העיוות הסטטיסטי במחירי השכירות שעלול לתדלק את האינפלציה

השבוע עודכן סל ההוצאות הממוצע של הישראלים, שקובע כיצד מחושבת האינפלציה שלנו כל חודש. סעיף הדיור בסל רשם שיא חדש והוא עומד כעת על קצת יותר מ־26% מכלל המדד. זאת לעומת 24.7% בעדכון הקודם לפני שנתיים, 20% לפני 15 שנה ורק 16% לפני 40־50 שנה. כן, פעם ההוצאה שלנו על דיור הייתה נמוכה מסל הקניות לאוכל (18.2% כעת) או לתקשורת ותחבורה (17.5%).

● כמו רכב שמאיץ מאוחר מדי, ולא יודע לבלום בזמן: מחירי הדירות שינו כיוון | ניתוח
● מחיר דירה חדשה ממוצעת נחתך ב-80 אלף שקל. וזו רק ההתחלה 
● חוק ההסדרים עבר תספורת: מה נשאר בחוץ ומי מרוויח? | בדיקת גלובס

התמהיל שיכול לתדלק את האינפלציה

אבל לא מדובר רק בשיקוף של מציאות עגומה למדי, אלא בנתונים שעשויים לחולל גם מדיניות. כשסעיף הדיור נמדד כבר כמה עשורים לפי השינוי במחירי השכירות ולא במחירי המכירה - בעיקר בגלל הרציונל שמי שקונה דירה מבצע גם פעולת השקעה - זה אומר, למשל, שבנק ישראל ומשרד האוצר יהיו לחוצים כעת עוד יותר לפני כל עלייה במחירי השכירות, שמתגלגלת ישירות לחישוב האינפלציה (סעיף הדיור עלה בשנה שעברה ב־6.3%, ותרם למדד השנתי 1.6%).

המלכוד המרכזי הוא, שהדירות המושכרות בישראל לא באמת משקפות את שוק הדיור. הן מיועדות כיום בעיקר לשכבות החלשות, מה שגם מטה את המחיר הממוצע שלהן מטה. והנה דוגמה: לפי הסקר של הלמ"ס, המחיר הממוצע לשכירות דירה במחוז תל אביב עומד על 5,475 שקל ובמחוז מרכז תשלמו 4,509 שקל. עכשיו נסו למצוא דירה נורמלית במקומות הללו במחירים כאלו. סביר להניח שהמתווך יגיד לכם "תשכרו מהלמ"ס".

ככה זה כשבשני העשירונים התחתונים מחצית מהמשפחות, כ־250 אלף, שוכרות דירה, לעומת פחות מ־20% שוכרים בקרב ברי המזל ששייכים לשני העשירונים העליונים (כ־100 אלף משפחות). ועכשיו תבינו את הבעיה: משרד האוצר מתגאה בכך שמלאי הדירות הנמצאות בידי משקיעים פרטיים יורד חודש אחרי חודש, בין השאר בזכות הקפצת מס הרכישה חזרה מ־5% ל־8% (מאז אוקטובר 2021 נגרעו מהמלאי, רכישות פחות מכירות, אלפיים דירות), ובאותה נשימה מתגאים שם במתן תמריצים ליזמים להקמת דירות חדשות להשכרה ארוכת טווח. אבל ככה בדיוק המדינה לא רק מפסידה היצע של דירות ישנות להשכרה, ואולי גם הכנסות פוטנציאליות מהקרקעות הנמכרות, אלא גם מביאה עלינו עוד אינפלציה. זו לא רק שאלה של היצע וביקוש, אלא של תמהיל. אם הדירות המושכרות הישנות והמוזנחות היטו את האינפלציה כלפי מטה, שוו בנפשכם מה יקרה כשתמהיל הדירות המושכרות יכלול יותר ויותר דירות חדשות ויקרות פי כמה.

כך, מבלי ששמנו לב, הניסיונות של מדינת ישראל לייסד פה סוף סוף שוק של שכירות גדולה וממוסדת, פתרון רחב שיתאים גם לבני מעמד הביניים, צפויים ככל הנראה לדחוף את האינפלציה כלפי מעלה. תחשבו למשל על חברת שיכון ובינוי. החברה הוותיקה תבנה בשנים הקרובות כאלף דירות להשכרה רק בתל אביב - 835 דירות בשטח שדה דב המפונה ועוד 164 דירות במתחם תע"ש לשעבר בדרך השלום. הדירות הללו הן ממש לא הדירות המושכרות שאתם אולי מכירים. הסטנדרטים שלהן יהיו בשמיים, והמחיר בהתאם. פה ושם ייבנו דירות מסובסדות באותם פרויקטים, שיושכרו בהנחה של כ־20% על מחיר השוק, אבל ברור שגם הן לא יתאימו למי שהפרוטה אינה מצויה בכיסו.

וכשדירה להשכרה בישראל כבר לא תיועד בעיקר לסטודנטים או לעשירונים התחתונים, תתכוננו לתיקון דרסטי במחירי השכירות. לא בגלל שמחירה הממוצע של כל דירה בהכרח עלה, אלא בגלל שדירה להשכרה כבר לא תהיה אותו המוצר. וככה, בדרך להגדלת והשבחת היצע השכירות, אנחנו עלולים לחטוף עלייה של האינפלציה. ואם תרצו, הנה לכם סיבה מצוינת מדוע המדינה בעיקר מדברת על עוד ועוד דירות חדשות להשכרה, אבל פחות עושה.

על מה השכבות החלשות מבזבזות יותר?

ואנקדוטה קטנה לסיום: מתוך עשרות סעיפי ההוצאות בעדכון הסל שפורסם השבוע, היו רק שני סעיפים שבהם שני העשירונים התחתונים מוציאים יותר כסף משני העשירונים הגבוהים במדינה. זה קורה בסעיף המדכא משהו "סיגריות וטבק" - שם יוציאו העניים 433 שקל בחודש, לעומת 294 שקל בשני העשירונים הגבוהים. וזה קורה בסעיף שכר דירה - שם יוציאו העניים 1,287 שקל, לעומת 941 שקל בממוצע שיוציאו העשירים. וכן, יש פה כמובן עיוות והטיה ברורים. מאחר ובשני העשירונים התחתונים כ־50% הם שוכרים, לעומת פחות מ־20% בשני העשירונים העליונים, זה היטה את הממוצע "הטיפש". עוד דוגמה נהדרת לשקרי הסטטיסטיקה.

כוכבי השבוע

מצוין: שר השיכון נלחם בפופוליזם

לא קל לשרים להיות לרגע לא פופוליסטים. אבל השבוע זה קרה לשר השיכון יצחק גולדקנופף, שהחליט באומץ שלא להאריך את חוק הדיור הציבורי, זה שאיפשר לזכאים לדיור הציבורי לרכוש את דירותיהם בהנחות של עד 90%.

לא בכדי החוק, במתכונת כזו או אחרת, הוארך במשך עשרות שנים. תראו למשל מה קרה לחברת עמידר, חברת הדיור הציבורי הגדולה במדינה: בשנת 1960, כשגרו כאן קצת יותר מ־2 מיליון ישראלים, היא ניהלה 200 אלף דירות. כעת, כשאנחנו נושקים ל־10 מיליון תושבים והמצוקה לא פחות גדולה, היא מנהלת 36 אלף דירות בלבד. את השאר מכרנו בנזיד עדשים. רק ב־7 השנים האחרונות נמכרו יותר מ־10,000 דירות ציבוריות. ונכון שכיף לעשות חסד עם אנשים שגורלם לא שפר, אבל ככה איבדנו כמעט לגמרי את היכולת לספק קורת גג לחלשים הגדולים ביותר בחברה.

בלתי מספיק: הבית שמוכיח שעבריינות עדיין משתלמת

לפני 40 שנה הקימה משפחת אבו עיש בית ללא היתר, על שטח של 3 דונם בלב העיר עכו. וכשראתה המשפחה המתרחבת שהמדינה עוצמת עין, הם גם הרחיבו את הבית. עוד מאות מטרים בנויים, ללא שום היתר ואפילו בלי שום בקשה להיתר. לפי המשטרה, הבית גם לא שימש חלילה רק למגורים, אלא פעלו בו בין השאר תחנת זנות, מכירת סמים, ויציאה נוחה לפשעים קטנים וגדולים ברחבי העיר.

השבוע המתחם נהרס, אבל לא מדובר בהכרח בבשורה טובה. בעיקר כי נדרשו לשם כך ארבעה עשורים, טרטור המערכת המשפטית, ויותר מ־350 שוטרים - לוחמי יס"מ, לוחמי משמר הגבול, אנשי חבלה, פרשים, כלבנים, צוותי משא ומתן ועוד. וגם כי לא בטוח שבעוד חודש־חודשיים המקום לא ישוב לשקוק חיים - עד הפעם הבאה שתגיע משטרה. העבריינות עדיין משתלמת. 

מהלמ"ס נמסר כי "האינפלציה ומדד שכר הדירה בפרט מודדים שינויי מחירים על פני זמן. שינוי בתמהיל הדירות השכורות אינו משפיע על האינפלציה, בשל פעולות ניכוי איכות שהלמ"ס מבצעת. כשם שמכירת מחשבים משוכללים יותר ו/או מכוניות מאובזרות יותר לא מובילות לעליות מחירים, כך גם דירות בסטנדרטים גבוהים יותר ובאזורים מרכזיים יותר אינן משפיעות על האינפלציה. האמור נובע מהעובדה שמדד שכר דירה מנכה הבדלי איכות. בישראל ובמדינות רבות בעולם מתבצע הדבר באמצעות השוואה ישירה של אותן דירות. במדינות אחרות זה מתבצע באמצעות מודל הדוני שמנכה הבדלי איכות".