כמו רכב שמאיץ מאוחר מדי, ולא יודע לבלום בזמן: מחירי הדירות שינו כיוון

העתיד הקרוב של ענף היזמות והבנייה בישראל נראה לא טוב. לענף הנדל"ן בישראל יש מספר בעיות מבניות שגוררות אחריהן גלי מאניה דפרסיה, שבאים לידי ביטוי בעליות וירידות מחירים שלא ניתן לצפות. אם לפני 14 שנה חשנו את ההתנעה הקשה של הענף, בשנתיים שבין סגר הקורונה הראשון למחצית השנה שעברה חשנו את התאוצה החזקה, ואילו באחרונה השוק חווה בלימה ארוכה.

● חוק ההסדרים עבר תספורת: מה נשאר בחוץ ומי מרוויח? | בדיקת גלובס
● מחיר דירה חדשה ממוצעת נחתך ב-80 אלף שקל. וזו רק ההתחלה | פרשנות
● היכונו לעלייה בריבית: המחירים בשיא של 14 שנה. כל הסיבות וההשלכות 

בניסיון לשים את האצבע על הבעיות המבניות של הענף, צללנו לתוך הנתונים שפורסמו לאחרונה וניתחנו את הפעילות בשוק בשני העשורים האחרונים.

הצתה מאוחרת: השוק מסורבל ומגיב לאט לשינויים

לא פעם מצפים משוק נדל"ן להתנהג בדומה לשוק הון. זו טעות שחוזרת על עצמה בכל פעם שנראה כי ענף הנדל"ן עומד בפני שינוי ששוק ההון היה מגיב לו תוך ימים, או שעות. אבל שוק הנדל"ן אינו שוק הון: הוא מסורבל, עמוס באילוצי מימון, תכנון, חוקים, תשומות ושיטות בנייה, כוח אדם ועוד, ואין כמעט מצב או אפשרות שהוא יצליח להגיב בזמן לשינוי שמתרגש עליו.

הדוגמה הטובה ביותר היא ההתרחשויות בשוק הנדל"ן הישראלי בעשור הראשון של שנות האלפיים. שני השלישים הראשונים של אותו עשור עברו על ענף הנדל"ן למגורים כמשבר ארוך של ירידות מחירים, מה שגרר אחריו ירידה משמעותית במספר התחלות הבנייה השנתיות, ותרדמה וקפאון בכל הקשור לייזום ותכנון פרויקטים, ושיווק קרקעות על ידי רמ"י שנתקלה באותו זמן בחוסר הענות גם למכרזים שהוציאה.

ב־2008 התהפכה המגמה ומחירי הדירות החלו לעלות. אולם עד שענף הבנייה החל להגיב בגידול בהתחלות הבנייה עברו שלוש שנים נוספות, שבמהלכן מחירי הדירות עלו ביותר מ־50%. למעשה, רק במחצית השנייה של העשור הקודם, החל קצב הבנייה לענות לעליות המחירים.

היום, בניתוח של המצב והשוק לאחור, כבר ברור שחלק משמעותי ביותר מאותן עליות מחירים נגרם כתוצאה מהיקיצה המאוחרת של ענף הבנייה.

תאוצה חזקה מידי: השוק דוהר ולא מצליח לעצור בזמן

מה שקרה בשוק הנדל"ן מהרבעון האחרון של 2020 ועד לסוף 2022 אינו ניתן להסבר רציונלי. בתקופה הזו מחירי הדירות עלו בשיעור של כ־33% והביקושים המריאו. ב־2021 נרכשו למעלה מ־150 אלף דירות, כ־25% יותר מאשר בשנת השיא הקודמת, 2015.

ואולם עוד ב־2015 ניתן היה להסביר את השיא בביקושים כבושים שפרצו בעקבות חוק "מע"מ אפס" שבוטל, וברצון להקדים את המיסוי של שר האוצר דאז משה כחלון על משקיעים, ב־2021 הסיבה היתה שונה לגמרי.

בשנה זו התפרצו ביקושים מדיניות הממשלה בתחום הדיור שבאה לידי ביטוי בקפאון מוחלט בשל שרשרת מערכות הבחירות שנחתו על המדינה בין 2019 ועד לאחרונה, שבה ממשלות לא החזיקו מעמד, לא גיבשו מדיניות דיור חדשה, ולא הראו לציבור שום אופק.

ענף התכנון והבנייה באותה תקופה כבר היה מוכן ופעל במלוא המרץ. מספר התחלות הבנייה הגיע לממדים כפולים ויותר מאלה שנרשמו ב"תרדמה הגדולה" של תחילת שנות האלפיים, והיזמים השקיעו עוד ועוד בקרקעות ובבנייה, כדי לקדם את פני הביקושים הגדולים.

אלא שבעוד שענף הבנייה פעל במרץ, נתוני הכלכלה השתנו ועימם גם הביקושים, עלויות הבנייה ועלויות המימון.

מתקשים לבלום: סימני המשבר נראו כבר ב־2021

לכאורה, היה ליזמי הנדל"ן מספיק זמן להיערך ליום סגריר: אחד מהנתונים המפתיעים שפרסמה הלמ"ס לאחרונה הוא שמגמת העצירה במכירת דירות חדשות החלה כבר בספטמבר 2021. כלומר, על הנייר יזם יכול היה לבחון את השינויים ולהתנהג אחרת. זה לא קרה, ומסיבה טובה: מחירי הדירות הוסיפו לעלות בקצב מסחרר, והרי אף יזם לא יעצור את הבנייה במצב שבו המחירים עולים.

כך החלה 2022 עם עליות מחירים שהמשיכו את התנופה של 2021, בעוד שבמקביל נוצרה סיטואציה כלכלית משונה: הציבור הקטין ביקושים לדירות חדשות מדי חודש, אך מדד מחירי הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי (כלומר בניכוי מחיר למשתכן) הוסיף לעלות.

הגיע חודש אפריל. הירידה בקצב מכירת הדירות החדשות החריפה, אבל אלה שרכשו דירות היו מוכנים לשלם יותר, והמדד הוסיף לעלות. ביולי־אוגוסט 2022 הגיע קצב ירידת המכירות לשיא, ואולם רק באוקטובר מדד מחירי הדירות החדשות בשוק החופשי הראה על ירידה. היכן בשוק ההון ניתן לראות תגובת מחיר שמפגרת כל כך אל מול נתוני השוק?

התוצאה: מי שנהנו בעבר משתי התכונות הראשונות של הצתה מאוחרת ותאוצה חזקה - עלולים לשלם את המחיר בגלל שלא בלמו בזמן. והמחיר עלול להיות יקר.

השאלה הגדולה: האם ענף הבנייה בדרך לתאונה?

משבר בשוק נדל"ן מגיע ב־3 שלבים: הראשון, ירידה משמעותית בביקושים ובכמות העסקאות; השני, כעבור מספר חודשים מתחיל ריבוי מבצעים מצד יזמים ולאחר מכן גם ירידה אמיתית במחירי הדירות; השלישי - ירידת מחירים כוללת, שבאה לידי ביטוי גם בשוק הדירות יד שנייה, שזה השוק הקשוח ביותר מבחינה זו.

כרגע שוק הנדל"ן בישראל נמצא בשלב השני שלו. זה רק עניין של זמן, לא ארוך, עד שגם בעלי הדירות יפנימו את המצב החדש אליו נקלעו.

מדדי מחירי הדירות שפורסמו לאחרונה הצביעו על ירידת מחיר של 4.3% במדד מחירי הדירות החדשות שנמכרות בשוק החופשי - והכל בתוך חודשיים בלבד. בתרגום לכסף מדובר בירידה של יותר מ־80 אלף שקל בממוצע, וזה לא מעט.

הלמ"ס מדווחת שיזמים מחזיקים כיום ביותר מ־53 אלף דירות לא מכורות. בהערכה מאוד שמרנית מדובר במלאי ששוויו 80 מיליארד שקל, שממומן בעיקר באמצעות ליווי בנקאי שמתייקר והולך. מצד שני, המימון מתייקר גם לרוכשי הדירות, שמדירים רגליים מהשוק.

כדי להימנה מהורדת מחירים ניסו היזמים בתחילה את מבצעי המפרט הטכני, כלומר הוספת אביזרים לדירה, כגון מטבח משופר, מיזוג אוויר ושוברים לרכישת אביזרים לאמבטיות. אלא שמבצעים כאלה מתאימים לחלק מסויים בלבד מהאוכלוסיה, וחלק משמעותי מהרוכשים בפוטנציה נדחו על ידי הבנקים למשכנתאות, או שנרתעו מגובה ההלוואות ומההחזרים החודשיים. כך שארונות מטבח לא יכלו לתת להם מענה.

בשלב הבא החלה הורדת מחירים. נתונים שפרסמה הכלכלנית הראשית באוצר והלמ"ס שמראים כי גם לאחר הורדות המחירים הללו הרוכשים טרם שבו לשוק, מסמנים שהירידות רחוקות מסיום. ואם הריבית במשק תמשיך לעלות, כפי שצפוי, גם הירידות יהיו גדולות יותר.

במצבים כאלה מה שיקבע הוא איכות הניהול של חברות הנדל"ן. חברות ממונפות שברשותן מלאי גדול של דירות לא מכורות עלולות להקלע למצב לא נעים. כזכור, בסוף שנות התשעים ותחילת האלפיים חברות לא הצליחו לשרוד את המיתון הענפי שחל אז, לאחר הפריחה הגדולה של ימי העלייה הגדולה.

באותם ימים התגאה אחד מעורכי הדין המובילים בתחום הכינוס והפירוק, שהוא מנהל את חברת הנדל"ן המובילה בישראל - מתוקף תפקידו כמנהל מיוחד ללא מעט חברות שנפלו. האם נשמע משפטים דומים כעת, 20 שנים מאוחר יותר?