הפתרונות שבנק ישראל מציע לצינון שוק הדיור הם בעיקר פסיכולוגיה לעניים

לפני יותר מעשור, ביוני 2011, קיימה הכנסת דיון על הנפקת איגרות חוב שיוצמדו למחירי הדיור. זאת, לאחר שמחיריהן זינקו ב־42% בין 2008 לקיץ 2011. אחד המתנגדים הבולטים בדיון היה פרופ' אבי שמחון, ששימש באותם ימים יועץ לשר האוצר יובל שטייניץ. "במובן מסוים איחרנו את הרכבת", אמר שמחון, "זה היה טוב לפני 3־4 שנים, כשהמחירים התחילו לעלות. מי שיקנה את האג"ח היום, עלול לסבול הפסד הון משמעותי". מאז, מחירי הדירות טסו בעוד 120%.

באוגוסט 2022, כששמחון שימש יועץ חיצוני לראש האופוזיציה דאז וראש הממשלה היום, בנימין נתניהו, הוא הכניס את הנפקת האג"ח הללו לסעיף הראשון בתוכנית הדיור שלו בקמפיין הבחירות. השבוע, במקביל לאישור מינויו שנית לראש המועצה הלאומית לכלכלה, גם בנק ישראל הצטרף לתמיכה בתוכנית.

הפתרונות מתעלמים מהיתרון המשמעותי

במסגרת "המלצות אסטרטגיות לממשלה", ממליצים בבנק המרכזי על פיקדון למחוסרי דיור שיהיה צמוד למחירי הדירות. או לחילופין, על הנפקת אג"ח סחירות הצמודות למחירי הדירות. בבנק הסבירו שמדובר באפיק אלטרנטיבי שיוריד ביקוש בשוק. במקום לקנות בהקדם דירה - כדי להבטיח שאנחנו עולים על הרכבת ולא ממשיכים להחמיץ תחנות - אפשר יהיה לקנות מוצר פיננסי שיבטיח שהכסף שלנו יהיה צמוד למסעה.

רק שבפועל, הבעיה עם אותם כלים פיננסיים היא לא רק הסיכון מהפסדים עליו דיבר בשעתו שמחון, או העובדה שהאג"ח יסחרו מדי יום והתשואה העתידית עליהן תגלם רק את הסיכוי לעליות שעדיין לא מגולמות במחיר המעודכן. זה אפילו לא הסטטיסטיקה על "השינוי במחירי הדירות" שלא תמיד מדויקת ורלוונטית לאלו שרוצים לקנות דירה ספציפית.

הבעיה העיקרית היא שהפתרונות הללו מתעלמים מהיתרון הגדול והמשמעותי ברכישת דירה. יתרון שנוטים להתעלם ממנו גם כשמנופפים פה ושם בתשואות הנפלאות שמציע שוק ההון ואפיקי השקעה אחרים לטווח ארוך.

ברכישת דירה, ונתעלם לרגע מהסיכון הגדול, ההון העצמי בדרך כלל שולי. לשם המחשה: מי שהביא לפני שנה 200 אלף שקל מהבית, וגירד מהבנק למשכנתאות ומנותני אשראי אחרים עוד 1.8 מיליון שקלים (90% מינוף) כדי לקנות דירה במחיר של 2 מיליון שקל - הכפיל פי שלושה את ההון העצמי לאחר שהמחיר עלה בשנת 2022 ב־20% (לפי הלמ"ס) ל־2.4 מיליון שקל (בניכוי עלות המימון). חברו שהניח את אותו הון עצמי בפיקדון צמוד, לו היה כזה, הוסיף 40 אלף שקל (20%) בזמן שהפער בין ההון העצמי למחיר הדירה המעודכן קפץ כמעט ב־400 אלף שקל.

כלומר, מבחינת רוכשי הפיקדונות או האג"ח, המצב בכל מקרה לא להיט: אם מחירי הדירות ימשיכו להמריא, הם יקבלו הגנה מאוד מוגבלת בדרכם לרכישת דירה. אם המחירים יירדו, התשואה שיקבלו מהמוצר החדש תידפק. קיבלנו קוריוז פיננסי, פסיכולוגיה לעניים ותו לא: מוצר שבעיקר נועד לצנן מעט את התיאבון של הישראלים לרכישת דירה, בגלל כמה מעטים שיחשבו שנולד פה אפיק אלטרנטיבי. הפרדוקס הוא שהכלי נועד לצנן את המחירים באמצעות משיכת ביקוש, ובדיוק בגלל זה קשה להסביר למה יהיה שווה לקנות אותו.

הפסיכולוגיה האמיתית נועדה בכלל לממשלה

ואולי הפסיכולוגיה האמיתית בכלל לא נועדה לנו. בבנק ישראל רמזו השבוע שהיא יכולה להשפיע דווקא על ממשלת ישראל, זו שערבה לאותה הצמדה של הפיקדונות ושאולי סוף סוף תתחיל לדאוג באמת מהמשך נסיקת מחירי הדיור. זו שנהנתה מעליית מחירי הדירות, ואילו כעת "המכשיר המוצע יצמצם במעט את הפוזיציה של המדינה בשוק הדיור, ועשוי להקטין את התלות של הכנסות המדינה במחירי הדירות".

אם הממשלה תאבד קצת הכנסות דווקא אם המחירים יעלו (כי התקציב יצטרך לספוג את התשואה לאותם פיקדונות) - אולי היא באמת תדאג שהם לא יברחו.

במקרה של הנפקת אג"ח, שם הסיכון מירידת מחירים מוטל כולו על רוכשי האיגרות, הממשלה מסכנת רק את שמה הטוב. כמו שאמר שמחון בדיון ההוא ביוני 2011: "שוו בנפשכם שהמדינה מנפיקה אג"ח כאלה, האזרחים קונים אותן, ואחרי 5־10 שנים מוצאים עצמם מופסדים. איזו צורה תהיה למדינה, שבעצם כאילו משתמשת בידע העודף שלה להטעות את האזרחים?".

כוכבי השבוע

מצוין: גב ים - פרסום התוצאות חודשיים לפני כולן

חברת הנדל"ן גב ים דווחה השבוע לבורסה על התוצאות הכספיות שלה בשנת 2022. חלוצת הדוחות עשתה זאת בסוף חודש ינואר, בשעה 8:06 בבוקר, עם 167 עמודים מפורטים. כמה זה חריג? נסו לזכור את הטקסט הזה בסוף מרץ, כשמאות חברות ציבוריות יפרסמו דוחות עמוסים בדקה ה־90 (סוף הרבעון הוא המועד האחרון בחוק). עשרות מהן יפרסמו דוחות בשעות הלילה או בסופ"ש, בין היתר כדי שנציץ בהם כמה שפחות.

וגב ים, למי שלא מכיר, היא מהחברות היותר גדולות בשוק ההון - מיליון מטרים רבועים של נדל"ן, 16 פרויקטים בייזום, 9.8 מיליארד שקל שווי נכסים מניבים, 649 מיליון שקל הכנסות שנתיות מהשכרה ומדמי ניהול. אבל זה לא הפריע לה לפרסם את התוצאות חודש בלבד אחרי שהשנה נגמרה, מה שאומר שאולי כל השאר מחכות סתם כי הן יכולות, כי למה לדחות למחר מה שאפשר לדחות למחרתיים ולמי אכפת מהמשקיעים הקטנים.

בלתי מספיק: העיוורון של חברות דירוג האשראי 

השבוע עמד בסימן דאגה ממוצא פיהן של חברות דירוג האשראי הבינלאומיות, בנוגע לאיתנות כלכלת ישראל. דירוג האשראי כמובן קריטי ומשפיע על עלות החוב ואפילו על היכולת לגלגל חובות, אבל חייבים לקחת בפרופורציות את אותן חברות דירוג שפישלו שוב ושוב לאורך כל השנים האחרונות.

הנה למשל ציטוט ממחקר של ממשלת ארה"ב עצמה על חברות הדירוג, בעקבות משבר הסאב־פריים ב־2008: "שלוש חברות הדירוג החשובות היו בין הגורמים המרכזיים אשר אפשרו את התרחשות המשבר הפיננסי. איגרות החוב לא היו יכולות להימכר ללא חותמת האישור של חברות הדירוג - שהמשקיעים הסתמכו עליהן לעיתים בעיוורון".

שלא תטעו: האזהרות חשובות. הן יכולות לגלגל כדור שלג אימתני על המשק, ולייצר נבואה שתגשים את עצמה. ועדיין, כדאי לקרוא את דוחותיהן בהמון הסתייגויות. לטוב או לרע - אל תסתמכו עליהן בעיוורון.