לקראת צניחה במחירי הדירות? "הרבה סיכות ננעצו בנדל"ן - אם הייתה בועה, היא הייתה מתפוצצת"

בשבוע שעבר סער ענף הנדל"ן למגורים בישראל לנוכח סימנים להתקררות שוק הדירות. מנתוני הלמ"ס העדכניים עולה, כי לאחר שבשנה שעברה זינקו מחירי הדירות בישראל בכ-20%, ניכרת בחודשיים האחרונים מגמה של בלימה בעליית המחירים, ואף סימני ירידה פה ושם.

● המכרז שאכזב וההשלכות על שוק הנדל"ן: 740 דירות בפתח תקווה מסמלות עידן חדש לתחום | ניתוח
● הריבית קפצה בפעם השמינית: בכמה התייקר החזר המשכנתה הממוצע?
● חברות הנדל"ן הממונפות הן הראשונות שנפגעות מהריבית והיחלשות השקל | ניתוח

לכך נלווה נתון נוסף, העלול לרמוז על מצוקה העומדת בפני חלק מיזמי הנדל"ן הממונפים בהלוואות: מלאי הדירות הלא מכורות מטפס בחודשים האחרונים, והוא הגיע לשיא של יותר משלוש שנים.

נכון לחודש דצמבר האחרון, לפי נתוני הלמ"ס, נצבר מלאי של 53.4 אלף דירות חדשות שלא נמכרו. זהו זינוק חד של 26% במלאי מאז ספטמבר 2021, אז נרשמה נקודת השפל של המלאים מאז תחילת שנת 2020.

נתון זה מתחבר לצניחה במספר הדירות שנמכרו בחודשים האחרונים, ביחס לשיא של השנים האחרונות. אם בנובמבר 2021 נמכרו 7,090 דירות חדשות, הרי שבדצמבר 2022, כשנה בלבד לאחר מכן, נמכרו רק 2,740 דירות - פחות מחצי.

סיבה מרכזית להאטה שחווה כעת הענף נעוצה בהעלאות הריבית התכופות שביצע בנק ישראל בשנה החולפת. הללו ייקרו משמעותית את נטילת המשכנתאות על ידי הציבור מחד ואת גיוסי המימון עבור חברות הבנייה מאידך. בתוך שנה, זינקה ריבית הפריים מרמה של 1.6% ל-5.75% כיום. תנועת המלקחיים הזאת על ענף הנדל"ן טרם נעצרה, שכן צפויות עוד מספר העלאות ריבית. כך שהמצוקה של הרוכשים ושל הקבלנים עוד עלולה להתגבר.

"טרם ניתן להתרשם שחלה ירידה של ממש"

בבורסה בת"א הגיבו המשקיעים בעוצמה ושלחו את מדד ת"א בנייה , שכולל את חברות הבנייה הגדולות במשק, לירידה של 38% בסיכום השנה החולפת - אחד המדדים הגרועים בביצועיו אשתקד. מתוך 38 המניות של חברות הבנייה הנמנות עם המדד, רק אחת לא ירדה בשיעור דו-ספרתי. כמה מהחברות הגדולות במדד במונחי שווי - שיכון ובינוי, דמרי וישראל קנדה - ירדו בשיעורים חדים של 50%, 25% ו-56% בהתאמה בסיכום השנה.

סמנכ"לית מידרוג ומנהלת תחום הנדל"ן בחברת הדירוג, סיגל יששכר, טוענת כי "מחירי המכירה של הדירות נתונים בלחץ לאחר עלייה בלתי רגילה בשנתיים האחרונות, ובצל העלייה בריבית על המשכנתאות. הנתונים מן החודשים האחרונים מצביעים על בלימה בעליית מחירי העסקאות ובמחירי דירות חדשות, אך טרם ניתן להתרשם כי חלה ירידה של ממש במחירי הדיור. הירידה בהיקף העסקאות בחודשים האחרונים בולטת יותר, והיא עשויה להצביע על כך שהאמרת מחירי הדירות וריבית המשכנתאות דוחקת מהשוק יותר ויותר רוכשים פוטנציאליים".

בדיון שערכו גלובס וחברת מידרוג עם מספר בכירים בתחום הבנייה למגורים, ניסו הללו לצפות את ההתפתחויות בענף.

בשאלה עד כמה נפגעה היכולת של רוכשי הדירות בעקבות עליית הריבית, סבור חיים פייגלין, מנכ"ל חברת הבנייה צמח המרמן: "יש הרבה משקי בית שלא מסוגלים כיום לקחת משכנתה, אחרי עלייה של 30% במחירי הדירות בתוך שנה וחצי. עם זאת 'תקרת הזכוכית' לרכישת דירה איננה קשיחה, אלא מתניידת, משום שיש עלייה בשכר משקי הבית (על פני זמן) ושיעור האבטלה עדיין נמוך.

"בצד ההיצע, על 85% ממלאי הדירות שלנו שמוצעות למכירה כבר נחתמו הסכמי מכירה. כך שגם אין כל כך הרבה היצע של דירות חדשות. אני חושב שיש התייצבות בענף, ואנחנו מברכים על זה. להערכתי לא תהיה קריסה במחירי הדירות בשוק, אולי תהיה 'ירידונת'. הקצב שבו המחירים עלו עד כה היה לא נורמלי".

זיו יעקובי, מנכ"ל אקרו נדל"ן , אומר כי "השוק הזה משוכלל, כך שמי שלא ימכור דירות (בכמות מספקת בשלבי השקת הפרויקט) לא ישיג את המימון הנדרש, גם לא יעלה על הקרקע. יזמים בלי ההון העצמי הנדרש לפרויקט חדש הם לא מספיק איתנים, ולכן גם לא יקבלו ליווי בנקאי.

"העסק הזה בסופו של יום יאזן את עצמו. אנחנו בחודשים יותר מאתגרים, אבל בסופו של דבר, הביקושים הכבושים, קרי הצורך בדירות בתל אביב, ישתחררו. ברגע שהריביות יחזרו לרדת זה יוביל לגל נוסף של עליות מחירים".

"לא נישאר עם 70 אלף התחלות בנייה"

אורי גרינפלד, הכלכלן הראשי של פסגות, טוען כי "אנחנו לא צפויים להישאר עם קצב התחלות בנייה של 70 אלף דירות בשנה, להערכתי תהיה ירידה במספר התחלות הבנייה. אני מעריך שירידות המחירים שנרשמו בחודשיים האחרונים (דירות חדשות בנטרול מחיר למשתכן, ח"ש), יתגלגלו לכל השוק.

"בטווח הארוך, עם זאת, יהיה עודף ביקוש לדירות, כך שהלחץ על המחירים מעלה יימשך. שוק הנדל"ן הישראלי הוא שוק שבהגדרה ימשיך לייצר קצב עליית מחירים לא נמוך".

פייגלין: "העלאת הריבית הדרמטית גרמה לרוכשי דירות לשבת על הגדר. זה זרק אותם לשוק השכירות וכך היצע הדירות להשכרה ירד ומחירי השכירות מאוד עלו. הנגיד חושב שהוא לוחץ על דוושת הבלם בהעלאת הריבית, אבל בפועל הוא לוחץ גם על דוושת הגז בכל מה שקשור למחירי השכירות".

רוכשי דירות ייסוגו להערכתכם מעסקאות שנחתמו?
יעקובי: "אם זה יקרה, זה יהיה בשוליים. הדנ"א של הצרכן הישראלי זה לקיים את ההתחייבויות שלו. אין כאן סיטואטציה כמו בארה"ב שמשלמים מקדמה של 10% על מחיר הדירה, ובעת הסגירה מחליטים לפי תנאי השוק. כאן משלמים 15%-20%, כדי שהחוזה יוכר לצורך ליווי הבנקאי. עם כל גלי הפיטורים שנרשמו לאחרונה, עדיין לא מדובר במספרים דרמטיים. ההייטק כאן והוא יישאר כאן. אני לא צופה דיפולטים או מצבים של חוסר סגירת עסקות".

פייגלין: "לפעמים אנחנו רואים ביטולים של הרשמות, אבל זה לפני החתימה על החוזה. חתימה על חוזה מגיעה אחרי שאנשים בדקו בדרך כלל מול הבנק והם יודעים כבר שהם יכולים לקבל את המשכנתה. כך שאנחנו לא רואים תופעה של ביטולי חוזים.

"צריך להבין שאנחנו סוחבים מחסור של 200 אלף דירות שנוצר מאז 2008. המדינה עוברת תהליך של גידול של 2% בשנה, והאוכלוסייה תכפיל את עצמה בתוך 30 שנה".

"השוק יותר מורכב והיזמים צריכים להיות יצירתיים"

מאור דואק, מנכ"ל חברת המימון מניף , שמעמידה אשראי ליזמי נדל"ן: "כל זעקות השבר שנשמעו לאחרונה דיברו על זה שהשוק נעצר ושהוא קפוא. נכון שהשוק התקרר משמעותית, אבל מדובר בחזרה לשוק שמתנהל באופן קצת יותר נורמלי.

"בשמונת החודשים האחרונים ננעצו הרבה סיכות בשוק הנדל"ן. אם המחירים היו בועה, היא היתה כבר מתפוצצת. בפועל המחירים רק עלו מעלה. השוק הפך ליותר מורכב, היזמים צריכים להיות יותר יצירתיים".

עם זאת, הוא מוסיף, "משק בית ממוצע יכול להסיט חלק מההכנסה הפנויה שלו כדי להתמודד עם עליית הריבית על המשכנתה, אבל זה עד גבול מסוים. אם שיעור האבטלה יעלה, גם התיאוריה הזאת תיפגע".

 מימין: מאור דואק, זיו יעקובי, חיים פייגלין, אורי גרינפלד וסיגל יששכר / צילום: יח''צ

יששכר ממידרוג טוענת, כי "בין הסיכונים שאנחנו רואים לחברות היזמיות בתחום המגורים כיום, נמצאים הירידה בכוח הקנייה של הרוכשים לצד שחיקה בנגישות של החברות למימון. החוב צמוד הפריים של יזמיות הבנייה למגורים הגדולות מסתכם ביותר מ-8 מיליארד שקל, כאשר ריבית הפריים הוכפלה כמעט בתוך שנה".

היא מציינת כי במהלך שנת 2022 גייסו חברות נדל"ן למגורים אג"ח בהיקף של 4.2 מיליארד שקל, זאת בהשוואה ל-3.9 מיליארד שקל בשנה הקודמת, וכ-3 מיליארד שקל מדי שנה ב-2019 וב-2020.

"חברות הנדל"ן למגורים נהנו בשנים אלו מנגישות טובה לשוק ההון, עם רוח גבית של ריבית נמוכה ועליית מחירי הדירות. במבט קדימה, השוק צפוי להיות יותר בררני עם הירידה בתיאבון הסיכון, והדבר כבר מתבטא בעלייה במרווחים לצד העלייה בריבית".

סיכון נוסף שרובץ על חלק מהיזמים נובע מרכישת קרקעות במחירים מנופחים בשנים 2021-2022. בחלק מהמקרים נטלו הקבלנים הלוואות בריבית פריים, מה שהתברר בשנה האחרונה, עם עליית הריבית, כאבן ריחיים גדולה שצפויה להכביד עליהם בשנים הקרובות וכבר מאלצת את חלקם לחפש פתרונות מימון (הכנסת שותפים, פריסת חוב או מכירת נכסים), כדי להימנע ממחנק אשראי שיוביל למימוש הקרקע בהפסד.

"מי שרכש קרקע במחיר מנופח יצטרך לממש"

היזמים שעימם שוחחנו מכירים במצב המשברי שעלול להיווצר לחלק מרוכשי הקרקעות אך מציינים כי מי שנערך עם רזרבות נזילות ולא נכנס להרפתקאות יקרות, יוכל בקרוב לרכוש קרקע במחירים אטרקטיביים.

מה יקרה למי שקנו קרקעות במחירים מנופחים?
יעקובי: "יזמים שהגישו הצעות גבוהות מדי בעבר לרכישת קרקעות, יצטרכו לממש (למכור את המגרשים, ח' ש'). אבל יזמיות הנדל"ן עם הון עצמי שנבנה נכון, ושהכינו את עצמן לימים האלה, יוכלו לנצל הזדמנויות שייווצרו. אני עדיין לא רואה הזדמנויות שנוצרו בצורה רחבה, אין כאן מכירות חיסול.

"מצד שני, כן רואים שפחות יזמים ניגשים למכרזי המנהל כיום. יש ירידה מסוימת במחירי הקרקעות ואני חושב שזה דבר טוב וחשוב".

דואק: "כיום השוק עובד, ופרויקטים שיוצאים לבנייה מפסיקים להכביד תזרימית על היזמים, כי הם נכנסים לליווי בנקאי ואז הפרויקט מממן את עצמו. הבעיה היא בעיקר בקרקעות שנרכשו, שם הלחץ הגדול ביותר. זה המבחן הגדול של היזמים. אנחנו עדיין לא רואים פשיטות רגל, אבל יש יזמים שמתקשים לממן את הריבית ואז מבצעים 'מימוש דה-לוקס'".

הבנקים שינו את מדיניות החיתום שלהם מול יזמיות הנדל"ן?
דואק: "דרישות ההון העצמי (להקמת פרויקט חדש, ח"ש) עלו דרמטית בשנה האחרונה. בשנתיים האחרונות הייתה תחרות בשוק המימון ליזמים. הבנקים לקחו פוזיציות שבעיניי היו הזויות. חלק מזה נבע מכך שהקורונה שיגעה את העולם, אבל ההשלכות על ענף הנדל"ן והמימון שלו היו ביתר שאת. בתקופה הנוכחית יש קצת חזרה לנורמליות. הבנקים מקפידים יותר על החיתום ורואים את הדברים בצורה רוחבית וברורה יותר".