פחות משנה לבחירות המוניציפליות: מה קורה להיתרי הבנייה בהתחדשות עירונית

האם בשנת בחירות לרשויות המוניציפליות נרשמת האטה בקצב קידום התוכניות להתחדשות עירונית? יזמים ומתכננים שפועלים אל מול העיריות טוענים כי שנים שבהן מתקיימות בחירות מקומיות, מתאפיינות בסרבול יתר של תהליכים, ובשיתוק של הוועדות המקומיות בחודשים שלפני הבחירות המקומיות ואחריהן. חלקם מציינים חששות שראשי העיר החדשים שנבחרים מטרפדים תוכניות שקודמו אצל ראשי העיר הקודמים.

הבחירות המקומיות ב־2018 הביאו לשיא את הגישה השלילית של השלטון המקומי כלפי ההתחדשות העירונית, ובמיוחד כלפי תמ"א 38. שתי דוגמאות בולטות לכך היו בחיפה וברמת גן, שבהן הנושא היה אחד ממוקדי הוויכוחים בקמפיינים השונים.

ברמת גן טען כרמל שאמה־הכהן, שהתמודד וזכה בראשות העירייה, כי המדיניות של מי שכיהן כראש העיר לפניו, ישראל זינגר, גורמת לנזקים תכנוניים בגלל אישורי יתר לפרויקטים. הוא גם הזהיר כי הפרויקטים הללו פוגעים גם בקופת העירייה, משום שהם פטורים מתשלום היטלי השבחה.

● משרד הבינוי והשיכון מקדם חלופה חדשה להערות האזהרה בפרויקטים של תמ"א
●  מקרקעי ישראל 2030: לאמץ גישה אקטיבית ויוזמת

בחיפה מתחה ראשת העיר הנוכחית עינת קליש־רותם ביקורת קשה על קודמה בתפקיד, יונה יהב, בטענה כי בתקופתו אושרו פרויקטים רבים של תמ"א 38. היא עיכבה קידום של פרויקטים ישנים וגיבשה מדיניות חדשה לתמ"א 38, אולם זו טרם אושרה.

יזמים ואנשי תכנון מעידים על כך שלא רק בשתי הערים הללו, אלא גם ברשויות נוספות רבות, הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה גוררות הליכים בשנת בחירות זמן רב יותר מהמקובל. זאת עקב רצונם של הפוליטיקאים המקומיים, שלא להרגיז את הציבור בתקופה הרגישה הזו.

לא רבים אוהבים להתראיין בנושא, ומי שכבר הסכימו, לא רצו לחשוף את שמות העיריות שבהן נתקלו בתופעות הללו. מבחינתם אין טעם להעכיר יחסים עם מישהו שהם מנסים לקדם אצלו פרויקט.

"הבעיה מתחילה בתוכניות הגדולות"

"בשנת בחירות מוניציפליות הוועדות ממשיכות לעבוד כסדרן, ובקשות להיתר שכבר בצינור ממשיכות להתקדם. הבעיה מתחילה בתוכניות הגדולות שנעצרות. מתחמי תכנון משמעותיים לא מקודמים ולא מגיעים לדיון בוועדה, אלא ממתינות להתוויית מדיניות של ראש העיר. עיכוב ו/ או שינוי משמעותי באישור מתחמי תכנון גורר אחריו בוודאות עיכוב בכל שרשרת האישורים להמשך", אומרת אלה בן נון, בעלת חברת EBN שעוסקת במתן שירותי ניהול ופיקוח הנדסי.

 אלה בן נון, בעלת חברת EBN / צילום: Ofer Hajayov

אולם אף שמדובר בטענה נפוצה, ניסיון למצוא ראיות כמותיות לתופעה הזו בסטטיסטיקות של היתרי בנייה - לא עלה יפה. בעשר השנים האחרונות התקיימו שתי מערכות בחירות מוניציפליות - ב־2013 וב־2018, והנתונים לגבי אותן שנים לא מבצעים על מגמה ברורה של ירידה במספר היתרי הבנייה להתחדשות עירונית.

בן נון אומרת כי מדובר בתופעה חמקמקה, שכן תוכניות שמצויות כבר בשלבים מתקדמים זוכות להיתרים מהוועדות המקומיות, וכי עיקר הבעיה אינה נעוצה בוועדות עצמן, אלא במשרדי מהנדסי הערים ובמחלקות התכנון העירוניות, ששם "לפתע" פועלים באיטיות, דורשים מהיזמים ומהמתכננים עוד ועוד בדיקות ושינויים, וגוררים זמן - ועל זה לא מפורסמים נתונים סטטיסטיים.

נתקלת בתופעה הזו?

"כן, זה לא סוד. היו רשויות שבהן נאמר מפורשות שבשנת בחירות לא מקדמים תוכניות ומתחמים גדולים. לעתים מתייעצים עם יועצים משפטיים של הרשויות אבל זה ברור שראש העיר מגיע עם אג’נדה משלו".

יוסי חסון, מנכ"ל MYTOWN העוסקת בהתחדשות עירונית, מסכים שבשנות בחירות יש עיכובים, אבל לא מהסיבה הזו. "כמה חודשים לפני הבחירות יש תקופה שהוועדה המקומית לא מתכנסת. זה לא קורה בגלל כוונה מגמתית, עקב יוזמה מצד ראש העיר לעכב דברים, אלא משום שחודש־חודשיים לפני הבחירות הוועדה מפסיקה לעבוד, וגם לאחר הבחירות לוקח כמה חודשים עד שהיא מחדשת את הדיונים".

חילופי שלטון וחילופי מדיניות

יש כאלה שאומרים שראש העיר חושש ללכת חזיתית נגד התושבים שלא רוצים התחדשות עירונית, כדי שלא לאבד קולות.

"זה תלוי בעירייה. אם יש ראש עירייה שלאורך השנים היה בעד, אז לפתע הוא ילך נגד התחדשות עירונית? הוא ימשיך עם האג'נדה שלו. אותו דבר עם ראש עיר שהיה נגד - הוא ממילא נגד, אז למה שישנה את ההתנהגות שלו לפני הבחירות? קח לדוגמה את רן קוניק מגבעתיים, שהיה מאז ומעולם נגד תמ"א 38, ונגד התחדשות במתחמים קטנים. הוא דוחף כל הזמן למימוש תוכניות גדולות, שיהיו נכונות יותר לעיר שלו והוא לא משנה את ההתנהגות שלו לפני הבחירות. גם בערים אחרות אני לא רואה תזזיתיות בהתנהלות".

חסון מאזכר תופעה שמעוררת חשש גדול אף יותר בקרב יזמים: "מה שיותר מפחיד אותי יותר זה חוסר הוודאות, שעם חילופי שלטון יגיע גם חילוף מדיניות, ואז אתה נגרר למקומות מאוד לא טובים. אתה תכננת פרויקט כבר 4־5 שנים, ולפתע מגיע ראש עיר שרואה את הדברים אחרת, ועכשיו צריך לגבש מחדש תוכנית, שתתאים לאג'נדה של ראש העיר החדש". הוא מספר כי פרויקט פינוי בינוי שארגן שונה שלוש פעמים, לפי הנחיות חדשות שקיבל מראש עיר חדש.

"ראש עיר חדש מגיע עם סדרי עדיפויות אחרים, ותמיד יש שינוי מדיניות שגורר עיכובים, הקפאה או שינוי תכניות שקודמו על ידי ראש עיר קודם", מסכימה בן נון.

האם יהיה שינוי בבחירות המקומיות של 2023?

בכיר בתחום התכנוני אומר כי התופעות מוכרות, הגיעו לשיא ב־2018, וככל הנראה בבחירות המקומיות של 2023 יהיו פחות מקרים כאלה. לדבריו, "ההתרשמות שלי היא שהרבה השתנה בחמש השנים האחרונות. תמ"א 38 - שגררה הרבה התנגדויות מהשלטון המקומי עקב בעיות התכנון והיטלי ההשבחה - מתחילה לרדת מהפרק ואת מקומה תופסים מתחמי פינוי בינוי. גם התושבים שינו גישה, כי המבנים שבהם הם מתגוררים הולכים ומתבלים, ומדי פעם אנו שומעים על פינוי מבנים שהופכים למסוכנים. הקידום של התוכניות, שפעמים רבות נעשה בעצה אחת עם הרשות להתחדשות עירונית השתכלל מאוד, ואפילו ניהול המגעים מול הדיירים הרבה יותר טוב מפעם".

בן נון אומרת, שגם בשנות בחירות - אסור ליזמים לעצור את קידום התוכניות שלהם. "אף פעם לא לעצור", היא אומרת. "לפעמים יש מקרים שבהם השנה מבוזבזת ולפעמים כל הפרויקט ירד לטמיון, אבל זה לא קורה תמיד. ההמלצה שלי היא לבחון כל מקרה לגופו, להתייעץ עם הרפרנטים העירוניים המקצועיים ולקבל החלטה יחד מה הדבר הנכון לעשות".

הרשות להתחדשות עירונית מסרה בתגובה כי "הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מתוקף תפקידה וסמכותה מקדמת התחדשות עירונית בכל עיר ושכונה המתאימה לכך. פעילות זו מקודמת בשיתוף פעולה הדוק עם הרשויות המקומיות, התושבים ובעלי המקצוע בתחום, כאשר בסיכום שנת 2022 שהסתיימה זה עתה אנו עדים להיקפים גדולים במיוחד של פעילות בתחום, מן התכנון ועד הוצאת היתרי הבניה והמימוש.

"גם בתחילתה של שנת הבחירות ברשויות המקומיות, רמת הפעילות של ההתחדשות העירונית לא מראה סימני האטה. כך, בין היתר, בכל הנוגע לקידום תוכניות עירוניות מחליפות תמ"א 38, תכנון מתארי של שכונות ותכנון מפורט של מתחמים, אותם מקדמת הרשות יחד עם הרשויות המקומיות".