המניות צוללות אבל יזמי הנדל"ן משדרים עסקים כרגיל. במקרה הטוב זו אשליה

המכות שחוטף ענף הנדל"ן מתמקדות בשבועות האחרונים בשוק ההון. כן, גם מחוץ לבורסה מאתגר ולא פשוט - המכירות ירדו בעשרות אחוזים והביקוש לא כתמול שלשום, אבל זה לא מתקרב לקטסטרופה בבורסות. המניות של יזמיות המגורים הציבוריות ירדו מתחילת השנה ב־10%, אחרי ירידה של 34% בשנת 2022. זאת, בזמן שבשוק הדיור עצמו יש לכל היותר ירידות מחירים מינוריות. בינתיים לפחות.

● הכלכלנית הראשית: ההייטקיסטים הורידו הילוך בשוק היוקרה התל אביבי 
● האזהרה של הכלכלן הבכיר לישראל: "הרפורמה המשפטית תוביל לעשור של אי ודאות כלכלית" | ראיון

המנטרה הקבועה, ודאי של היזמים שנכוו, היא שמדובר בצרות שנשארות בשוק ההון ולא בהכרח פוגשות את העולם האמיתי, הריאלי, של הקירות והברזלים. החברות מתאמצות לשדר שבשטח, באתרי הבנייה והמכירות, עסקים מתנהלים כמעט כרגיל. חברת פרשקובסקי, למשל, שמנייתה נפלה ב־20% רק בחודש פברואר, דיווחה השבוע כי מכרה באותו חודש 30 דירות, ב־75 מיליון שקל סך הכל. מרשים. בפברואר אשתקד, כשהשוק פרח ואף אחד לא חלם על ריבית פריים שנוגעת ב־6%, היא מכרה 18 דירות, תמורת 34.5 מיליון שקל. בזמן שמניות י.ח דמרי צללו ב־26% בשנת 2022, היא הפכה לשיאנית מכירות הדירות בישראל באותה תקופה עם 1,182 דירות תמורת 2.15 מיליארד שקל - עלייה לא קטנה לעומת 946 הדירות שמכרה ב־2021.

השווי של החברות צונח? נו אז מה. נניח שהיום אמרו לכם שאתם שווים מאתיים ואתמול הייתם שווים מאה, או להפך. איפה בדיוק זה פוגש אתכם, ב"חיים האמיתיים", במשוואת ההיצע והביקוש שקובעת את המחירים שבהם אתם מוכרים?

ואם זה לא מספיק, חלק מהיזמים המנוסים אפילו מנופפים בכך שזה סימן דווקא לעליית מחירים ולהתאוששות בשוק הריאלי. קורלציה הפוכה בין שוק ההון לשוק הדיור. כשאנשים בורחים משוק ההון התנודתי, הם מוצאים מפלט בענף הנדל"ן הריאלי. יש להם גם סיבות טובות לחשוב כך: בשנת 2008 מחירי הדירות עלו ב־11%, בזמן שמדד נדל"ן 15 של הבורסה צלל ב־80%. גם בשנה שעברה, מחירי הדירות עלו ב־17.1%, בזמן שכל מדדי הנדל"ן בבורסה התרסקו בעשרות אחוזים. במילים אחרות: המניות רועדות, אבל אצלנו עסקים כרגיל. או לפחות כמעט כרגיל.

קרדיט לחוכמת ההמונים

אז זהו, שלא ממש. גם אם זה לוקח יותר זמן, אין סיכוי שלא יהיה מתאם בין שני השווקים. ראשית, צריך לתת קרדיט לחוכמת ההמונים - המשקיעים בשוק ההון. הם אמנם ממהרים לא פעם להיפטר ממניות כעדר, אבל יש סיבה שענף הנדל"ן, בדגש על יזמיות המגורים, מוביל את הירידה בשבועות האחרונים. שוק ההון יורד ראשון בעיקר כי הוא נשען על ציפיות. הוא רואה את תחזיות המאקרו הכלכליות, ומבין את המשמעות לחברות הנדל"ן. והנתונים הקודרים, רובם ככולם, צפויים לפגוע גם בשוק הריאלי: עליית הריבית שמייקרת את החוב, האינפלציה שמכווצת את ההכנסה הפנויה של הישראלים ומקטינה ביקוש, אי היציבות השלטונית שגורמת לרבים להמתין עם עסקאות משמעותיות כמו רכישת דירה, ואפילו סתם מצב הרוח העכור בחוץ. זאת, במקביל להיצע גדול של קרקעות שאספו החברות בשנות הגאות האחרונות, ועל אחת כמה וכמה הפרויקטים שכבר עלו על הקרקע ומוכרחים להיפטר מדירות, ולו בשביל להחזיר הלוואות יקרות.

הכוח עבר לידי הקונים

מעבר לכך, צריך לדעת שהמצב הרעוע בשוק ההון פועל בתנועת מלקחיים על אותן חברות. לא זו בלבד שקשה יותר למכור, גם החוב עשוי להתייקר רק בגלל אותן נפילות. חברת מנרב למשל, הודיעה השבוע שהחוב שלה מתייקר בעוד רבע אחוז, בעקבות הורדת דירוג האשראי והשינוי באמות המידה הפיננסיות שהוגדרו לה מראש. בדצמבר זה כבר קרה לג'י סיטי של חיים כצמן, שנאלץ לעדכן על עליית ריבית של 0.25%־0.5% בסדרות האג"ח השונות. ומי יכול בתשואות כאלו לגייס חוב חדש - כדי לנסות להתגלגל בינתיים כשאין מכירות.

ומעבר לכל אלה, ברור שכל מי ששוקל לקנות דירה עושה גוגל - מי היזם וכמה הוא יציב ובטוח - ודאי אם הוא קונה דירה שנמצאת עמוק על הנייר (כ־80% מהדירות החדשות שנמכרות היום). התוצאות הראשונות באינטרנט כמעט על כל חברה שתבדקו היום יהיו התשואות השליליות בבורסה, עסקאות מופרכות שעשתה החברה בשנים האחרונות, והתייקרות החוב שהיא נטלה עבור אותן עסקאות. כל קונה פוטנציאלי מוכרח להבין שהמטוטלת שינתה כיוון, הכוח עבר אליו והמוכר זקוק לפני הכל לתזרים המזומנים שלו כדי לשרוד.

כוכבי השבוע

מצוין: 12 שקל לשעה זה לא מספיק יקר לחניה בת"א 

עיריית תל אביב העלתה השבוע את מחירה של חניה בכחול לבן במרכז העיר, מ־6.7 ל־12 שקל לשעה. ועדיין, גם במחיר החדש הסיכוי שתמצאו מדרכה פנויה קלוש במיוחד.

ודווקא הצעד המתבקש, והקפצת המחיר ב־80% בפעימה אחת, מוכרח גם להזכיר לנו שמדובר עדיין בעלות לא כלכלית, לא חברתית, ולא יעילה בשום צורה. המחיר "האמיתי" לרכב שבוחר משום מה להיכנס למרכז תל אביב הצפוף, ושתופס ברחובותיה היקרים משבצת קרקע של 10 מ"ר, גבוה עשרות מונים. כמעט כל שימוש עירוני אחר שתעלו על הדעת - מחניה לעשרות זוגות אופניים ועד למדרכה רחבה יותר לטובת ההולכים ושבים, משתלם בהרבה לעיר, גם אם מדובר לכאורה באובדן הכנסות בטווח הקצר. למעשה, רק על הטרחה והפקקים בזמן שהנהג מחנה את הרכב, ומאלץ לא פעם אוטובוס עתיר נוסעים לחכות, נכון היה לגבות כמה שקלים עבור כל נוסע שהתעכב באוטובוס.

בלתי מספיק: האזהרות לא פוגעות בדוחות הנפלאים. בינתיים

שר המשפטים יריב לוין עשה חסד עם החברות הציבוריות כשהודיע על הרפורמה המשפטית בשבוע הראשון של ינואר. כל כולה שייכת לשנת 2023.

כך החברות הציבוריות יכולות לצרף עכשיו לדוחות הכספיים של 2022 אזהרה מבהילה, כמו זו של חברת אמות על הרפורמה המשפטית: "על פי הפרסומים, התוכנית והמחלוקות עלולים להוביל להורדת דירוג האשראי של המדינה, לפגיעה בהשקעות ולהוצאת כספים, לגידול עלות מקורות הגיוס ולפגיעה בפעילות המגזר הכלכלי. מאחר ולדעת הנהלת החברה, חברות נדל"ן מניב ישראליות מהוות בבואה של הכלכלה הישראלית, ככל שההערכות או חלקן תתממשנה, עלולים להיפגע גם ביצועיה הכלכליים של החברה". אבל במקביל, בדיסוננס מדהים, הן ממשיכות לחגוג עם הערכות שווי לנכסיהן שמנפחות את הרווח בספרים (עוד מיליארד שקל רווחי שערוך בדוחות אמות). כמה נוח.