פסק הדין שעשוי להביא לפיתוח מגרשים שעומדים ריקים

החלטה שנתן לאחרונה בית משפט השלום בהרצליה עשויה להביא לפיתוחם של מגרשים רבים שעמדו ריקים. מדובר במגרשים שיש בהם בעלים מרובים - שחלקם אינם מזוהים.

במסגרת הליך כינוס ביחס למגרש בהרצליה שהיה רשום בבעלותם של למעלה מ‏־400 בעלים. הזכויות במגרש נרכשו על‏־ידי קבוצת חברות ובהן חברת אקרו, קנדה ישראל ותדהר בתמורה לסך של 57 מיליון שקל. התיק נוהל על‏־ידי כונס הנכסים עו"ד רן ברא"ז ממשרד לוי טילר | נרדיה | הר צבי | ברא"ז ושות', וכאשר הכונס ביקש לפעול להעברת הזכויות במקרקעין על שם הרוכשות, הוא נתקל בסירוב של רשם המקרקעין, אשר התנה את הסכמתו בביצוע זיהוי של בעלים רבים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין ללא מספר מזהה. 

● השבוע בנדל"ן: למה היזמים חוששים מצמודי קרקע בחוף של חיפה 
● המכרז שאכזב וההשלכות על שוק הנדל"ן: 740 דירות בפתח תקווה מסמלות עידן חדש לתחום | ניתוח

לדברי עו"ד רן ברא"ז, "עד שנות ה־80 לא הייתה בלשכת רישום המקרקעין הקפדה על רישום מספרי זיהוי לצד שמות בעלי הזכויות, כתוצאה, בעלי זכויות רבים נרשמו באמצעות שם פרטי ושם משפחה בלבד - דבר שהוביל לרישומים לקויים ולמעשי הונאה והתחזות. בתוך כך, נוהלו הליכים משפטיים בתביעות נזיקיות נגד רשמי המקרקעין, והמדינה נדרשה לפצות את הבעלים שנפלו קורבן להונאות.

"על רקע הדברים הללו הקשיחה המדינה את נהלי הרישום, וכיום ניתן לרשום זכויות רק ביחד עם מספר מזהה (תעודת זהות או דרכון), ולא ניתן לבצע אף פעולה עד שיוכח כי האדם הרשום ללא מספר זיהוי הוא אכן אותו אדם המבקש לבצע את הפעולה במרשם".

בקובץ נהלי הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, שעודכן באוקטובר האחרון, נקבע כי "כאשר מתייצבים בעלי עסקה לפני רשם מקרקעין או לפני עורך דין, כדי שיחתים אותם על שטר העסקה ויאמת את חתימותיהם, צריך המחתים לזהות את הצדדים על‏־פי תעודת זהות או דרכון בר‏־תוקף, כאמור בתקנה 16(א) לתקנות המקרקעין, התשע"ב־2011 (2), רק במקרים חריגים יפעיל רשם המקרקעין שיקול‏־דעת, אם לקבל מסמך מזהה אחר שיניח את דעתו, לדוגמה: רישיון נהיגה".

התנהלות זו הכבידה על ביצוען של עסקאות לפירוק שיתוף במקרקעין ועיכבה את פיתוחן של קרקעות אשר נרכשו במסגרת הליכי פירוק שיתוף.

"רשמי המקרקעין החמירו מאוד את ההתנהלות"

כאמור, כונסי הנכסים, עו"ד רן ברא"ז ועו"ד ניב פינגולד ממשרדו, עתרו לבית המשפט בבקשה לחייב את רשם המקרקעין לבצע את הרישום ללא צורך בזיהוי הבעלים. לטענת הכונס, "הליך הזיהוי צריך להתבצע כתנאי לחלוקת כספים לידי הבעלים, אך אינו יכול למנוע ביצוע פעולות במקרקעין". 

השופטת אילת הרנוף מבית משפט השלום בהרצליה קיבלה את עמדת כונס הנכסים ובהחלטה שניתנה חייבה את רשם המקרקעין בנתניה לבצע את הפעולה.

עו"ד ברא"ז ציין כי "רשמי המקרקעין החמירו מאוד את ההתנהלות בעניין זה. הפעולה מבוצעת בכל לשכה באופן אישי על־ידי רשם המקרקעין, אשר דורש לקבל תצהירים של בעל הזכות, תצהיר מאדם זר אשר יאשר כי אכן מדובר בבעל הזכות וכן אסמכתאות ומסמכים הקושרים בין המבקש לבין המקרקעין".

לדבריו, "בהליך כזה של פירוק שיתוף ממנה בית המשפט כונס נכסים לקרקע המצויה בבעלותם של בעלי זכויות שונים, שתפקידו למכור את הקרקע למרבה במחיר. ואולם כאשר חלק מבעלי הזכויות רשומים ללא מספר זיהוי, לא ניתן לבצע כל פעולה רישומית במקרקעין. כך למעשה נוצר חסם המונע את פיתוחם של המקרקעין".