חברות הנדל"ן סובלות מהתנהלות לקויה של רשות המסים

הכותב הוא שותף ומנהל תחום המסים בפירמת ברזלי ושות'

רשות המסים בישראל פועלת בסתירה לחוק הישראלי. זו אולי נשמעת כמו הכרזה לא הגיונית, אבל הלכה למעשה, בכל הקשור במיסוי חברות קבלניות בתחום הנדל"ן, רשות המסים המציאה שיטה שאינה מתיישבת עם החוק בישראל.

רווחיהן של חברות ישראליות בתחום דירות המגורים צריכים להיות ממוסות באופן שוויוני, בהתאם לחוק ולעקרונות המיסוי. עם זאת, רשות המסים מחייבת חברות אלה לשלם מס על מסירת דירה באופן מיידי ולכל היותר לדחות חלק מההכרה ברווח למשך 3 שנים. מעבר לעובדה שרשות המסים מבקשת להטיל גזירת מס לא כלכלית ולא הגיונית שסותרת עקרונות מיסוי בסיסיים, היא גם סותרת לחלוטין את הוראות חוק המכר.

תיקים בבית המשפט

בהתאם להוראות החוק, קבלן שמוכר דירה חדשה אחראי לתיקון ליקויים שהתגלו בה ב"תקופת הבדק" שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה. "תקופת הבדק" נמשכת בין שנה ל־7 שנים בהתאם לסוג הליקוי. בתום "תקופת הבדק" מתחילה "תקופת האחריות" שנמשכת 3 שנים. בתקופה זו הקבלן חייב לתקן ליקויים שהקונה הוכיח כי מקורם בתכנון, בעבודה או בחומרי הבנייה. בנוסף, הקבלן נושא באחריות במקרה שהתגלתה "אי התאמה יסודית" בחלקי הבניין שנוגעים להבטחת יציבותו ולבטיחותו. אחריות זו נמשכת 20 שנים שתחילתם בעת העמדת הדירה לרשות הקונה. כלומר, חברה יזמית שמכרה ומסרה דירה בשנת 2022, נדרשת למלא את חובותיה על פי חוק המכר עד שנת 2042 ובמקרים יוצאי דופן, אף לאחר מכן. חשוב לציין כי מתנהלים כיום בבתי משפט מספר תיקים בקשר לאחריות העוברת את רף 20 השנים.

כלומר, מצד אחד החוק מחייב קבלן להיות אחראי על דירה שמכר למשך 20 שנים ויותר. מצד שני, רשות המסים קובעת כי המס בגין הרווח על אותה דירה ישולם במועד המסירה עם אפשרות לדחיית מס מוגבלת שתיפרס רק על פני שלוש שנים.

במצב זה נשאלת השאלה כיצד חברה יזמית בתחום הנדל"ן נדרשת לפעול כאשר רשות המסים דורשת ממנה תשלום מס מיידי על הרווח ממכירת דירות חדשות? התשובה היא כי על החברה להגיש את הדוחות בהתאם לחוק, לעקרונות החשבונאות ועקרונות המיסוי ובניגוד להוראת הביצוע של רשות המסים שמפלה לרעה.

חשוב להבין כי הוראות הביצוע של רשות המסים אינן דבר חקיקה. הוראות הביצוע לא חוקקו על ידי כנסת ישראל ולא אושרו בוועדת הכספים של הכנסת. להוראות הביצוע אין תוקף משפטי מחייב, ובית המשפט רשאי לתת להוראות החוק ולתקנות פרשנות אחרת שלעתים אף עומדת בסתירה לעמדתה של רשות המסים.

עוול מהותי

למשל, כבוד השופט אלטוביה, קבע בפסק דין מידטאון בע"מ נגד מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל אביב כי "הוראות הביצוע הינן בגדר הנחייה מקצועית פנימית של רשות המסים ואף שהן מפורסמות גם לציבור הרחב, הן אינן מחייבות את בית המשפט בדונו בפרשנות או במשמעות הוראה הקבועה בדיני המס".

כבוד השופט פוגלמן ציין בפסק דין פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבנייה נגד מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל אביב, כי "בית המשפט אינו כבול, כמובן, לפרשנות שמעניקים שלטונות המס לדברי חקיקה שונים במסגרת הוראותיהם המקצועיות. זאת, בפרט, כאשר ענייננו בפרשנות העומדת להכרעה שיפוטית". ולכן, אסור לקבל את המצב האבסורדי שקיים כעת, שגורם עוול לחברות רבות בתחום הנדל"ן. טוב תעשה רשות המסים אם תתאים את הוראותיה לחוק המכר ולעקרונות מיסוי בסיסיים ותימנע מהפלייה לרעה של חברות בענף הבנייה שמבקשות לשלם מסים כדין.