ירידות מחירים ראשונות בנדל"ן המניב התל אביבי: סקר NEWMARK NATAM מעלה, כי מחירי השכירות במשרדים בתל אביב ירדו בכ-3.5% בחציון השני של 2022, לעומת החציון הראשון של אותה שנה. עיקר הירידות נרשמו לאורך הצירים יגאל אלון ובגין, שרשמו במחצית הראשונה של 2022 את העליות הגדולות ביותר. להערכת החברה, מה שמנע ירידות מחירים גבוהות יותר והשפעה על שיעורי האכלוס, בעיקר באזור תל אביב היא תופעת שכירות המשנה שמאוד גדלה בחציון האחרון. הסקר אינו מביא בחשבון את התהליכים העוברים על המדינה, בעקבות הבחירות האחרונות והשינויים המתוכננים בתחום המשפט.
● לקראת העלאת ריבית נוספת: התייקרות של 1,000 שקל לחודש במשכנתה, וגידול בבקשות להקפאת תשלומים | ניתוח
● המכרז שאכזב וההשלכות על שוק הנדל"ן: 740 דירות בפתח תקווה מסמלות עידן חדש לתחום | ניתוח
● לוינשטין ושיכון ובינוי ממשיכות ליהנות מהעלייה על הנייר: התחנה המרכזית הישנה שווה כבר כ־750 מיליון שקל
קבוצת NEWMARK NATAM היא הסניף הישראלי של רשת הנדל"ן הבינלאומית ניומארק. היא עוסקת בייעוץ, ניהול ואחזקת מבנים, השקעות בארץ ובחו"ל, תיווך והובלה של עסקאות שכירות וקניית נכסים, וגם בעריכת סקרים ודוחות בתחום.
2022 תזכר כשנה מטורפת בתחום הנדל"ן למשרדים בתל אביב. בסוף 2021 תל אביב התאפיינה במחירי שכירויות של כ-120 שקל למ"ר, ואולם בחציון הראשון של 2022 המחיר הממוצע זינק ל-146 שקל למ"ר, עלייה של כ-22%. ואולם התנופה הגדולה נבלמה לחלוטין בחציון השני של שנה שעברה, שבו המחיר הממוצע ירד ל-141 שקל למ"ר.
עיקר הירידות בבנייני ה-class A בתל אביב נרשמו באזורים שזינקו בצורה המרשימה ביותר בחציון הראשון של 2022. כך, ציר יגאל אלון שרשם עלייה של מעל 37% בממוצע בחציון הראשון ורמות המחירים הממוצעות בו הגיעו ל-190 שקל למ"ר - רשם ירידה של כ- 6.5% בחציון השני ל-178 שקל למ"ר; ציר מנחם בגין (שכולל את המע"ר הצפוני, עזריאלי ושרונה) שרשם עלייה של 30% בין החציון השני של 2021 לחציון הראשון של 2022, ירד בכ-7% לכ-160 שקל למ"ר.
אזורים אחרים ספגו ירידות בשיעורים נמוכים
גם אזורים אחרים בתל אביב ספגו ירידות, אך בשיעורים נמוכים יותר: אזור הסיטי רשם ירידה של כ-3.5% ל-169 שקל למ"ר, אזור הבורסה ירד ב-2% בדמי השכירות שלו לכ-126 שקל למ"ר; אזור בית המשפט שמר על אותה רמת מחיר של 129 שקל למ"ר, וגם רמת החיל נותרה עם שכירות ממוצעת דומה בין החציון הראשון לשני של 2022, בסך של כ-83 שקל למ"ר.
על פי הסקר, דווקא במבני המשרדים ב-class B ניצפו עליות מסויימות. אלה מוסברות בפעילות של שיפוץ בנייני משרדים והתאמתם לדרישות חברות הייטק במרכז שביקשו להישאר במגדל ולהאריך חוזה או לעבור ממגדלים אחרים על מנת להוזיל עלויות.
ב NEWMARK NATAM מציינים כי: "שוק המשרדים בתל אביב ממשיך להיות מבוקש ושיעורי האכלוס המשיכו לעלות בחציון זה בין היתר גם בזכות תופעת שכירות המשנה, רק המחירים ביצעו תיקון, בעיקר בגלל ההאטה בענף ההייטק וכך זה ימשך גם ב-2023. במידה ויהיה שינוי בשוק התל אביבי, צפוי שנראה אותו בין השנים 2025-2026 כאשר יאוכלסו מגדלי משרדים חדשים בעיר".
איך תשפיע המהפכה המשפטית
בינתיים נכנס לתמונה גורם חדש, שהוא המהפיכה המשפטית, שסופגת לא מעט ביקורת ממדינות המערב, וגם חוסר שביעות רצון בחברות הייטק. סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בחברה, אור בן צבי קליין אמר לגלובס, כי הסקר הנוכחי בוצע לפני העלאת המהפיכה המשפטית לדרגה של חיכוך לאומי וכרגע אין סימנים שהיא משפיעה על השוק, אם כי הדברים עלולים להשתנות בהמשך.
לדבריו, הירידה שנרשמה בתל אביב נעשתה, בגלל שחברות הייטק רבות שחזו צמיחה ביצעו עסקאות בהיקפי שטחים משמעותיים וכאשר הריבית והאינפלציה עלו ונוצרה האטה בענף ההייטק, חברת רבות שלא צמחו וגייסו עובדים כפי שחזו ביצעו שכירות משנה על השטחים הריקים. "אנו רואים חברות הייטק שלקחו שטחים גדולים בשיא ההצלחה של ענף ההייטק בזכות התרחבות, גיוסים של הון או של עובדים ועכשיו החברה לא עומדת בתחזיות הצמיחה שלה, בגלל ההאטה של החודשים האחרונים הנובעת מהצטננות השוק", אומר בן צבי קליין.
לדבריו, החברות לא מחזירות שטחים לבעלי הנכסים אלא פועלות לשכירות משנה של השטחים שהן לא משתמשות בהן כעת, זאת מתוך ההנחה שההאטה בענף ובשווקים לא תימשך זמן רב.
ניתן לראות סימנים ראשונים של ירידת אינפלציה בארה"ב, ובשוק מקווים שהמצב ישתפר במהלך או עד סוף 2023. עם זאת התופעה מצויה כרגע בממדים הולכים וגדלים, ואלפים רבים של מ"ר מושכרים בשכירות משנה (לחברה אין הערכה מה הכמות המדוייקת). אם המגמה תמשך - תמשך גם המגמה של נטייה לירידת מחירים.
תל אביב, כרגיל, פועלת בשוק המשרדים כפלנטה מנותקת מיתר חלקי המדינה, וכך נוצר מצב שבאזורי תעסוקה שסובבים אותה נרשמו דווקא עליות מחירים. ב NEWMARK NATAM זוקפים זאת לפעילות הרבה שהייתה בשנתיים האחרונות מחוץ לתל אביב בפיתוח אזורי התעסוקה והקמתם של מגדלי משרדים חדשים במספר מקומות בולטים כמו רעננה, כפר סבא, ראש העין, פתח תקווה או הרצליה פיתוח. על פי הדוח לחציון השני של 2022, ישנה עלייה ממוצעת של 3.16% במחיר השכירות למ"ר במעגל השני של תל אביב.
ואולם השוואה בין המחירים מדגישה את עוצמתה של תל אביב העיר הכי קרובה אליה מבחינת דמי השכירות למשרדים היא הרצליה (אזור התעסוקה הרצליה פיתוח) ששם מחיר מ"ר ממוצע מגיע ל-103 שקל למ"ר; לאחר מכן מגיעות רעננה דרום, כפר סבא והוד השרון במחיר ממוצע של 81 שקל למ"ר, רחובות ונס ציונה עם 76 שקל למ"ר, פתח תקווה ובני ברק עם כ-75 שקל למ"ר. כלומר הפרשים של עשרות אחוזים.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
