החובות מזנקים והתזרים מתייבש: מאחורי הירידות החדות במניות הנדל"ן בבורסה

הזעזועים במניות הנדל"ן בבורסה, שהובילו את צניחת המדדים, הם תזכורת חשובה לכך שענף הנדל"ן הפופולרי כל כך כבר מזמן אינו עסק של בטונים וקירות יציבים, אלא בעיקר של סיכונים פיננסיים וחשבונאיים. כל מדדי הנדל"ן נצבעו היום באדום: מדד הנדל"ן  שכולל את החברות הגדולות ירד ב-4.5%, מדד נדל"ן מניב ישראל  צנח ב-3.9% ומדד הבנייה  של מניות יזמיות הנדל"ן, הכולל בעיקר את חברות המגורים, הוביל עם צניחה של 5.6%.

שלא במפתיע, הממונפות הגדולות ביותר - אלה שסוחבות על הגב חובות ענק שאמורים לממן קרקעות ופרויקטים שנרכשו לא מזמן ונמצאים עדיין עמוק על הנייר (ושנשענו בשעתו על תחזיות ורודות מימים אחרים), הובילו את המגמה השלילית. חנן מור  צנחה בעוד קרוב ל-12%, אחרי שכבר ירדה בשנה האחרונה ב-65%. ישראל קנדה , שירדה בשנה האחרונה ב-56%, איבדה היום עוד 6.3%. שיאנית הירידות חג'ג'  ירדה ב-12%, ואקרו  ירדה ב-9%. גם אם החברות הללו מתאמצות לשדר עסקים כרגיל, הסנטימנט השלילי יקשה עליהן למצוא קונים לדירות ולחילופין הוא גם יקשה עליהן למצוא גורמי מימון נוספים, שיאפשרו להן להמשיך להתגלגל גם בצוק העתים.

חברות הנדל"ן זללו בשנים האחרונות מכל הבא ליד - רכישות שנהנו מתנאי מימון אטרקטיביים במיוחד, עם ריבית אפסית ואפשרות לקנות קרקעות ונכסים כמעט ללא הון עצמי. כשהבנקים אמרו להן לא, היו שם חברות הביטוח שחיפשו תשואה לכספים הגדולים שזורמים אליהן בכל חודש (בעיקר מהמשכורות שלנו). כשאלה סגרו דלת, היו פה עשרות חברות אשראי חוץ-בנקאיות ששמחו להעמיד אשראי למי שרק רצה ליטול. וכשהגלגל נעצר, לא מעט מהן נתפסות עם יחס מאוד בעייתי בין חוב ובין תזרים הכספים האמיתי.

המבול שוטף כעת את כולן, בעיקר כי כולן נהנו מאותו לחם חוק נדל"ני. הן העדיפו למשל לגייס חובות עתק צמודי מדד, בין השאר בגלל שבדוחות הכספיים אפשר להציג רווחים (FFO) בנטרול השפעות אינפלציוניות. הן המשיכו לרכוש עוד ועוד נכסים, כי כשהריבית אפסית והאשראי זמין, התשואה להון הפכה בדוחות לרווח חלומי. וכשאפילו חברות כמו עזריאלי  או מליסרון  ממשיכות את מסען הבטוח דרומה, עם ירידה של עוד 4.2%-3.8% במסחר היום, המשקיעים בעיקר משדרים חוסר אמון במסר אפילו של ענקיות המסחר והמשרדים שהן יצליחו להמשיך לשרת באותה הצלחה את החובות הגדולים.

שילוב של האטה כלכלית (ופחות ביקוש לדירות, מסחר ומשרדים למשל - ישנים או חדשים), עם ריבית גבוהה ואינפלציה שמקפיצות את החוב השוטף, הוא משקולת אדירה על שוק הנדל"ן הנוכחי.