרו נכסים בבית משותף שעמד בפני ביצוע פרויקט התחדשות עירונית בירושלים, שעליו חלה תוכנית משביחה, יחויבו לשאת בהיטל השבחה - כך קבעה ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה במחוז ירושלים.

הבניין: מדובר בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספות), ברחוב תורה מציון 4 בירושלים הנמצא ליד התחנה המרכזית ותחנת הרכבת יצחק נבון. הבניין המקורי בעל שלוש קומות ו־20 יחידות דיור.

לפני למעלה מ־10 שנים חתמו בעלי הדירות על הסכם עם יזם לטובת ביצוע חיזוק המבנה ותוספת שתי קומות על גג בניין ו־16 יחידות דיור נוספות. במסגרת אותו חוזה בעלי הנכסים מכרו את הזכויות על הגג, אולם גילו כי עליהם לשלם היטל השבחה עבור הרחבת הדירות שלהם וכן עבור החלק היחסי של כל אחד מהם בגג.

העתירה: בעלי הדירות עתרו נגד הדרישה לשלם היטל השבחה, בטענה כי הם זכאים לקבל פטור מהיטל השבחה מאחר ומדובר על פרויקט פטור. אולם ועדת הערר המקומית ראתה את הדברים אחרת וציינה בין היתר כי הפטור בתמ"א 38 מתגבש רק בעת הוצאת היתר בנייה ובמקרה הזה מכירת הדירות והזכויות בגג התבצעו כאשר הייתה החלטה למתן היתר בלבד, אבל הוא טרם הוצא בפועל, וקבעה כי בעלי הדירות חייבים בהיטל השבחה בגין זכויותיהם בגג ובגין הרחבת דירותיהם.

הערר: הדיירים עתרו לוועדת ערר מחוזית שבראשה עו"ד בנימין זלמנוביץ' אולם ההכרעה נותרה על כנה. ועדת הערר המחוזית ציינה כי "אנו מכריעים שהחייבים בהיטל השבחה הינם העוררים. החיוב הינו בגין אישור התוכנית המשביחה. ככל ועברו ארבע שנים מיום אישורה של התוכנית המשביחה ועד המימוש במכר יהיו זכאים העוררים ביחס לזכויות ההרחבה של דירתם, ככל ואלו לא מגיעות לשטח של מעל 140 מ"ר, לפטור בהתאם לסעיף 19 (ג) (2) לתוספת השלישית. ביחס לזכויות בקומות הנוספות ישלמו העוררים את היטל ההשבחה בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף בהתאם לרשום בנסח רישום המקרקעין.

"החלטתנו זו לא באה מחשש שמא ינוצל הפטור לרעה. החלטה זו מבוססת על ניתוח לשון החוק כפי שנעשה בפסיקות בתי המשפט, לפיה זכויות היזמים אינן עולות כדי זכות בעלות במקרקעין, ומשכך אין לראותם כבעלי הקרקע לעניין היטל השבחה ביחס לשטחים המשותפים נשוא החוזים ומשום כך הם אינם החייבים בתשלום ההיטל, וממילא גם אינם זכאים לפטור".

ההשלכות: עו"ד רועי בראונר ממשרד שרקון, בן-עמי, אשר ושות', שייצג את הוועדה המקומית באחד משני העררים, ציין כי "מדובר במקרה הממחיש את חשיבות בחינת ההשלכות והחשיפה האפשרית לתשלום היטל השבחה על ידי מוכר דירה בטרם ביצוע עסקאות מכר, במיוחד במקרים שבהם נערכה התקשרות בין בעלי הדירה ליזם".