קוטג' בשכונת היוקרה בהרצליה ופנטהאוז נדיר בת"א: שוק המגה יוקרה מתעורר

הווילות של הרצליה פיתוח ניצחו - ולא בפעם הראשונה - את הפנטהאוזים של תל אביב. העסקה היקרה ביותר שבוצעה בשנה שעברה ועוד עסקה אחת שחצתה את רף ה־100 מיליון שקל הוכיחו שעם כל הכבוד למגדלים הנוצצים - גם כשמדובר במגה־יוקרה, אין תחליף לצמוד קרקע על שטח אדמה גדול.

● האזהרה של בנק ישראל וההתעלמות של חברות הנדל"ן המניב 
● מהפך פוליטי בברלין: האם שוק השכירות עומד בפני שינוי? 
● תל אביב מציגה: כמעט מיליארד שקל רווח מהיטלי השבחה במרכז העיר בתוך 4 שנים 

לא פחות משלוש עסקאות בגובה של יותר מ־100 מיליון שקל בוצעו בשנה החולפת, שתיים במרחק של עשרות בודדות של מטרים האחת מהשנייה בהרצליה, ועוד אחת בתל אביב. זוהי תנובה נדירה בשוק המגה־יוקרתי, שבדרך כלל לא נחתמות בו יותר מעסקה־שתיים בשנה שחוצות את הרף הזה.

אמנם אין עדיין נתונים מסכמים רשמיים של 2022, אולם בהתבסס על הנתונים הקיימים כבר ניתן לצייר תמונה מהימנה של מה שקרה בשוק היוקרתי והמגה־היוקרתי בשנה שעברה. 348 עסקאות של 10 מיליון שקל ויותר, נרשמו עד כה באתר רשות המסים ב־2022, שהן כ־0.3% מכלל העסקאות שבוצעו בשנה שעברה.

גם אם יתווספו בחודשים הקרובים רישומיהן של עסקאות נוספות, התמונה לא תשתנה משמעותית כי מדובר בירידה של כ־40% לעומת מספר העסקאות היוקרתיות שבוצעו בשנת השיא 2021. מדובר בירידה גדולה יותר מאשר זו שנרשמה בכלל השוק, שהגיעה לרמה של כ־25%. למעשה, בארבעת החודשים הראשונים של שנה שעברה בוצעו למעלה משני שלישים מעסקאות היוקרה במחירים של 10 מיליון שקל ומעלה, בשמונת החודשים האחרים בוצע השליש הנותר.

כבר לא אדישים למצב: בין יוקרה למגה־יוקרה

יש להבחין בין יוקרה למגה־יוקרה, כי חלק גדול מהנפילה במספר העסקאות, נמצא בטווח הנמוך שלהן, של 10־40 מיליון שקל. במחירים כאלה הרוכשים תלויים במשכנתאות גדולות שהם לוקחים, ועל כן הם רגישים מאוד להעלאות הריבית; מי שרוכשים נכסים במחירים גבוהים יותר, נותרים יותר שווי נפש לבעיות האינפלציה והריבית, וכשמדובר בעסקאות של מעל ל־40 מיליון שקל, הירידה בנפח העסקאות בין 2021 ל־2022 הגיעה לכ־20%.

מדוע הירידה הזו, אם הרוכשים אדישים למצב הכלכלי בישראל? ראשית, משום שהם לא אדישים לגמרי. אף אחד לא אוהב להשקיע הון עתק בנדל"ן במדינה שנתונה במשבר כלכלי, גם אם יש לו את הממון הנדרש; שנית - גם המצב הגלובלי אינו מזהיר בלשון המעטה; שלישית, המלחמה באוקראינה והצעדים שננקטים נגד אוליגרכים רוסיים מקשים עליהם מאוד לרכוש נכסים, ולמעשה אנשי נדל"ן מעידים על כך, שבניגוד לשנים עברו, מאז פרוץ המלחמה הם כמעט שלא נמצאים בשוק. כל זה מביא את 2022 להיות ייחודית מבחינה זו, שעל אף מחירי העתק שנרשמו על נכסים בשנה שעברה, שבעבר הקרוב היו מאפיינים רק תושבי חוץ, הכסף ב־2022 היה ישראלי ברובו.

אם עד לפני כמה שנים דיברו על "פלישת" אוליגרכים ותושבי חוץ להרצליה פיתוח, השוק שם הפגין יציבות על אף היעלמותם. בשכונת היוקרה הזו נרשמו ב־2022 26 עסקאות ביותר מ־10 מיליון שקל, לעומת 31 עסקאות ב־2021.

העסקה היקרה של השנה הייתה ברחוב היוקרתי במדינה - גלי תכלת בהרצליה פיתוח. בחלקו המערבי של הרחוב, שצופה לים מעל פני המצוק, התקיימו חלק מהעסקאות הגבוהות ביותר שנערכו אי פעם בישראל, ובראשן רכישת בית השגריר האמריקאי ב־2020 ע"י המיליארדר המנוח שלדון אדלסון, תמורת 230 מיליון שקל; ב־2010 רכש טדי שגיא את הבית השכן לבית של אדלסון, ברחוב גלי תכלת 46, שהיה שייך לפני כן לאיש העסקים זקי רכיב ב־145 מיליון שקל.

 טדי שגיא / צילום: יונתן בלום

בעסקה, שנרשמה ממש בימים האחרונים של השנה שעברה, מכר איש העסקים הרוסי־ישראלי בוריס קוזינץ את ביתו ברחוב גלי תכלת 66, ב־173 מיליון שקל. מדובר בבית בשטח של כ־1,000 מ"ר בנוי, על מגרש של כ־1.3 דונם. הרוכש העדיף לרכוש את הנכס באמצעות חברה שמנוהלת בנאמנות על ידי משרד עורכי הדין ש. הורוביץ. הסימנים מורים כי מדובר באיש עסקים ישראלי.

העסקה השנייה בגובהה הייתה במקום בלתי צפוי: מגדל שלום מאיר בתל אביב. רוני ויפעת, בעלי קבוצת אירני שמחזיקה ברשת פקטורי 54, רכשו את הפנטהאוז בבניין, שמשתרע על 3 קומות (טריפלקס) בשטח 1,200 מ"ר כולל מרפסת, בתמורה לכ־145 מיליון שקל.

 מגדל שלום בתל אביב. בעיגול: רוני אירני / צילום: תמר מצפי, סיימון אלמלם

בחזרה לטדי שגיא ולרחוב גלי תכלת, שם בוצעה העסקה השלישית בגובהה בשנה שעברה: שגיא רכש בסוף השנה שעברה את הבית שנמצא במספר 56 ברחוב ב־100.8 מיליון שקל. מדובר בווילה בת 7 חדרים, בשטח של כ־870 מ"ר, שבנויה על מגרש בן כדונם, שהייתה שייכת לאשת העסקים ארלן סטרליץ.

 100 מיליון שקל. בית ברחוב גלי תכלת בהרצליה פיתוח / צילום: שלומי יוסף

שוברים את מחיר השיא למ"ר: 200 אלף שקל

העסקה הרביעית בגובהה שייכת לשרי אריסון, שמכרה את הפנטהאוז בן שלוש הקומות שלה, בקומות 24־26 במגדל ברחוב השופטים 1 בתל אביב למרק אייזנברג, איש עסקים יהודי־צרפתי, בתמורה ל־90 מיליון שקל.

ברחוב הירקון 55 בתל אביב נמצא אחד מהפרויקטים היקרים ביותר במדינה - David Promenade Residences, של היזם הנרי טייק, בעלי מלון דיוויד אינטרקונטיננטל. במגדל בוצעו עסקאות לפי 130־160 אלף שקל למ"ר, ואילו בשנה שעברה נמכרה דירת 438 מ"ר בקומה ה־24 בתמורה ל־88 מיליון שקל. זו לא העסקה היקרה ביותר שבוצעה במגדל. ב־2021 נמכרה דירת 680 מ"ר בקומה ה־20 ב־108.6 מיליון שקל. עדיין בחישוב של מחיר למ"ר, הדירה שנמכרה בשנה שעברה שברה שיא והגיעה ל־200 אלף שקל.

 145 מיליון שקל. פנטהאוז במגדל שלום בתל אביב / צילום: כדיה לוי

העסקה השישית בגובהה מחזירה אותנו להרצליה פיתוח ולרחוב האשל, רחוב שמספק לא מעט עסקאות יוקרה. בסוף 2021 רכש אורי אלון, בעלי חברת קומפאס ומי שהיה בעבר בעל קבוצת הכדורסל של הפועל ירושלים, וילה ברחוב בכ־180 מיליון שקל. ב־2022 בוצעו ברחוב שתי עסקאות שדורגו בצמרת: הראשונה היא בגובה של 87 מיליון שקל, ובה רכש תושב חוץ וילה של 500 מ"ר, על מגרש של דונם, השנייה זולה יותר ונמצאת בסמיכות לזו הראשונה, הסתכמה ב־62.8 מיליון שקל ובמקום השמיני במדרג היוקרה, ובמסגרתה נמכר בית של כ־700 מ"ר על 2.2 דונם בסמוך לשגרירות הגרמנית.

בין לבין, למקום השביעי הגיע קוטג' שנבנה במסגרת פרויקט חדש שמוקם בנווה צדק, ברחוב שבזי. הקוטג' בן 750 מ"ר נמכר ב־80 מיליון שקל.

נראה כי התחרות המתמדת הזו, בין המגה־יוקרה של פנטהאוז ענק במגדל בלב תל אביב לווילה מפוארת בהרצליה פיתוח - תמשיך להתקיים בשוק הזה, ולא רק בגלל האופי המנוגד של הנכסים, אלא בעיקר בגלל הקרבה הגיאוגרפית ביניהם. יש מקומות בעולם, שהריחוק בין שכונת וילות יוקרתית לבין לב העיר מונע קיומה של תחרות כזו, ואילו כאן המרחק בין הווילות לפנטהאוזים מתבטא בקילומטרים ספורים.

כיצד ייראה שוק הנדל"ן היוקרתי של 2023? ניתן להעריך כי הבעיות הכלכליות יכבידו או לפחות יקטינו את המוטיבציה גם בקרב פלח השוק העליון לרכוש לעצמם בתקופה הזו.

גם חוסר הוודאות הפוליטית, והצעדים הממשלתיים המתוכננים, עשויים להשפיע על השוק הזה, שהשחקנים שבו רוצים בראש ובראשונה מקומות שקטים ובטוחים להשקיע בהם בנכסי מקרקעין.