תנופת הבנייה בתל אביב הזניקה את דמי השכירות של חניות פרטיות

בתחילת החודש הודיעה עיריית תל אביב כי בסביבות חודש אפריל הקרוב יעלו תעריפי החניה באזורי החניה 1, 2 ו־4 למי שאינם תושבי העיר מ־6.70 שקל לשעה ל־12 שקל לשעה.

"העלאת תעריפי החניה היא צעד הכרחי במצב הנוכחי שבו מצוקת החניה גוברת וההיצע גדול על הביקוש", הסבירו בעירייה את המהלך. לטענתם, "שינוי נקודת האיזון יביא לכך שלתושבים שזקוקים לחניה ציבורית יהיה קל יותר למצוא חניה ליד ביתם. בנוסף, מאחר וכיום מחיר החניה ברחוב זול בהרבה מהמחיר האמיתי שלו, נוצר עודף ביקוש שמכביד על עומס החניה והתנועה בחיפוש החניה".

את הסימנים שמשבר החניה של תל אביב מחריף ניתן גם לראות בשוק גם הפרטי. נתונים שנאספו על ידי אתר YAD2 עבור גלובס, המבוססים על מודעות שעלו באתר החברה, מראים כי דמי השכירות עבור חניות פרטיות בעיר רשמו ב־2022 עלייה שהגיעה להיקף של כ־4% ביחס ל־2021 וכ־6% ביחס ל־2019.

בפילוח שכונתי עולה כי השכונה שבה נמצא הביקוש הגבוה ביותר לחניות היא שכונת מונטיפיורי, שבה זינקו דמי השכירות לחניה פרטית ב־2022 ביותר מ־36%. דמי השכירות החודשיים הממוצעים לחניה פרטית עלו מ־582 שקל ב־2021 לכ־800 שקל ב־2022 - כלומר עלייה של יותר מ־200 שקל בחודש.

האזור השני מבחינת עליית הביקושים הוא החלק הדרומי של הצפון הישן - הרחובות פרישמן, י.ל. גורדון, דיזנגוף, המלך ג'ורג' ושדרות חן - שבו דמי השכירות החודשיים לחניה עמדו ב־2022 על 1,156 שקל - 25% יותר מדמי השכירות ב־2019, אז חניות פרטיות עלו רק 919 שקל לחודש.

אזור מבוקש נוסף בקרב שוכרי החניות בתל אביב הוא האזור הצפוני של הצפון הישן, הכולל את שדרות נורדאו, דיזנגוף ובן יהודה. דמי השכירות באזור עלו בכ־17% תוך שנה - מ־1,140 שקל לחודש ב־2022 ל־973 שקל ב־2021.

בצפון החדש - אזור כיכר המדינה - ובלב תל אביב נרשמה עליה זהה של 11.6% ב־2022. דמי השכירות החודשיים הממוצעים עמדו ב־2022 על 806 שקל ו־886 שקל לעומת 722 שקל ו־794 שקל בהתאמה.

ממשיכים לבנות, אך מורידים את תקן החניה

יעל סער, שמאית מקרקעין וסמנכ"לית אנגלו סכסון תל אביב, מסבירה כי גורם מרכזי שמשפיע על הביקוש העולה לשכירת חניות בעיר הוא תנופת הבנייה למגורים שחווה העיר בשנים האחרונות.

גורם נוסף שמשפיע על הנושא הוא החלטת העירייה להוריד את מספר החניות הציבוריות ואת תקן החניה בעיר. וכך, אומרת סער, "ככל שיש פחות חניות הביקושים המחירים עולים".

לדבריה, "בצפון הישן נבנו בניינים חדשים, וגם בכיכר המדינה יש תנופת בנייה. אנשים רוצים למצוא חניה ליד הבית, אבל המגמה היא חד־כיוונית: הפחתת החניות".

דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים של חברת שיווק הנדל"ן דרא, המשווקת פרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב הכוללים כ־200 חניות בתהליכי מכירה, מסביר כי "בשכונות שבהן מחירי החניות זינקו בשנה האחרונה יש הרבה פרויקטים של התחדשות עירונית, שמתאפיינים בהגדלה של כמות יחידות הדיור, ללא תוספת מספיקה של מקומות חניה. אם נוסיף לכך את המדיניות של העירייה לצמצם תקני החניה למינימום, ובכך להוריד אף יותר את ההיצע, זה מוביל לביקוש גבוה בקרב השוכרים".

לדבריו, "בעיר בכלל ובשכונות האלה בפרט - בעיקר ברובע 4 - ישנם פרויקטים רבים של התחדשות עירונית שמגדילים את כמות הדירות, ובמקביל כמות החניות בהן היא מינימלית. יש פרויקטים שבהם דירות לא מקבלות כלל חניה, או שיש חניה אחת למשפחה והם צריכים עוד אחת. בפרויקטים רבים גם בונים חניות רובוטיות או חניות לא נוחות ומוגבלות בכמות - וזו סיבה נוספת לביקוש הגבוה לשכירת חניות".

אוהב ציון מוסיף שישנם גורמים נוספים המשפיעים על המחירים וביניהם מחירי הנדל"ן, עליית תשומות הבנייה ועליית הריבית. "אלה גורמים המשפיעים על עלויות בניית החניות - דבר שמוביל לעליית מחירי השכירות שלהן", הוא מסביר.

מעדיפים לשלם פחות לדירה בלי חניה

סער אומרת שהביקושים לשכירות חניות מגיעים מקרב אנשים שגרים באזור - כאלה שהעדיפו לקנות דירה ב־700־750 אלף שקל פחות ולשכור חניה למשך תקופה בהתאם לצורך. לדבריה, "שכירת חניה היא חלק מהאלטרנטיבות שאנחנו באנגלו סכסון מציעים ללקוחות בדירות שאין בהן חניות, וזה כלי מקובל בכדי לקדם עסקת מכירה".

אוהב ציון סבור כי "כשמתווספות עוד ועוד משפחות לשכונות אלה, כמו גם בעלי עסקים שאין להם פתרונות חניה, הם הופכים בעל כורחם לשוכרי חניות". אוהב ציון מצביע על המחסור בפתרונות תחבורה ציבורית בעיר כסיבה נוספת לעלייה בביקושים לשכירת חניה.

הרכבת הקלה תוריד את הביקושים?
"אני מעריך שלרכבת הקלה תהיה השפעה על הביקושים לחניות, אבל זה לא יקרה בטווח המיידי.

"הקו האדום צפוי להתחיל לפעול השנה, אבל הוא לא יפתור לגמרי את בעיות התחבורה של העיר, ורק כשיתווספו הקווים הירוק והסגול בעוד חמש־שבע שנים, אולי יהיה אפשר להתחיל לדבר על פתרון תחבורתי ראוי".

עו"ד דוד בסון, שותף מייסד בהרטבי בורנשטיין בסון ושות' מזכיר כי חניה היא נכס מניב לכל דבר. לדבריו, "שכר דירה על חניה מחויב במס. כשמשכירים חניה חייבים לרשום חשבונית לשוכר. זו לא השכרה פטורה ממס כמו דירה שאפשר להשכיר אותה ב־5,471 שקל לחודש ללא תשלום מס".

לדברי עו"ד בסון, כיום עיריית תל אביב לא נוטה לאשר הצמדה של יותר משתי חניות לדירה, אך הדבר לא נדרש מפני שאדם שרוכש חניה יכול לעשות זאת גם בלי להצמיד אותה לדירה.

אם יש לכם חניה שפנויה במשך כמה שעות ביום, אחת השיטות להשכיר אותה היא באמצעות הסכם עם מפעיל חניות. דוגמה לכך היא חברת PINK PARK, הפועלת באזור תל אביב.

"אנחנו עושים הסדר עם בעלי החניות הפנויות ומקשרים בינם לבין המחפשים חניה. כך, גם אנחנו וגם בעלי החניות מרווחים כשהחניה שלהם פנויה", מסביר אורן חדד, מנהל שירות לקוחות ותמיכה בחברה.

המודל העסקי של החברה מבוסס על הסכמי שותפות עם בעלי החניות. לדברי חדד, "הלקוחות שלנו באים לחניה ומשלמים לפי שימוש במחירון שעתי, ואנחנו מתחלקים ברווחים עם בעלי הנכסים בהסכם הכפוף לכמה דברים: מידת הזמינות, אם קיים שער בכניסה, גודל החניה, המיקום ועוד".