היעד: הגדלת הפרויקטים של שכירות ארוכת טווח. הבעיה: הריביות הגבוהות

​המטרה: להרחיב במידה ניכרת את הבנייה להשכרה ארוכת טווח. הכלים: הגדלת זכויות הבנייה במאות אחוזים, הקצאת קרקעות לשכירות קבועה, והפיכת הפרויקטים לשכירות ליותר אטרקטיביים לחברות ריט, וזאת באמצעות הטבות מס שגדולות מאלה הקיימות כיום. ואולם חלק מהצעדים מבוססים על מקורות שאינם ברורים, ולגבי חלק אחר נראה, כי הם לא עונים על הבעיות העיקריות שמהם סובל השוק הזה.

● הדילמה של היזמים: איך נפטרים מ־53 אלף דירות בשוק קפוא? 
● על החוף צריך יותר מארטיק ושמשיה: הפוטנציאל הלא ממומש של ישראל 
● הצד האחר של הרעש: איך בונים מחדש מדינה אחרי טראומה רב־מערכתית? | דעה

הדרמה הגדולה של השינויים נמצאת בשינוי עקרונות התכנון והבנייה בישראל באופן שיאפשר הקפצה גדולה מאוד של ממדי הבנייה בפרויקטים שמיועדים לשכירות ארוכת טווח.

בטיוטת חוק ההסדרים מוצע לאפשר לוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה לאפשר הגדלת פרויקטים לשכירות ארוכת טווח בשיעור של לפחות פי 2 מזכויות הבנייה ולפחות פי 3 ממה שהיה מאושר לפרויקטים של דירות רגילות, וזאת בתנאי שהבעלות על הפרויקט תהא של אדם אחד, וזאת על מנת שניתן יהיה לנהל את המבנה בהתאם לייעודו.

מהיכן המספרים הללו? בעבר התאפשר לפרויקטים כאלה לגדול ב־25% לעומת פרויקטים רגילים; באוגוסט 2021 החליטה הממשלה לאפשר הגדלת שטח הבנייה בעד 200%, ומספר יחידות הדיור יוגדל בעד 200%. ההצעה הנוכחית מאפשרת להגדיל עוד יותר את הזכויות, ומדברת על "שיעור זכויות הבנייה בתכנית הוא לכל הפחות כפל שיעור זכויות הבנייה שהיו ניתנות לתוכנית שאינה להשכרה בבעלות אחודה בהתאם לתכנית המתאר החלה על אותו המתחם". כאמור, מספר הדירות יוגדל לפחות פי שלושה.

וזה ההסבר לזכויות הבנייה המפליגות: "אופי המגורים בשכירות מאפשר לתכנן פרויקטי דיור בתמהיל מגוון יותר, הכולל צפיפות גבוהה. בהתאם לכך, ניתן לכלול שיעור גבוה יותר של דירות קטנות המיועדות לזוגות צעירים, אזרחים ותיקים או יחידים, ואף ניתן ליצור מתחמים משותפים בבניין שיחסכו מקום בדירות", נכתב בדברי ההסבר להצעת החוק. "יתר על כן, דירות קטנות אינן דורשות מוסדות ציבור רבים מכיוון שהן מתאימות לזוגות צעירים ויחידים, ובכך מתאפשר להוסיף עוד יחידות דיור ללא השלכות משמעותיות על המרחב הציבורי. בנוסף, לאור מיקום פרויקטים אלו בקרבת מערכות תחבורה עתירות נוסעים ניתן להפחית את עלויות הבנייה בפרויקטים להשכרה דרך הפחתת תקן החניה, וכן גם דרך בנייה של מרחבי מוגנים קומתיים, מחסנים משותפים, בנייה אחידה ועוד".

המספרים עוד יכולים להשתנות

ועדיין נותרת השאלה, כיצד הגיעו בממשלה למספרים הללו? לא הצלחנו להגיע לתשובה ברורה. ייתכן כי בממשלה, ובעקבותיה גם באוצר, עשו חישוב מתמטי, לפיו שטח של דירה עם מחסן, מרפסות, חניה וחלק בשטחים המשותפים (לובי, חדר דיירים וכד') שקולים לשלוש דירות.

בהצעת החוק מסבירים באוצר כי החברה הממשלתית "דירה להשכיר", בשיתוף מנהל התכנון, הכינו תדריך תכנון ייעודי לפרויקטים להשכרה אשר פורט את המאפיינים הייחודים של פרויקטים אלו ואופן יישומם. ואולם מ"דירה להשכיר" נמסר לנו, כי התדריך טרם פורסם, ואילו ממינהל התכנון נמסר כי הצעת החוק נוסחה באוצר וכי מינהל התכנון טרם העביר את התייחסותו.

סביר, לפיכך, כי הטיוטה עדיין רחוקה מאוד מלהיות מושלמת, וקשה להניח שהמספרים שמאוזכרים בה יישארו כפי שהם.

עניין אחר שמאוזכר בהצעה זה לשנות ייעוד של קרקעות לשכירות קבועה, כלומר שהדירות לא יימכרו בשוק החופשי. הסדר זה עלול לפגוע בהיתכנות הכלכלית של פרויקטים לשכירות, שכן חברות שעוסקות בשכירות ארוכת טווח מקבלות תשואות של כ־3% על הדירות שהן משכירות. מדובר בתשואות שהן כשלעצמן לא כדאיות, אבל מה שהופך את הפרויקטים לכדאיים יותר זה התשואות ארוכות הטווח שנובעות מעליית שווי הדירות, שעשויות להכפיל את התשואות משכירות. ביטול היכולת למכור את הדירות בשלב כלשהו, עלול להפוך את הפרויקט ללא כדאי, גם אם המדינה תסבסד חלק משמעותי ממחיר הקרקע.

תיקון פקודת מס הכנסה להרחבת הפעילות

ההצעה כוללת גם ניסיון לעודד חברות ריט להיכנס לענף בצורה של תיקון פקודת מס הכנסה, כך שהגדרת "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה" תורחב גם למצבים שבהם 20 דירות הוקמו ע"י קרן להשקעות (ריט) עד שבע שנים מיום רכישת הקרקע במסגרת מכרז מהמדינה. בנגב ובגליל צומצם מספר הדירות הללו ל־15. כיום הפרויקטים הללו מחויבים להיות מאוכלסים בדיירים ולהיחשב למניבים תוך חמש שנים מיום הרכישה, אך מכיוון שלקרנות הריט אין שליטה על מועד הוצאת היתרי הבנייה, הן לא תמיד יכולות לעמוד בתנאי הזה.

כמו כן מוצע לפטור את קרנות הריט ממע"מ על הכנסותיהן מהשכרת הפרויקטים ומכירתם. עניינים אלה יכולים לסייע, אולם במיוחד בימים אלה, כשהריביות גבוהות והתשואות מהשכרת הדירות נמוכות, הם לא יפתרו את הבעיה הגדולה ביותר שקיימת בשוק הזה, והיא של עלויות המימון.