המדינות שסוגרות את שוק הנדל"ן לזרים: "בתים לאנשים, לא למשקיעים"

מבין שלל ירידות המחירים הנרשמות בשוקי הנדל"ן המערביים בחצי השנה האחרונה, אלו בקנדה בולטות במיוחד. ירידות מחירים של כ־18% נרשמו בשוק הדיור מהקיץ ועד לסוף השנה שעברה, ובערים "לוהטות" לשעבר כמו טורונטו ו־ונקובר הדיווחים הם על ירידות חדות יותר.

● היו"רית החדשה של שמאי המקרקעין: "אולי עליות המחירים ייעצרו, אבל מהר מאוד השוק יתקן את עצמו" | ראיון
● בלי להמציא את הגלגל מחדש: רעיון ההשקעה הכי טוב הוא מובן מאליו
● אפילו היריבות הוותיקות שבדיה ויוון מציעות סיוע: ממדי האסון בטורקיה מתבררים

הסיבה לכך אינה רק הריביות האסטרונומיות הנוכחיות על המשכנתאות, שהובילו לייבוש זריז של שוק הנדל"ן ולירידות מחירים במדינות רבות משבדיה ועד לניו זילנד. לדינמיקה הקנדית תרם חוק יוצא דופן שהפרלמנט הקנדי אימץ בשנה שעברה, ושנכנס לתוקף החל מה־1 בינואר השנה, האוסר למעשה על משקיעים זרים לרכוש נדל"ן למגורים במדינה.

החוק אומץ בעקבות גל אדיר של עליות מחירים ששטף את קנדה בשנים האחרונות, ושלדברי פוליטיקאים נבע בין היתר מהשקעות זרות של תושבים מארצות־הברית, מאסיה (החוף המערבי של קנדה קרוב יחסית למזרח אסיה) וממקומות אחרים. תשומת־לב מיוחדת ניתנה לקרנות ולחברות שרכשו פורטפוליו של אלפי דירות.

היו שנים שגם בישראל חשבו מה לעשות עם הקונים הזרים – תושבי החוץ. בארץ מדובר בדרך כלל ביהודים שקנו כאן דירות לחגים ולחופשות או למקרה הצורך.

 בערים מסוימות אפילו הטילו ארנונה כפולה על "דירות רפאים". אולם ברבעון השני של 2022 הסתכמו רכישות תושבי חוץ ב־519 דירות - 1.7% בלבד מסך הדירות שנרכשו במהלך אותו רבעון. כך עולה מדוח הכלכלנית הראשית באוצר מנובמבר האחרון.

מהדוח עולה כי מספר העסקאות הללו גדול ב־42% בהשוואה לרבעון המקביל שנה קודם, וסיבת העלייה העיקרית היא "מבצעי מכירות שנוהגים קבלנים לערוך לתושבי החוץ במהלך חג הפסח", בפרט לאחר שבשנתיים הקודמות לא התאפשר קיומם של ירידי מכירות מסוג זה לתושבי החוץ בשל מגבלות הקורונה.

 צפת / צילום: Shutterstock

עם זאת, ניכרת מגמת ירידה בכמות רכישות הזרים בנדל"ן הישראלי הנמשכת מאז 2015, לאור הקשחת הסטנדרטים בתחום הלבנת ההון. "בהשוואה היסטורית ניתן להבחין בירידה חדה ברכישות תושבי החוץ לאחר פרוץ המשבר העולמי ובפרט לאחר העלאת מס הרכישה ביוני 2015", נכתב בדוח.

הדוח מראה כי העיר שמהווה מוקד עלייה לרגל עבור אותם משקיעים היא ירושלים - שם נרשמו 56% מכלל ההשקעות של תושבי חוץ בנדל"ן הישראלי. מהסקירה עולה כי "מחירה הממוצע של דירה חדשה שרכשו תושבי החוץ בירושלים ברבעון השני עמד על 6.4 מיליון שקל, מחיר הגבוה ב־51% מהמחיר הממוצע של דירה חדשה שרכשו ישראלים בעיר".

הערים הבאות בתור הן תל אביב ונתניה, הידועות כ"ערים בהן נוהגים תושבי החוץ לרכוש דירות", כפי שמתואר בדוח. אולם על מפת הרכישות הופיעו באופן מפתיע ערים כמו קריית מלאכי - וספציפית שכונת כרמי הנדיב שבה רכשו תושבי חוץ חמישית מהדירות החדשות - וצפת, שבשכונת מצפה הימים שבה, נמכרו 18 דירות חדשות לתושבי חוץ.

לוזי מעטוף, זכיין רי/מקס אדוונס בקריית מלאכי שמכר דירות בשכונת כרמי הנדיב, מספר ש"מגדל שלם בשכונה נמכר לאמריקאים".

מעטוף מציין עוד כי מאז 2015־2016 חלק מהשיווקים בשכונה פונים גם לקהלים צרפתים. לדבריו, "כיום, מי שילך ברחוב ישמע הרבה צרפתית, והרכישות הן לא רק להשקעה אלא שגם למטרות מגורים. כנ"ל עם האמריקאים שמייצרים כאן קהילתיות". הוא מתאר את השכונה כ"נתניה הקטנה".

בצפת הסיפור דומה. שכונת מצפה הימים החדשה, שטרם הוקמה במלואה, משקיפה על הכנרת. רינה אביטן מרימקס VIEW צפת: "בצפת רואים כל הזמן משקיעים זרים שמחפשים דירות נופש לסופי שבוע ושלא מעוניינים להיות בתוך עיר. הביקושים מגיעים מאירופה ומארצות הברית".

יאסר ואקד

קראו עוד

סוגיית יוקר הדיור, כמו בישראל, הפכה לאחד הנושאים החמים על סדר היום, וכזה המרכז זעם ציבורי רב על חוסר היכולת של משפחות ובודדים לדאוג לעצמם לדירה. החזרי המשכנתה בערים גדולות חצו את קו השני־שלישים מההכנסה הפנויה, והסוגיה איימה על המשך שלטונות של ראש הממשלה, ג'סטין טרודו.

 ג'סטין טרודו, ראש ממשלת קנדה / צילום: Shutterstock, Gints Ivuskans

טרודו היה זה שהוביל גם את המדיניות הנוכחית, ומי שהאשים את המשקיעים הזרים ואת ההון שזרם מחוץ למדינה בתרומה משמעותית לעליות המחירים. "הנחשקות של בתים קנדיים מושכת סוחרי נדל"ן, תאגידים עשירים ומשקיעים זרים", הכריזה מפלגתו לפני אישור החוק ביוני האחרון, "זה מוביל לבעיה רצינית של בתים פנויים ובלתי מאוכלסים, לספקולציה פושה ולמחירי מרקיעי שחקים. בתים הם לאנשים, לא למשקיעים".

נקודת המפנה: העלאות הריבית בעולם

שינוי הכיוון הקנדי בולט על רקע העובדה כי מדינות רבות פתחו את שוקי הנדל"ן שלהן להשקעה, ועל רקע עליות המחירים שאפיינו את רוב המדינות המתקדמות בעשור האחרון, וביתר שאת מאז מגפת הקורונה.

בחודשים האחרונים התהפכה מגמת מחירי הדירות, בעקבות העלאות הריבית של בנקים מרכזיים רבים שגורמים לזינוק בעלויות המשכנתאות. אך הסוגיה לגבי אפשרות רכישת נדל"ן מקומי על ידי הון זר - ואי היכולת של תושבים מקומיים לקנות דירות - מעוררת מחלוקת במדינות רבות.

"אף שוונקובר היא מוקד מולטי תרבותי, עדיין יש כאן הרגשה של. 'כן, אסיאתים, זרים ומהגרים באים לכאן, קונים דירות, מחסלים את המלאי ומעלים את המחירים", אומר מתווך נדל"ן ל"ניו יורק טיימס", שדיווח על התופעה. "אבל רוב רוכשי הנדל"ן בוונקובר הם לא ספקולנטים, אלא מהגרים שמחפשים מקום לגור בו".

קנס כספי וחובת מכירה למי שייתפס

החקיקה הקנדית הצטרפה באיחור לעגלת ההגבלות על משקיעים זרים. כמה פרובינציות בקנדה כבר העלו באופן חד את המס על ספקולציה (מכירה לפני שעברה תקופת זמן מסוימת מאז הקנייה), או הטילו מס מיוחד על רוכשים שאינם קנדים. לפי נתוני פרובינציית קולומביה הבריטית שהעיר הגדולה בה היא ונקובר, בעוד ב־2016 אחת מכל 10 דירות נרכשה על ידי משקיע זר, השנה כבר צנח השיעור בחדות לאחת מתוך 100.

קנדה הודיעה כי תאפשר לאזרחיה החיים בחו"ל, למי שעבר למדינה זה לא מכבר וקיבל תושבות וגם לדיפלומטים לרכוש נדל"ן למגורים, אולם היתר יעמדו בפני האיסור, הראשון מסוגו במדינה. אם ייתפסו, הם צפויים לקנס כספי ולהיות מחויבים למכור את הנכס.

עם זאת, ההגבלה מתוכננת להימשך כשנתיים בלבד, נכון לעכשיו, מה שמעלה חשש לגבי "ביקוש כבוש" שיתפרץ אחרי תקופה זו. דיווחים מהונג קונג, שבה רבים המנסים להגר לקנדה, מעלים כי זרם המבקשים לא ממש פוסק.

דנמרק: להתחייב לגור במדינה ולשלם מסים

אחת המדינות היכולות לשמש דוגמה לניהול איסור השקעה של זרים בנדל"ן בטווח הארוך היא דנמרק. המדינה הסקנדינבית מגבילה באופן משמעותי רכישת נדל"ן למשקיעים זרים. למעשה, היא סגרה את האפשרות לרכוש בתי קיץ (קטגוריה של בתים שבהם ניתן להתגורר כמה חודשים בשנים ושממוקמים לרוב קרוב לשפת הים הבלטי או הצפוני) לכל מי שאינו אזרח דני. הדנים חששו מ"התנפלות" של גרמנים עשירים על הבתים האידיליים (בחודשי הקיץ).

אבל ההגבלות אינן רק על בתי קיץ. כדי לרכוש בית בדנמרק צריכים אפילו תושבי האיחוד האירופי להתחייב לגור במדינה ולהפוך אותה למקום המגורים העיקרי שלהם, וכך גם לשלם מס ההכנסה ומסים נוספים המגיעים ל־60% במדינה.

בכל מקרה, הם צריכים להגיש בקשה לרשויות, מה שמסבך את ההליכים. מי שאינם תושבי האיחוד עומדים בפני הגבלות חמורות הרבה יותר. ישראלי, למשל, אינו יכול לרכוש נדל"ן דני באופן ישיר, למרות שהאפשרות ההפוכה אפשרית.

ההגבלות הללו סייעו לשמור את מחירי הנדל"ן בדנמרק בגבול הסביר, ומחירי בתים פרטיים למשל נמוכים יותר מאשר בגרמניה, מעבר לגבול. המחיר למ"ר לקנייה בדנמרק עומד על 3,436 אירו (לפי נתוני דוח 2021 של Deloitte), לעומת 4,600 אירו בגרמניה. ההגבלות החריפות על השקעות זרות נחשבות לחלק ממתכון ההצלחה הדני, לצד פתרונות רבים לזוגות צעירים או ליחידים כמו איגודי דירות שיתופיים, משכנתאות נדיבות ועוד.

הבאים בתור: האיים הבלאריים

בשבועות האחרונים דווח כי עוד מדינות ואזורים מעוניינים להגביל משקיעים זרים. האיים הבלאריים (קהילה אוטונומית בספרד הכוללת את האיים מיורקה, מנורקה, איביזה ועוד) מפצירים בממשלה במדריד לאפשר לרשויות המקומיות למנוע רכישת נדל"ן על ידי מי שאינם תושבי האיים.

הטענות הן שעשירים מרחבי אירופה "משתלטים" על הכפרים הקסומים המשקיפים על הים התיכון ועל מפרצים מיוערים, וכי רגלי המקומיים "נדחקות" בשל עליות המחירים האסטרונומיות.

בנוסף, הרשויות טוענות כי התופעה יוצרת "כפרי רפאים" שבהם באים העשירים לביקור רק במהלך חופשות, ומשבשת את החיים השוטפים בקהילות ותיקות. האי אהוד במיוחד על תושבי גרמניה וצפון אירופה, כמו גם על בריטים רבים.

סגן נשיא קהילת האיים הבאלריים אף התייחס ישירות לדוגמה הצפון אמריקאית. "אנחנו צריכים לחקות את מה שעשו בקנדה", אמר. הוא הפציר בממשלה הספרדית לפעול מול רשויות האיחוד האירופי כדי לאפשר תקנה שכזו.

נשיאת הקהילה הסכימה אתו ואמרה לתקשורת: "אזרחים אירופאים ואחרים יכולים להרשות לעצמם לרכוש נדל"ן כאן במחירים שהם בלתי אפשריים לתושבים של האיים". בכפר דיאה שבצפון מערב האי, מרחק הליכה קצרה מהמפרצים המרשימים שעל הים התיכון, המחיר למ"ר עומד על 6,091 אירו. זהו המחיר הגבוה ביותר למ"ר בכל ספרד (ממוצע 2,616 אירו), אך הוא לא רחוק מהמחיר הממוצע למ"ר בבריטניה כולה (4,905 אירו).

ה"גרדיאן" הבריטי ציין כי ישנם תקדימים נוספים לסגירת הגבולות בפני משקיעים זרים: כמה כפרים באלפים האוסטריים אינם מאפשרים רכש בתים לזרים, האי אולנד בפינלנד שבו יש הגבלות על זרים בדומה לדנמרק ולקרואטיה, שבה אזרחי האיחוד חייבים לגור במשך 10 שנים ברציפות אם ברצונם לקנות אדמה.