הנתונים החדשים של שוק הדיור מסמנים: משבר נדל"ן כבד בדרך

ירידה של 42% בהיקף הדירות החדשות שנרכשו בחודש ינואר, ושל כמעט 50% בהיקפי המשכנתאות שנלקחו בחודש פברואר, מאותתים כי המשבר שאליו נכנס שוק הנדל"ן הוא מהחמורים שידע השוק בעשורים האחרונים. זאת, משום שעל אף הירידות הדרמטיות - המשבר נמצא רק בתחילתו.

● הלמ"ס מוטה פוליטית? אסור אפילו לחשוב על זה | דרור מרמור, פרשנות
● יו"ר מגוריט: "אם האוצר לא יירתם לנושא, שוק הדירות להשכרה ארוכת טווח יגמר"
● שיא של 4 שנים בהיצע הדירות החדשות בשוק. ומה קרה למכירות בתל אביב?

השבוע יפורסם מדד מחירי הדירות החודשי האחרון לשנה שעברה, שצפוי לעמוד על בסביבות אפס, ואולי אפילו יסמן ירידות קלות. אולם, המדד המסקרן ביותר לעניין זה הוא מדד מחירי הדירות החדשות - מנתוני הלמ"ס הטריים שפורסמו נראה שענף היזמות והבנייה נתון לנפילה כואבת.

מבצעים ללא תועלת

נתון אופטימי לכאורה הוא שיא של ארבע שנים לפחות בהיצע הדירות החדשות שנרשם בחודש ינואר האחרון, כ־18% יותר מאשר בינואר 2022. אלא שנתון זה נובע הן מזינוק שחל בהיקפי הבנייה בשנים האחרונות, אך גם מירידות גדולות במספר העסקאות שנרשמו מאז החלו שערי הריבית להעיק על הרוכשים. לפיכך, היצע של כמעט 53 אלף דירות חדשות שהיזמים לא מצליחים למכור - שיא של ארבע שנים לפחות - הוא עדות למצוקה של ענף שהיזמים בו נתקעו עם מלאי גדול של דירות ללא קונים.

בחודשים האחרונים אנו עדים לריבוי מבצעים והורדות מחיר בקרב היזמים, אולם גם אלו לא מצליחים להשיב את הרוכשים לשוק. הסיבה: עננת חוסר הוודאות הכלכלית והפוליטית מעיקה ומשתקת. כך נוצר מצב שבו מחירי הדירות יורדים, אבל אף אחד לא יכול להפיק תועלת מהמצב - לא הרוכשים שחוששים ולא היזמים.

שפל במכירת דירות

עד כמה המשבר חמור? 2,574 דירות שנמכרו בינואר השנה משקפות נתון מהנמוכים ביותר שידע השוק בארבע השנים האחרונות. הפעמים האחרות שבהן נרשמו מכירות חודשיות נמוכות יותר היו בעת סגר הקורונה ב־2020 ובחגי תשרי באוקטובר 2022.

שוק הדירות שוקע לקפאון כבד במהירות. אם עד לפני מספר חודשים דובר על "מיתון", לאחר מכן עבר ל"גלישה", ולאחר מכן ל"ירידה" ואילו עכשיו כבר ניתן לדבר על נפילה. בין החודשים אוקטובר 2022 לינואר 2023 כמות הדירות שנרכשה הייתה נמוכה ב־53% מהכמות שנרכשה בארבעה החודשים המקבילים בשנה שעברה, וב־37% מהכמות שנרכשה בארבעת החודשים המקבילים מלפני שנתיים.

למעשה, על פי הלמ"ס כמות הרכישות של דירות חדשות יורדת בקצב חודשי של 4.3% מאז אוגוסט 2021 - נתון המתאר ירידה משמעותית.

נזהרים לקחת משכנתה

עדות נוספת למשבר אליו נכס הענף הוא נתוני המשכנתאות של חודש פברואר, שפורסמו על ידי בנק ישראל. על פי נתונים אלה, נרשמה בחודש שעבר ירידה של 49% בהיקפי המשכנתאות שנלקחו, לעומת פברואר 2022, וגם כאן השוק חזר לרמתו מלפני 4-5 שנים.

בחודש שעבר נלקחו מהבנקים משכנתאות בהיקף של 5.73 מיליארד שקל, ההיקף הנמוך ביותר מאז סגר הקורונה הראשון ששיתק את המשק באפריל 2020.

בחודשים הקודמים דיווחנו על ירידה עקבית ברמת המשכנתאות שנלקחה. בין נובמבר 2022 לינואר 2023 חלה ירידה של 30%-40% בהיקפי המשכנתאות שנלקחו, לעומת החודשים המקבילים בשנים שעברו (באוקטובר הירידה היתה של 43% עקב חגי תשרי). הירידה הנוכחית גבוהה בהרבה, ועל כן נראה כי הליך העלאת הריבית, בליווי העננה הכבדה עקב ההשלכות של ירידת שער השקל, האינפלציה העולה והמצב הפוליטי הבעייתי הולכים וחונקים את השוק, שכן בזמנים כאלה המוטיבציה לרכוש דירות יורדת.

כמה גורמים הופכים את המשבר הנוכחי לחמור יותר ממשברים אחרים: ראשית, הוא פקד את היזמים בזמן שבו היו פחות מוכנים, כשהם עמוסים במחוייבויות לבנקים ובמלאי דירות שהם מתקשים לממש; שנית, הוא נחת על הענף במהירות בזק. רק לפני שנה ריבית בנק ישראל הגיעה ל־0.1%, ושער הדולר לפחות מ־3.3 שקל. היום זה נראה כהיסטוריה רחוקה; וגורם אחרון - מחוללי המשבר רחוקים מאוד ממיצוי, כך שהדרך למטה נראית ודאית.