שיא של 3 שנים לפחות בהיצע הדירות החדשות, לעומת שפל של 11 שנים בהיקפי רכישת הדירות. אלה הנתונים שעולים מסיכומי 2022 בשוק הנדל"ן של הלמ"ס ושל הכלכלנית הראשית באוצר.
● קוטג' בשכונת היוקרה בהרצליה ופנטהאוז נדיר בבתל אביב: שוק המגה-יוקרה מתעורר | בדיקת גלובס
● תל אביב מציגה: כמעט מיליארד שקל רווח מהיטלי השבחה במרכז העיר בתוך 4 שנים
● האזהרה של בנק ישראל וההתעלמות של חברות הנדל"ן המניב
עם הנתונים האלו יצטרכו להתמודד יזמי הנדל"ן, הממשלה, ומשקי הבית שמתכננים לרכוש דירות בתקופה הקרובה. כל אלה עתידים למצוא ששנת 2023 תהיה שונה מקודמותיה, שנוסחאות שהיו יפות בעבר - כבר לא עובדות עכשיו, ושמי שרוצה לעורר את השוק, שיורד לקפאון - צריך לשלוף אמצעים חדשים.
שתי הסקירות הללו וסקירת בנק ישראל על ענף המשכנתאות תומכות בממצא העיקרי: משבר גדול שפושט על ענף הנדל"ן למגורים. השאלה מתי החל המשבר היא אולי אקדמית, אבל עדיין יש לה מקום. לפי הלמ"ס, המשבר החל בספטמבר 2021, הרבה לפני העלאות הריבית, כששוק הדירות החדשות החל לרשום ירידה; לפי הכלכלנית הראשית, המשבר החל באפריל 2022, עת החלה להרשם ירידה במספר העסקאות; ואילו לפי בנק ישראל המשבר החל במחצית השנייה של 2022, כשהציבור החל לקחת פחות משכנתאות.
דירות חדשות ריקות בהיקף 80 מיליארד ש'
מטעמי נוחות בחרנו בבנק ישראל כנקודת המוצא לניתוח שלנו. בעוד שמבט כללי על 2022 מראה כי מדובר בשנה טובה למדי עם כ־110 אלף עסקאות שבוצעו בה, (כמות שגבוהה בכ־11% מממוצע העסקאות ב־20 השנים האחרונות), מה שרלוונטי לבחינת המשבר הוא מה שהתחולל במחצית השנייה שלה, שניתן לסכם אותו בשתי מילים: נפילה קשה.
כ־46 אלף דירות נרכשו במחצית זו של השנה - 43% פחות ממה שנרכש במחצית השנייה של 2021, 27% פחות מהכמות שנרכשה במחצית השנייה של 2020, ו־18% פחות ממה שנרכש במחצית השנייה של 2019.
מה שהופך את הנפילה הזו לקשה אף יותר היא הפתאומיות והחדות שלה. כאן נכנסים לתמונה יזמי הנדל"ן, אלה שברו שיאים בקצב הבנייה מתוך הנחה שהציבור ימשיך להתנפל על הדירות ב־2022, בדיוק כפי שהתנפל ב־2021. אלא שבפועל כמות הדירות החדשות שנרכשו ב־2022 הגיעה לקצת יותר ממחצית מזו שנרכשה בקודמתה.
התוצאה: על פי הלמ"ס, מלאי הדירות החדשות הלא־מכורות עומד על כ־53 אלף, שיא של שלוש שנים לפחות. שווי המלאי הזה מגיע בהערכה זהירה ל־80 מיליארד שקל, שרובם ממומנים באמצעות ליוויים בנקאיים. יזמים יצטרכו להחליט - ומהר - מה בכוונתם לעשות: להמתין עם המכירות ולספוג את הוצאות המימון, או לחתוך במחיר.
רמז לכך ניתן בנתוני הלמ"ס מהחודש שעבר, שהראו על ירידה של למעלה מ־2% במחירי הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי (כלומר, מבלי להכליל את אלה שנמכרות במחיר למשתכן), נתון המעיד על כך שחלק משמעותי מהיזמים קיבלו החלטה כיצד לפעול. אנו מעריכים שהמגמה הזו תימשך גם השנה, במיוחד על רקע העלאות הריבית, שלוחצות על היזמים בצורה משמעותית.
אשקלון כבר לא להיט, ת"א יקרה מדי
ביטוי אחר לנפילה בשוק מגיע מנתוני הלמ"ס על מכירת הדירות החדשות בערים. העיר שבה נמכרו הכי הרבה דירות הייתה ירושלים - 2,195 דירות בשנת 2022. כמות דומה של מכירות הייתה מספיקה ב־2021 למקום שביעי בלבד. את המקום הראשון ב־2021 תפסה אשקלון שבה נמכרו כמעט כפולה של דירות חדשות. ב־2022, לעומת זאת, נמכרו באשקלון שהגיעה למקום השני מבחינת מכירות רק 2,011 דירות חדשות, כלומר כמחצית.
בתל אביב נרשמה נפילה של 52% במכירת הדירות החדשות (1,914), בנתניה נרשמה ירידה של 2% (1,797 דירות), בעוד בראשון לציון (1,672) וברמת גן (1,552) נרשמו ירידות של 30 ו־40% בהתאמה.
גם משפרי הדיור מתקשים במכירת הדירות שלהם, במיוחד באזור תל אביב והמרכז. המחירים הגבוהים שנרשמו באזורים הללו לא מאפשרים לרוכשים להגיע לשם, והם מחפשים תחליפים זולים בפריפריה. אם ב־20 השנים האחרונות היקפי רכישות דירות בתל אביב ובמרכז לעומת באר שבע והדרום עמדו על פער של בין 500 ל־1,200 דירות לטובת איזורי הביקוש מדי שנה - כעת המצב שונה: בשנה שעברה הפער ירד לכ־100 עסקאות בלבד, כך שמה שמכונה "אזורי ביקוש" כבר לא כל כך מבוקשים, בעיקר עקב המחירים הגבוהים של הדירות בהם.
מהסקירה עולה כי משקלם של הזוגות הצעירים מהשוק מוסיף להיות כבד מאוד - כמחצית מכלל השוק. הכלכלנית הראשית מצאה, שלא במפתיע, כי בחודש דצמבר האחרון הירידות בהיקפי הרכישות של הזוגות הצעירים היו בעיקר באזור המרכז, בו נרכשו 314 דירות בלבד, במסגרת השוק החופשי. ירידות פחות חדות נרשמו בחולון ופתח תקווה, המאופיינות ברמות מחירים נמוכות יחסית.
המשקיעים מוסיפים להקטין את הביקושים שלהם ומתמקדים יותר במכירת דירות. מאז דצמבר 2021 מלאי הדירות שבידי המשקיעים פחת ב־6,800. נראה כי מגמה זו תימשך אף היא ב־2023, והיא עלולה להתגלות כהרסנית לשוק השכירות, וגם לשכירות לטווח ארוך עקב העלאות הריבית וירידות בהיתכנות הכלכלית עבור היזמים לפרויקטים מסוג זה.
הכדור אצל הממשלה: לפעול אחרת מבעבר
על רקע זה, הכרזות ממשלתיות בדבר בצורך להגדיל את היצע הדירות - נשמעות חלולות. כאמור, מהלכים שפעלו לפני מספר שנים עתידים לכישלון ב־2023. היצע הדירות נמצא ברמה גבוהה מאוד, יזמים מתקשים להיפטר מהמלאי, ניגשים פחות למכרזי קרקעות של רמ"י, והמוטיבציה שלהם לבנות נמוכה מאוד.
אם הממשלה מעוניינת שיזמים ימשיכו לבנות בקצב מהיר - היא תצטרך לסבסד אותם הרבה יותר מאשר היום; היא תצטרך לשאול האם יש טעם להמשיך עם "דירה בהנחה", לאור המחירים שגם אחרי ההנחות נותרים מאוד גבוהים; ואולי - היא תחליט לעודד יותר שכירות, באמצעות הקלה על משקיעי הנדל"ן.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
