מחירי הדירות יורדים, ובמשרד האוצר דורשים לשנות את הרווח היזמי המינימלי בפינוי בינוי

למרות חשיבותו הרבה וההשפעה הצפויה שלו על תחום ההתחדשות העירונית, סעיף אחד בטיוטת חוק ההסדרים לא קיבל עד כה תשומת לב. מדובר בסעיף 11 בפרק "קידום תחום ההתחדשות העירונית", אשר מטרתו לקבוע רווח יזמי מינימלי בפרויקטי פינוי בינוי על שיעור גבוה יותר מזה הקיים היום. הסיבה לשינוי המוצע: החשש מירידת מחירים בענף הנדל"ן למגורים, שתביא לפגיעה בכלכליות של פרויקטים רבים מסוג זה. 

● השבוע בנדל"ן: למה היזמים חוששים מצמודי קרקע בחוף של חיפה 
● המכרז שאכזב וההשלכות על שוק הנדל"ן: 740 דירות בפתח תקווה מסמלות עידן חדש לתחום | ניתוח

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כבר חודשיים שמחירי הדירות החדשות יורדים, והדירות הנוספות בפרויקטי התחדשות עירונית נספרות כחדשות.

הסעיף קובע כי יש "להנחות את השמאי הממשלתי לבחון שינוי בשיעור הרווח היזמי המומלץ לצורך אישור תוכנית התחדשות עירונית, זאת כדי להכווין את גופי התכנון לאשר תוכניות בשיעור רווח יזמי מינימלי גבוה מהמצב כיום".

רק לפני כחצי שנה קבע השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני במסגרת עדכון תקן 21 - התקן הקובע כיצד תתבצע בדיקה שמאית כלכלית לתוכנית פינוי בינוי - את "הרווח היזמי המזערי בתוכניות פינוי בינוי", לפי אזורים. כעת הוא יידרש לפרסם זאת מחדש.

"תוכניות התחדשות עירונית אשר מאושרות במוסדות התכנון נדרשות לעמוד ברף רווח יזמי מסוים, בהתאם לתקן שמאי מספר 21", נכתב בדברי ההסבר לסעיף 11 בטיוטת החוק. "במצב שבו מחירי הדירות יורדים, הנחות המוצא שעמדו בעת הכנת תוכנית כזו אינן רלוונטיות".

כבר היום אפשר לראות ירידה ב"מכפילי הדירות"

כל תוכנית פינוי בינוי המובאת בפני מוסד תכנון כלשהי נבחנת, בין היתר, לפי הכדאיות הכלכלית שלה, שכן אם התוכנית אינה כלכלית עבור יזם, היא לא תתקדם גם אם תאושר מבחינה תכנונית. לכן אם מתברר כי הרווח היזמי אינו סביר, סיכוי קטן שתקודם.

אחד הפרמטרים אשר קובעים את מידת ההיתכנות של פרויקט התחדשות עירונית הוא "מכפיל הדירות": כמה דירות חדשות ייבנו במסגרת הפרויקט בהשוואה למספר יחידות הדיור הקיימות.

כך למשל, אם במתחם מסוים ישנן 100 דירות והתכנון מאפשר הקמת 400 דירות חדשות במקומן, הרי שהמספר הסופי גדול פי ארבעה מהמספר במקור, והמכפיל הוא 4. את המכפיל קובע מוסד התכנון, ואפשר להבין מדוע יש לו השפעה מכרעת על כלכליות הפרויקט: ככל שהמכפיל גבוה יותר, כך פוטנציאל הכלכליות של הפרויקט גדול יותר.

למחירי הדירות יש השפעה על המכפיל: כאשר המחירים גבוהים יותר, נדרשות פחות דירות כדי להגיע לרווח היזמי הדרוש, ולכן המכפיל יכול להיות קטן יותר.

בנקודה הזו נמצא כיום סקטור ההתחדשות העירונית: בערים רבות המכפיל ירד ככל שמחירי הדירות האמירו, אך כעת החשש הוא שהמחירים ירדו - ובהינתן מכפילים שרק הלכו וירדו, יזמים רבים עשויים למצוא עצמם בבעיה.

"ההצעה בחוק ההסדרים היא מחויבת מציאות", אומר ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית ומנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן שניר. "ככל שמחירי הדירות עלו, בוועדות המקומיות הקטינו את המכפילים בפרויקטי התחדשות עירונית והקצו ליזמים פחות זכויות ופחות דירות למכירה, מתוך הנחה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות בקצב של 5%־10 בשנה, וכך רווחיות היזם תשמר.

 ניר שמול, מנכ''ל החברה לפיתוח התחדשות עירונית / צילום: תומר פדר

"היום אנחנו נמצאים במציאות שונה. יש ירידה חדה בביקושים והתמתנות בעליית המחירים. יזמים שאישרו להם את התוכניות לפני שנתיים ושלוש עדיין צפויים להרוויח, אבל מי שאישרו לו תוכניות בשנה האחרונה - בדומה למי שרכש קרקעות במכרזי המדינה בשנה האחרונה - יכול להגיע לשלב מימון הפרויקט ולא לקבל ליווי בנקאי, בשל ירידת הרווחיות".

"גם כשהמכפילים היו גבוהים יותר, קשה היה לעשות התחדשות עירונית במקומות שבהם ערכי הקרקע אינם גבוהים", מסביר שמאי המקרקעין איציק רפאל ממשרד קמיל־טרשנסקי־רפאל. "לך תעשה עכשיו התחדשות עירונית בחדרה, למשל, כשהמכפילים יורדים. זה הופך קשה מאוד, וכשהמדינה מושכת את סף הרווחיות כלפי מטה, הקושי גדל עוד יותר.

 שמאי המקרקעין איציק רפאל ממשרד קמיל־טרשנסקי־רפאל / צילום: משה עוזר

"בסביבת רווחים של 15% ולא של 20%, נניח, כל שינוי בשוק או אפילו במתחם הספציפי עצמו יכול לגרום לדרמה שבסופה הפרויקט לא יצא לפועל. מצד שני צריך לזכור שגם אי אפשר לתת מכפילים עד אין סוף. במיוחד במקומות כמו חדרה, שבה ערך הקרקע נמוך יחסית, צריך להשיג איזון בין כלל הגורמים: תכנון, כלכליות, רווחיות הוגנת ותמורות ראויות לדיירים. זה לא פשוט, והעלאת הרווח היזמי יכולה לסייע בהשגת האיזון הזה בקלות רבה יותר".

"כמו אוויר לנשימה בנקודת הזמן הנוכחית"

עבור היזמים מהלך כזה הוא כמובן בשורה חיובית. "עליית הריבית, בטח בפרויקטי פינוי בינוי שאורכים שנים רבות, גרמה לכך שהמחיר של הכסף הפך משמעותי מאוד", אומר תומר רייפמן, מנכ"ל חברת יזמות והבנייה יעז. "אמנם לא מדובר בהשפעה מהותית כמו בעת רכישת קרקע, אבל אנחנו מוציאים לא מעט כסף במישור הזה. לכן נדרש כאן מרווח גדול יותר, גם לטובת הביטחון של היזם וגם כדי 'לפצות' על העלייה בריבית.

 תומר רייפמן / צילום: קרן מזור

"רווח יזמי של 14% כפי שנקבע במסמך של השמאי הממשלתי - היום זה כבר על סף הרווחיות והכדאיות, לכן הסעיף הזה בחוק ההסדרים הוא סופר חשוב עבורנו. הדיירים רואים מספר כזה במסמך רשמי, ויש להם ציפייה שזה יהיה הרווח היזמי שיצוין בחוזה מולם. העלאת הרווח היזמי היא עבורנו כמו אוויר לנשימה בתקופה הזו, בטח בנקודת הזמן הנוכחית".

רייפמן מתייחס גם לסכנה הנשקפת למי שקידמו פרויקטים ספציפית בשנה החולפת, ואומר: "מי שלקח על עצמו פרויקט בקו התפר שנוצר לפני חצי שנה, בשיא עליות המחירים ולאחר הורדת הרווח היזמי בתקן 21 - עבורו המצב הנוכחי יכול להיות המשמעותי ביותר, בעיקר בגלל שפחות או יותר בזמן הזה החלה עליית הריבית בקצב גבוה. שם נוצר 'חלון זמן' מסוים שבגללו לא מעט פרויקטים הפכו לא כלכליים - אבל צריך לזכור שזה חלק קטן. רוב הפרויקטים נמצאים במצב טוב יותר, ובסופו של דבר זה יתאזן".

לצד זה יש לזכור כי גם שינויים תכופים - כולל כאלו שבבסיסם מיטיבים עם היזמים - אינם עושים טוב לשוק, כולל כאלו שאמורים להיות הנהנים הישירים. "הדבר הכי קשה ליזמים בסקטור ההתחדשות העירונית הוא התזזיתיות, חוסר הוודאות", אומר יוסי חסון מנכ"ל קבוצת MyTown. "כולנו יודעים שפרויקט כזה נמשך 12 עד 15 שנה, לפעמים גם יותר, ולאורכו משנים חדשות לבקרים כל מיני הנחות עבודה בסיסיות וחזקות, שמשנות דרמטית את הפרויקט - מהקצה אל הקצה. יש לכך השלכות הרות גורל. זו אבן הנגף של כל הפרויקטים.

 יוסי חסון, מנכ''ל ומייסד קבוצת מיי טאון / צילום: יח''צ

"לי יש הנחות עבודה מסוימות שלפיהן אני מתקדם עם הפרויקט, וביניהן הנחה של רווח יזמי מסוים. אם הייתי יודע לפני עשר שנים שיש חוק שקובע רווח יזמי מסוים 20 שנה קדימה - הייתי יודע בקלות איך לפעול. כשמשנים אותו אחת לשנה או שלוש, זה הכי קשה. אז נכון, בשנים האחרונות נהנינו משיפור ברווח היזמי בגלל עליית המחירים, אבל אני לא אחליט אם להיכנס לפרויקט על סמך ציפייה עתידית שהרווחיות תעלה עוד. אני בעד שיהיה תקן מאוד ברור, ואפשר שיהיה גם עם רווחיות מינימלית ברורה - כי כך יהיה רף תחתון ליזמים. הם לא ייקחו עצמם לקצה ולא יסתכנו יותר מדי".

"במקום לפתור את הבעיה - ממציאים אחרת"

אל מול הדעה החיובית של היזמים, המובנת מאליה, ישנם גם כאלו אשר טוענים כי הסעיף המוצע, לכל הפחות במתכונתו הנוכחית, לא פותר את הבעיה הקיימת - ואפילו יכול להוביל למצב שבו פרויקטים רבים ייזנחו עוד בתחילת הדרך, משום שיהיו רחוקים מרף הרווחיות החדש.

"החשש ש'הוליד' את הצורך בסעיף הזה ברור", אומר שמאי המקרקעין שמוליק כהן מחברת SK שמאות. "הסכנה הכי גדולה בתחום ההתחדשות העירונית הוא שפרויקטים יקרסו באמצע התהליך בגלל היתכנות כלכלית נמוכה, וחשוב להגיד: לא מעט פרויקטים החזיקו את הראש מעל למים רק בזכות עליית המחירים, וכך גם הצליחו לצלוח את המהמורות הגדולות בדרך: הקורונה, עלויות הבנייה הגדלות, הריבית העולה והוצאות המימון התופחות.

 שמוליק כהן, שמאי מקרקעין בחברת אס. קי שמאות / צילום: דובי שמחי

"החשש שלי הוא שבמקום לפתור את הבעיה ממציאים אחת חדשה: אמנם העלאת אחוז הרווח היזמי יכולה למנוע קריסת פרויקטים במקרה של ירידת מחירים, אבל היא גם יכולה לגרום למצב הפוך - מניעת הבשלה של פרויקטים. יזם ייגש לקדם פרויקט, יגלה שהוא לא עומד ברווח המינימלי החדש, ופשוט יחליט שהוא לא מקים את הפרויקט. גם ככה 90% מהפרויקטים נעים סביב 20% רווח יזמי, ואני מבין שהכוונה היא להעלות את הרף לסביבות 25%. זו תהיה קטסטרופה. יזמים בכלל לא ייגשו לוועדה הרלוונטית כדי לקדם את הפרויקט. זה יעצור את ההתחדשות העירונית, שהיא היום המנוע החשוב ביותר להגדלת ההיצע".

כהן מציין שהסעיף המדובר הוא בבחינת רתימת העגלה לפני הסוסים: "אף אחד לא יודע מה יהיה מחר, לא כל שכן בפרויקטים שנמשכים על פני שנים, כפי שקורה בפינוי בינוי. אנחנו עדיין בסביבה שבה ההיצע לא גדל דרמטית, ואני עדיין לא רואה ירידת מחירים - למעט מקרים נקודתיים. ומה יקרה אם המחירים דווקא יעלו בסוף? העלאת הרף תביא את הרווחיות לשיעורים שאף אחד לא תכנן".