נפרדים מתל אביב: איך השפיע הזינוק במחירי הדירות על הרוכשים?

הרוכשים של 2022 פנו לחפש לעצמם דירות באזורי הפריפריה, בעיקר בדרום, וזאת בגלל המחירים היחסית נמוכים בה. התוצאה - משקל העסקאות באזורי הביקוש של המרכז ותל אביב ירד בהשוואה ל־2021, כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו על הרבעון האחרון של 2022. עוד ניתן ללמוד כי יותר רוכשים העדיפו לרכוש דירות קטנות בהשוואה לשנים קודמות, ככל הנראה כדי להתמודד עם מחירי הדירות הגואים. 

● השבוע בנדל"ן: למה היזמים חוששים מצמודי קרקע בחוף של חיפה 
● הדרכון הזר מתרחק: פורטוגל שמה קץ לתוכנית "ויזות זהב" 
● העלאת הריבית האחרונה חצתה רף דרמטי עבור נוטלי המשכנתאות החדשים | דרור מרמור, טור סופ"ש

שוק הנדל"ן נמצא בסוג של דיסוננס: מצד אחד מחירי הדירות נמצאים בשיא של כל הזמנים. דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון האחרון של 2022 הגיעה למחיר ממוצע של 1.96 מיליון שקל, ומחיר דירת 4 חדרים ממוצעת בישראל הגיע ל־1.97 מיליון שקל. מצד שני האווירה הציבורית כרגע היא שמדובר בשיא, שהירידה ממנו תהיה תלולה - דבר שבא לידי ביטוי במיעוט עסקאות ובירידה משמעותית במחירי הדירות החדשות.

הדיסוננס: הביקוש יורד אך המחיר ממשיך לעלות

עיון במחירי הדירות הממוצעים שנרשמו בערים השונות מעלה כי על אף הפרמטרים שמעידים על האטה גדולה בתחום, מחירי הדירות שנרכשו ברבעון האחרון של 2022 היו גבוהים מאלה שנרכשו ברבעונים הקודמים, שבהם אווירת המשבר הייתה פחותה.

ניתן להסביר זאת בשתי סיבות: הראשונה - המשבר שמרבים לדבר עליו מתבטא בשלב זה בעיקר בירידה בנפח העסקאות. זה רק רכיב אחד של משבר. הרכיב השני הוא ירידות מחירים - וזה עדיין לא קורה. אמנם נרשמה ירידה משמעותית של 4.3% בחודשיים האחרונים במדד מחירי הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי (מדובר במדד לא רשמי, שמבוסס על נתוני הלמ"ס, שבניגוד למדד הרשמי, הוא אינו כולל דירות שנרכשו במחירים מסובסדים), אבל המדד הכולל ממשיך לעלות - אם כי בעשיריות בודדות של אחוז. זה מעיד על כך ששוק הדירות יד שנייה, שמהווה כשלושה רבעים מכלל השוק, עדיין רושם עליות.

הסיבה השנייה היא תמהיל הרוכשים. ניתוחים שערך בנק ישראל על התמהיל מראים כי העלאות הריבית בחודשים האחרונים הרחיקו מהשוק בעיקר רוכשי דירות במחירים של 1־3 מיליון שקל, ופחות את רוכשי הדירות במחירים הגבוהים יותר. רוכשי הדירות היקרות הם אמידים יותר, ויכולים לעמוד טוב יותר בהחזרי המשכנתה גם כשהריבית עולה. ראיה נוספת להסבר זה ניתן למצוא בנתונים המראים כי מחירי הדירות הנרכשות בזמן האחרון גבוהים יותר מבעבר. הסיבה לכך ככל הנראה היא לא עליות המחירים, אלא משקל הדירות היקרות יותר - שעלה.

השינוי בתמהיל של רכישות הדירות

איך הציבור מתמודד עם עליות המחירים? נתוני הלמ"ס מראים כי העלייה השנתית במחירי הדירות עומדת על 17.1%. העלאות הריבית, כפי שהראנו, הרחיקו עוד יותר רוכשים שביקשו לרכוש דירות זולות באופן יחסי. אבל בחינה מדוקדקת יותר מראה כי נרשם שינוי גם בתמהיל הגיאוגרפי של הרכישות: עלייה גדולה ברכישות בפריפריה הדרומית והצפונית, וירידה משמעותית ברכישה באזורי הביקוש.

ב־2021 כ־18% מרכישות הדירות בוצעו במחוז תל אביב ואילו ב־2022 המספר ירד לכ־14%; במחוז המרכז נרכשו ב־2021 כ־26% מהדירות, ואילו בשנה שעברה הנתון ירד לכ־24%; במחוז חיפה ירד משקל הרכישות מ־16.6% ל־16%. מצד שני הוא עלה בצפון מ־10.2% ל־11.6%, והעלייה הכי משמעותית נרשמה בדרום - ביותר מ־4 נקודות האחוז לכמעט 23%. גם במחוז ירושלים נרשמה עלייה של כחצי נקודת האחוז לכ־9%. במקרה זה יש להניח שהעסקאות המרובות בעיר בית שמש תרמו לגידול הזה. מסקירת הכלכלנית הראשית באוצר עולה כי באר שבע משמשת מפלט לזוגות צעירים רבים, עקב המחירים הזולים יחסית בה.

עניין אחר שבדקנו הוא עד כמה השינויים במחירי הדירות הביאו רוכשים להתפשר על גודל הדירות. חילקנו את תמהיל הדירות לדירות 4 חדרים, דירות שקטנות מ־4 חדרים, ודירות גדולות יותר. התברר כי בין 2021 ל־2022 ההבדלים היו קטנים מאוד, וכנראה גם חסרי משמעות. לעומת זאת השוואה ל־2017 הראתה כי משקל הדירות הקטנות ברכישות הציבור עלה מכ־34% לכ־36%, משקל הדירות הגדולות רשם ירידה קלה אך נותר בסביבות 28%, ואילו דירות 4 חדרים הגיעו למשקל של 36% ב־2022 לעומת 38% ב־2017.

ההערכה שלנו היא שהשינויים הקטנים שחלו בין 2021 ל־2022 נובעים בין היתר מהעלייה שנרשמה ברכישות בפריפריה, ששם הרוכשים יכלו למצוא לעצמם במחירים סבירים דירות גדולות יותר משיכלו לרכוש במרכז הארץ.

תל אביב ממשיכה להגדיל את הפער

זה המקום לבחון את מחירי דירות ה־4 חדרים הממוצעים שנרשמו ברבעון האחרון של 2022. בתל אביב, העיר היקרה ביותר, הם הגיעו לכ־4.9 מיליון שקל, לעומת העיר הזולה ביותר באר שבע, שבה הם הגיעו ל־1.2 מיליון שקל. בשנים האחרונות מחירי הדירות בתל אביב לא רק ששברו כל שיא אפשרי - היחס בינם לבין מחירי דירות במקומות אחרים עלה במידה ניכרת. כך למשל היחס בין מחיר דירת 4 חדרים בתל אביב לזה בבאר שבע הגיע בסוף 2022 לפי 4, בעוד שב־2017 הוא היה גדול פי 3; לגבי היחס לדירות 4 חדרים בחיפה, הוא גדל מ־2.4 ל־2.7, ויחסית לדירות 4 חדרים בירושלים הוא עלה בצורה מתונה מפי 1.6 לפי 1.7.

זה כמובן מסביר במידה רבה את הידלדלות השוק התל אביבי. מתברר כי גם יחסית לשכנותיה - רמת גן, ראשון לציון, פתח תקווה וחולון - תל אביב הגדילה בחמש השנים האחרונות את יחס המחירים.