יותר בעלי משרדים לא עומדים בהלוואות, והמלווים נכנסים ללחץ

בעלי שטחים משרדיים בארה"ב, שמגיעים לחדלות פירעון על ההלוואות שלהם נמצא בעלייה, וזוהי ראיה טרייה לכך שיותר יזמים מאמינים שהרגלי העבודה ההיברידית והעבודה מרחוק ישפיעו לצמיתות על שוק המשרדים.

ענקית ההשקעות Brookfield Asset Management פיגרה לאחרונה בתשלום בהלוואה של יותר מ־750 מיליון דולר שלקחה על שני מגדלים בני 52 קומות בלוס אנג'לס, לפי דוחות שהוגשו בפברואר. חברת הנדל"ן RXR נמצאת במגעים עם מלווים למימון מחדש של חוב על בניין ברודוויי 61 במנהטן, מגדל בן 34 קומות ברובע הפיננסי, לפי אנשים המכירים את הנושא. לדבריהם, העברת המגדל לידי המלווה היא אחת האופציות שנבחנות כרגע.

סימן נוסף למצוקה סימנה שותפות של Related Cos ו־BentallGreenOak, שמנסה למחזר חוב של 150 מיליון דולר על פרויקט שבו ממירים מחסנים למשרדים, בלונג איילנד סיטי בניו ג'רזי. הפרויקט לא התקדם כפי שציפו, אומרים אנשים המכירים את הנושא.

חמישה עד עשרה מגדלי משרדים בחודש מצטרפים לרשימת הנכסים הנמצאים בסיכון לחדלות פירעון בגלל שיעור תפוסה נמוך, חוזי שכירות שנגמרים, או חוב שצריך מיחזור בריבית גבוהה יותר, כך לפי מנוס קלנסי מנהל בכיר בחברת המידע Trepp.

● אחרי הקורונה: בעלי משרדים בארה"ב מאוימים כעת מהמיתון
●לקראת צניחה במחירי הדירות? "הרבה סיכות ננעצו בנדל"ן - אם הייתה בועה, היא הייתה מתפוצצת" 

שיא של שטחים פנויים בערים רבות

הדאגות נוכח יציבותו של ענף המשרדים הצטברו במהלך המגפה. הקצב האיטי של החזרה לעבודה במשרד הובילה לשיא בשיעור המשרדים הפנויים בערים רבות. העלייה בריבית בשנה החולפת הגדילה את העלות של הרכישה ומיחזור החוב של נכסים, והקטינה את ערכי הנכסים.

עד כה, רוב בעלי הנכסים הצליחו להישאר עם המשכנתאות הקיימות שלהם משום שחוזים הם בדרך כלל לעשר שנים ומעלה, והרבה מלווים הסכימו להאריך משכנתאות שפג תוקפן.

שיעור ההלוואות שלא נפרעו מבין ההלוואות המגובות נכסים מסחריים נותר נמוך, אבל הוא עשוי לגדול. השיעור הזה עלה בחודש שכבר ברבע אחוז עד ל־1.83%, העלייה הגדולה ביותר מאז דצמבר 2021, לפי Trepp.

הלוואות מגובות משרדים בפילדפליה, בדנבר ובשרלוט (קרוליינה הצפונית), או שהועברו לנותני הלוואות מיוחדים בשבועות האחרונים, או שהיוו חלק מהנפקת אג"ח שהדירוג שלהן ירד על ידי חברת הדירוג.

"שוקי הנדל"ן המסחרי כרגע נמצאים במיתון", אומר אואן תומס, מנהל Boston Properties, אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בארץ לשטחי משרדים, בשיחה עם משקיעים בתחילת החודש.

התקוות שהעובדים יחזרו למשרדים מתבדות

המספר ההולך וגדל של בנייני משרדים שנמצאים בצרות משקף את ההכרה מצד הבעלים והמלווים שמגמת החזרה למשרדים שהם קיוו לה אינה עומדת להתממש. מספר העובדים שחזרו למשרדים נעצר בערך במחצית המספר שעליו עמד לפני המגפה. זה משקף את הפופולריות של העבודה מרחוק ושל העבודה ההיברידית. הפיטורים בענף ההייטק מוסיפים לדאגות של בעלי הנכסים.

בעלי הנכסים מוצאים מידה מסוימת של נחמה בכך שבניינים ברמה גבוהה שנמצאים במיקומים טובים עדיין מבוקשים. חלקם צופים שההאטה בכלכלה תוביל את המנהלים לעמוד על כך שהעובדים יחזרו למשרד, אבל כמעט אף אחד לא חושב שהשימוש במשרדים יחזור לרמה שבה היה לפני המגפה.

דוח של קושמן אנד וייקפילד צופה שארה"ב תסיים את העשור הנוכחי עם שיא של כ־10 מיליון מ"ר של שטחים פנויים, בהשוואה לכ־6 מיליון מ"ר ב־2019.

"הכלכלה בנתה את כל שטחי המשרדים הללו לכוח אדם שהיה אמור להיות במשרד רוב הזמן", אומר קווין תורפ, הכלכלן הראשי בקושמן. "רוב העסקים פשוט לא צריכים כל כך הרבה שטח כפי שהיו צריכים בעבר".

לרוב בעלי הנכסים, אובדן הבניינים לטובת המלווים בגלל חוסר יכולת לעמוד בפירעון ההלוואה, עלול להיות כואב אבל לא הרסני. אצל רוב המשקיעים, בנייני המשרדים הם ישות פיננסית נפרדת. אם הם לא עומדים בחוב, המלווים יכולים לעקל את הבניין אבל אין להם גישה לנכסים אחרים של החברה.

החשש של הבנקים: לא יעצר בנדל"ן מניב

אבל הכאב מהעיקולים עלול לעורר גלים בקרב כל המערכת הפיננסית. בערך 1.2 טריליון דולר של חוב היה מגובה על ידי בנייני משרדים נכון לסוף הרבעון השלישי בשנה שעברה, לפי Trepp.

הבנקים חוששים מעוד חובות בעייתיים. Wells Fargo הודיע בינואר שסך החובות המגובים על ידי בנייני משרדים שהוא אינו מצפה לקבל בחזרה עם כל הריבית עלו ל־186 מיליון דולר ברבעון הרביעי, עלייה של 8% לעומת הרבעון השלישי.

נותני האשראי נזהרים ממתן הלוואות חדשות המגובות על ידי בנייני משרדים, אלא אם כן הם מושכרים במלואם לתקופות ארוכות לשוכרים חזקים. "אתה לוקח סיכון בקריירה אם אתה נותן הלוואה למשרד", אומר קלנסי מחברת Trepp.

מיחזור מחדש של הלוואות לבנייני משרדים כוללות לעתים קרובות עסקאות שבהן הבעלים מסכימים להזרים כסף בתמורה להפחתות בגובה ההלוואה או לתנאים חדשים אחרים. או שהבעלים מנסה לשכנע את נותני האשראי להסכים לתוכנית עסקית חדשה, למשל לנסות להמיר חלק מהמשרדים לדירות.

אבל בנקודה מסוימת, כשהבניינים בפירוש שווים פחות מערך המשכנתה, הבעלים יחזירו את המפתחות למלווים. "אם אתה חושב שהחוב גבוה מדי לתוכנית עסקה חדשה, אין סיבה לשים כסף", אומר רכלר.

יעברו שנים עד שיעבור הלחץ בשוק המשרדים. למלווים יש כמה וכמה גורמים פיננסיים מרתיעים מפני עיקולים של נכסים. משמעות של עיקול כזה היא למחוק את השווי של ההלוואה, ובמקרים רבים זה דורש מהלווה לשלם מס על העברת הנכס לרשותו.

במקרה אחד מחודש מרץ בשנה שעברה, הלוואה שניטלה לצורך רכישת בניין ברחוב ברודוויי 1740 במנהטן הועברה למלווה אחר בגלל חוזה שכירות גדול שנגמר. הסטטוס של הבניין, שגובהו 26 קומות והוא בבעלות בלקסטון, עדיין לא השתנה, לפי גורמים המכירים את הנושא. "העברה כזו לוקחת זמן", אומר רכלר, שכבר עבר שתי תקופות קשות קודמות. "צריך לחצות את התהום לצד השני", הוא אומר.