האם היוזמה שתגן על רוכשי הדירות בתמ"א 38 תכביד על חברות המימון?

הכותב שותף במחלקת הנדל"ן במשרד ליפא מאיר ושות' ומתמחה במימון פרויקטי נדל"ן

חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה־1974, נועד לשפר ולהגן על מעמד הרוכשים. בעקבות קריסתה של חברת "חפציבה", תוקן החוק ונאסר על יזם לקבל מרוכש דירה סכום העולה על 7% ממחיר הדירה, אלא אם הבטיח את כספי הרוכש באחת מחמש הבטוחות המפורטות בסעיף 2 לחוק.

● חברת בנייה הפרה התחייבות לשפץ דירה כחלק מתמ"א 38. מה קבע ביהמ"ש? 
● הנתונים מגלים: רק 4% מהדירות שהוגרלו בשנה שעברה קיבלו היתר בנייה 

הבטוחות הנפוצות ביותר בשוק הדיור הינן הנפקת ערבות בנקאית וביטוח הכספים בחברות ביטוח. גם הבטחת ההשקעה על ידי רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש מהווה כלי יעיל שנעשה בו שימוש לעתים, ואולם בכל הנוגע לעסקאות תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי), המצב התערער לאחרונה וזאת בעקבות פסיקת בית המשפט העליון בפרשת "דרך התאנה" שאישר כי הערות האזהרה שנרשמו לטובת רוכשי הדירות הן "נכס מכביד", ויש לבטלן.

משכנתה על הזכויות

פסיקה זו יצרה אי־ודאות מסוימת (למרות הבהרת בית המשפט כי אין מדובר בהלכה), שבעקבותיה פרסם הממונה אזהרה לרוכשי דירות בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 שזכויותיהם מובטחות באמצעות הערת אזהרה.

לאחרונה פרסם הממונה על חוק המכר "קול קורא לחברות נאמנות בהתאם לסעיף 2(3) לחוק" במסגרתו הודיע הממונה על תחילתו של פיילוט שיאפשר מתן בטוחה נוספת לרוכשי הדירות וזאת ביחס לפרויקטים של תמ"א 38/1 ובמסגרתו חברות נאמנות אשר יינתן להן אישור על ידי הממונה, יבטיחו את החזר ההשקעה של הרוכשים באמצעות רישומה של משכנתה ראשונה על הזכויות בדירה או חלק יחסי בקרקע לטובת חברת הנאמנות עבור הרוכש.

במסגרת קול הקורא קבע הממונה כי חברת הנאמנות המבקשת להשתתף בפילוט נדרשת להיות חברה בת של חברה למימון פרויקטי בנייה, וכי חברת המימון נדרשת לקיים כמה תנאי סף כתנאי לאישור חברת הנאמנות על ידי הממונה, ובכלל זה התנאים הבאים: ניסיון במימון של לפחות שמונה פרויקטי בנייה שאוכלסו, מתוכם לפחות שלושה פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית; הון עצמי של לפחות 75 מיליון שקל בכל אחת משלוש השנים האחרונות והעסקה בתקופה הנ"ל של לפחות חמישה עובדים במשרה מלאה, וכן תנאים נוספים.

רוח חדשה

עוד נקבע במסגרת הקול קורא כי כל חברת נאמנות שתאושר תוכל לפעול בקשר עם שני פרויקטי בנייה לכל היותר שיאושרו על ידי הממונה; כתב הנאמנות וחובות הנאמנות החלות על החברה כלפי רוכשי הדירות יקבעו בהמשך על ידי הממונה; חברת הנאמנות תפתח חשבון בנק ייעודי לפרויקט שבו יופקדו כספי רוכשי הדירות וזאת באמצעות פנקסי שוברים שיונפקו על ידה.

אין ספק שהפיילוט המוצע על ידי הממונה מביא עמו רוח חדשה תוך ניצול חלקי של האפשרות שניתנה לממונה במסגרת סעיף 2 לחוק. ענין זה יכול ויביא להגדלת האפשרויות העומדות בפני יזמים בבואם להוציא אל הפועל פרויקט התחדשות עירונית וכן להגדיל את מגוון השירותים הניתנים על ידי הגופים החוץ בנקאיים לפרויקטים מעין אלו לעיתים על חשבונם של הבנקים וחברות הביטוח - דבר אשר יכול להביא להגדלת התחרות בתחום הנ"ל.

עם זאת, צמצום הפילוט לפרויקטים מסוג תמ"א 38/1, תנאי הסף שהציב הממונה ובעיקר התנאים הנוגעים לאיתנות הפיננסית המתמשכת ולניסיון המוכח במימון פרויקטים שהושלמו - עלולים להכביד על חלק מחברות המימון להוציא אל הפועל את השינוי וליישמו בשטח ולמעשה להביא לכך שיוזמת הממונה תוכתר כ"קול קורא במדבר".