השבוע בנדל"ן: מגדל שנוי במחלוקת בכיכר אתרים והאם יהיה ביקוש למכרז בהרצליה

השבוע החולף עבר בסימן של העלאה נוספת של הריבית, דבר שמכניס עשרות אלפי משקי בית לפחות ללחץ גדול, עקב החזרי המשכנתה שהולכים ומעיקים מחודש לחודש.

הממשלה עד כה לא התייחסה לדברים, למעט הצהרות שחלקן מתלהמות וחסרות תוקף מעשי. אולם כפי שכבר כתבנו בעבר, דיבורים על הגדלת היצע הדירות וגם של חידוש התוכניות לדירות מוזלות נוסח "מחיר למשתכן" (עד כה כל שר שנכנס לתפקיד המציא "תוכנית חדשה", על אותו עקרון, כך שיש להניח שגם השר גולדקנופף לא יחמיץ את ההזדמנות) - לא פוגעים בכלום.

הבעיות המתהוות כיום הן לא רק של רוכשי דירות, אלא גם של לווי משכנתאות מהשנים האחרונות, וגם שוכרי הדירות, שחלק גדול מהם נוכח בימים אלה כי אינו יכול לרכוש דירה, אך נתקל במחירי שכירות שעולים במהירות.

עד כה הממשלה נמנעת מלטפל בנושא, באוצר שומרים עד כה על שתיקה רמה - אך לא ירחק היום, והיא תהיה מחויבת לזה.

● העלאת הריבית האחרונה חצתה רף דרמטי עבור נוטלי המשכנתאות החדשים | דרור מרמור, טור סופ"ש

יום ראשון (26.2)

1. תוכנית "עוקפת בולענים" בים המלח
ביום זה ייפתח עוד פרק מייאש בניסיונות המדינה להילחם באיתני הטבע - שיד אדם גרמה להפרתם, ומאז לא בוצע שום פתרון אמיתי שיחזיר את האיזון. הכוונה לתופעת הבולענים בסביבות ים המלח.

הבולענים נוצרים כתוצאה מנסיגת הים, ומהמסת המלח בקרקע ע"י מי תהום שזורמים אל הים הגווע, דבר שיוצר חלל בתוך הקרקע, וסכנה להתמוטטות אפשרית. כיום יש אלפי בולענים מסביב לים המלח, ואחדים מהם סיכנו את כביש 90, שבאזור ים המלח עבר מעל סביבה פעילה של בולענים.

המחיר של זה היה כבד מאוד: לפני כחמש שנים תוכננה תוכנית לערוך מעקף לכביש 90 באזור עין גדי, עקב חשש כבד להמצאות בולענים והתפתחות בולענים מתחת לתוואי הכביש, ובעקבות שקיעות של מספר סנטימטרים בגשר הגדול של נחל ערוגות, שהוקם ב-2009.

כדי לממש את התוכנית, הוסבה דרך חקלאית לקטע העוקף, שבו משתמשים כיום. הדרך המקורית והגשר - ננטשו. כדי להסדיר את התנועה, הקטע העוקף נמצא בין שתי כיכרות - האחת בקצהו הצפוני והשנייה - בקצהו הדרומי.

אבל נחשו מה? הבולענים לא מרפים, והם רודפים גם אחרי התוואי העוקף. לאור זאת, בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תמר ידונו בתוכנית חדשה, לתת מענה לכיכרות הצפונית והדרומית של מקטע "עוקף הבולענים". התברר כי הכיכר הדרומית מצויה בתחום השפעת בולענים, ואילו הכיכר הצפונית מצויה בקרבת נחל דוד וסובלת מהתחתרות, כלומר ממים שחופרים תחתיה.

מה צפוי? דרושה הסטה נוספת של תחום הדרך לאזורים מרוחקים ממוקדי הסיכון הללו. הוועדה המקומית תמליץ לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה לאשר את התוכנית הדחופה, אבל מה הלאה? זו השאלה המרכזית שתלווה את הנושא הזה.

● תתרגלו, הבולענים כאן כדי להישאר: מה הסיבה לבורות שנפערים בכבישים ובבניינים? 
● הרגשתם את הרעש בקומה גבוהה? זה לא אומר שהבניין ייפול | שאלות ותשובות

יום שני (27.2)

שני מכרזי קרקעות מעניינים ושונים מהותית זה מזה ייסגרו ביום זה.

2. מכרז עם פוטנציאל גדול בטירה
הראשון הוא מכרז קרקעות מעניין שייערך בדרום-מערב העיר טירה, צפונית לקיבוץ רמת הכובש ומשני עבר כביש 554, שמשמש כיום ככביש הכניסה לעיר. במסגרת המכרז יוקמו 432 דירות, מהן שני שלישים יוקצו לדיור מוזל במסגרת "מחיר מטרה". מדובר בשטח בן כ-25 דונם, שחולק ל-5 מתחמים שעליהם יתקיימו המכרזים.

המבנים שיוקמו הם בני 7-11 קומות, ובחלק מהם יוקצו קומות הקרקע לשימושי מסחר.

מחיר המינימום שנקבע לכל המגרשים מגיע לכ-12.5 מיליון שקל (לא כולל מע"מ), ומחירי הדירות המוזלות נקבעו לכ-10,800 שקל (כולל מע"מ).

מה צפוי? מדובר במכרז מרתק, בעיר שכבר שנים מחפשת את האפשרות להתרחב, כך שהפוטנציאל גדול. מצד שני מכרזים דומים שנערכו בעבר נחלו כישלונות בגלל נסיבות שונות, כך שעלולה להירשם גם הפתעה.

● המחירים יעלו בחדות: שוכרי הדירות יהיו הנפגעים הגדולים מהעלאות הריבית | פרשנות
● הרשויות החזקות יסבסדו את החלשות: תוקם קרן ארנונה שתתמרץ כל היתר בנייה 

3. מה יחשבו היזמים על המכרז במתחם גליל ים בהרצליה?
המכרז השני יתקיים על קרקעות בהרצליה, במתחם גליל ים. מדובר על מגרש של 5.2 דונם, שבו יוקמו 147 יחידות דיור, שייועדו להשכרה. מחציתן בשכר דירה מפוקח ומחציתן בשכר דירה בתנאי שוק חופשי.

שכר דירה מפוקח לדירת 2 חדרים יגיע ל-4,800 שקל בחודש, של 3 חדרים ל-6,600 שקל בחודש ושל 4 חדרים ב-7,200 שקל בחודש.

מחיר המינימום למכרז נקבע ל-101.5 מיליון שקל (לא כולל מע"מ), אליו יהיה צריך להוסיף 19.3 מיליון שקל (כולל מע"מ) עלויות פיתוח.

השאלה הבוערת לגבי המכרז הזה היא עד כמה יזמים יהיו מוכנים לשלם על קרקעות לדירות להשכרה בתקופה של ריבית גבוהה. הערכת השמאי לשווי המגרש עומדת על כ-320 מיליון שקל, אך במכרזים אחרונים שנערכו בסירקין בפתח תקווה ובראש העין ראינו מיעוט משתתפים ומחירים נמוכים במיוחד. אלו נבעו מהתשואות הריאליות הנמוכות במיוחד שנובעות מהשכרת נכסים בימים אלה.

מה צפוי? המחיר שייקבע לא יהיה רחוק ממחיר המינימום.

● המכרז שאכזב וההשלכות על שוק הנדל"ן: 740 דירות בפתח תקווה מסמלות עידן חדש לתחום | ניתוח
● מכרזי הדיור להשכרה ממשיכים להפתיע: מחיר קרקע ליח"ד המסתמן במכרז בראש העין - רק כ־77 אלף שקל | בלעדי

יום רביעי (1.3)

4. התוכנית השנויה במחלוקת של המלון בכיכר אתרים
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב תדון בהפקדת תוכנית שהגישה חברת א.מ.ש תיירות ונכסים, בעלת מלון קרלטון, לפיה ייהרס מבנה המלון בכיכר אתרים וייבנה מחדש. וזאת במקביל לתכונית המקודמת על הכיכר, להעלות את רחוב אליעזר פרי למפלס רחוב בן גוריון ולבטל את שיקוע הכביש הקיים.

על פי התוכנית, המלון החדש יחולק ל-700 חדרי מלונאות ו-ו-80 יחידות דיור, במגדל בן 25 קומות. גודל הדירות הממוצע יהיה 80 מ"ר, אך ניתן יהיה להגדילו ל-100 מ"ר.

לדברי החברה היזמית, "מבנה מלון קרלטון תוכנן במקור ברצף למבנה כיכר אתרים ומלון
מרינה הקיימים, כך שהחלטה על הריסת מבני הכיכר צריך שתוביל גם להחלטה על הריסה ובנייה מחדש גם שלו. בעבר חשבה הוועדה המקומית שכך יש לעשות, והמליצה על קידום תכנית להתחדשות המלון במקביל להתחדשות כיכר אתרים".

ואולם אגף תכנון בעירייה מסתייג, וקובע כי מדובר בתוכנית שחורגת מהמותר בתוכנית המתאר העירונית, אינה תואמת את מסמך המדיניות העירונית לכיכר אתרים, מרינה ת"א, בריכת גורדון והמלונות הסמוכים. בשל חוסר ההתאמה למסגרת זו ממליץ הצוות התכנוני לוועדה המקומית לדחות את התוכנית. היזם יצטרך כנראה לשבת על שינויה והתאמתה לדרישות העירוניות.

טיפ שלנו: בעלי נכסים בצפון אבן גבירול - שימו לב לדיון בוועדה המקומית על הצורך להפקיע מחצרות הבתים בצפון הרחוב רצועה של 3 מטרים.

● חברות הנדל"ן הממונפות הן הראשונות שנפגעות מהריבית והיחלשות השקל | ניתוח
● דמי השכירות במשרדים בת"א ירדו בממוצע ב-3%; ביגאל אלון ובציר בגין הירידות כפולות