"מצמצמי דיור": דוח של האוצר חושף את התופעה החדשה בשוק הנדל"ן

העלאות הריבית גובות מחיר גבוה לא רק מהזוגות הצעירים, אלא גם ממשפרי הדיור, שמתקשים לעמוד בתנאי המשכנתאות הנוכחיים. אחד מהפתרונות שהם מוצאים למציאות החדשה היא להוריד את גודל ואת מחיר הדירה החדשה שהם רוכשים לעצמם. כך חושפת הכלכלנית הראשית באוצר, במסגרת סקירת הנדל"ן של חודש ינואר. בדיקת גלובס ב-5 ערים בשרון מעלה כי הגודל הממוצע של הדירות שנרכשו בהן בינואר 23' היה נמוך מזה שנרכשו בינואר שנה שעברה.

● הנתונים החדשים של שוק הדיור מסמנים: משבר נדל"ן כבד בדרך | ניתוח 
● תוכנית הרחבת שדה התעופה בחיפה עלולה לעצור בנייה של אלפי דירות 
● הלמ"ס מוטה פוליטית? אסור אפילו לחשוב על זה | פרשנות

במסגרת הסקירה הוברר כי סך העסקאות (חדשות ויד שנייה) בחודש ינואר דומה לזה של חודש דצמבר (כ-7,100), דבר שמבטא צניחה של 39% בעסקאות בהשוואה לינואר אשתקד, ומהווה ממצא דומה לנתוני הלמ"ס שפורסמו אתמול על דירות חדשות. מי שהובילו את הירידה בעסקאות בחודש ינואר היו רוכשי הדירות שאינם משקיעים, אשר רשמו שניהם ירידות של 42% ברכישות בהשוואה לינואר אשתקד.

הכלכלנית הראשית החליטה להתמקד במשפרי דיור, כלומר משקי בית שמחזיקים בדירה בבעלות והם מעוניינים למכור אותה ולעבור לדירה אחרת. שמם נגזר מהנחת היסוד, שהדירה החדשה שהם רוכשים, גדולה ומרווחת מזו שמכרו, אבל זה לא תמיד כך. מוכרת התופעה של אנשים מבוגרים שהילדים יצאו מהבית, והם מוכרים את דירתם ועוברים לדירה קטנה יותר. הם ניתנים להגדרה כ"מצמצמי דיור".

"מצמצמי דיור" היוו כשליש מהמשפרים בינואר

על פי הכלכלנית, במרץ שנה שעברה, ערב העלאת הריבית הראשונה ע"י בנק ישראל, עמד שיעור "מצמצמי" הדיור בקרב משפרי הדיור על 25%; בחודש ינואר האחרון הגיע משקלם ל-34%, וזאת תוך ירידה רצופה מאז חודש אפריל אשתקד. בניתוח פערי המחיר בין הדירות שרכשו אותם מצמצמי דיור למחירי הדירות שמכרו נמצאו פערים כספיים משמעותיים. זאת, גם כאשר מתמקדים באזורי הביקוש במרכז הארץ (כלומר מי שמכרו דירה במרכז ועדיין גם את דירתם החדשה, הזולה יותר, רכשו במרכז).

בניתוח פערי המחיר בין הדירות שרכשו "מצמצמי" הדיור לבין מחירי הדירות שמכרו נמצא כי בחודש ינואר הם רכשו דירות שזולות ב-701 אלף שקל בממוצע מאלה שהם מכרו. המחיר הממוצע של הדירות שרכשו עמד על 1.6 מיליון שקל, בעוד המחיר הממוצע של הדירות שמכרו עמד על 2.3 מיליון שקל

ניתוח דומה שנערך בקרב מי שבאמת שיפרו דיור, כלומר רכשו דירה יקרה מזו שמכרו, מלמד כי הם רכשו דירות שיקרות בממוצע ב-732 אלף שקל מהדירות שמכרו (רכשו דירה במחיר ממוצע של 2.3 מיליון שקל ומכרו דירה במחיר ממוצע של 1.56 מיליון שקל). פער זה נמוך יותר מאשר הפער שנרשם בינואר שנה שעברה, מה שמלמד, כי גם משפרי הדיור מוכנים להוסיף פחות על דירתם הקיימת, כדי לרכוש דירה חדשה.

גודל הדירה הממוצע ברעננה ירד ל-3.8 חדרים ו-105 מ"ר

הכלכלנית הראשית בדקה את שכרם הממוצע ומצאה כי בעוד השכר הממוצע למשק בית ששיפר דיור באזורי הביקוש במרכז עמד על 24.5 אלף שקל ברוטו לחודש, שכרם הממוצע של מי שצמצמו דיור במרכז עמד על 15 אלף שקל (ברוטו לחודש). גם כאשר מצמצמים את הניתוח למי שאינם פנסיונרים מתקבלים פערים דומים בין שתי אוכלוסיות אלו.

במקביל ערכנו בגלובס בדיקה ראשונית לגבי דפוסי רכישת דירות ב-5 ערים בשרון, בהתבסס על נתוני רשות המסים. הערים הרצליה, רעננה, רמת השרון, הוד השרון וכפר סבא נחשבות לחלק מלב אזורי הביקוש, ומחירי הדירות בהן הם מהיקרים במדינה ורצינו לבדוק אם לנוכח המחירים הגבוהים והריביות העולות חל שינוי בדפוסי הרכישה.

קונים דירות קטנות יותר: גודלי דירות שנרכשו בערים בשרון
(במס' חדרים, מקור: עיבוד גלובס לרשות המסים)

מהבדיקה עולה כי מספר החדרים ושטחי הדירות הממוצעים של העסקאות שנערכו בינואר האחרון - נמוכים יותר מאשר אלה שנערכו בינואר שנה שעברה.

רעננה הייתה המקום הבולט בבדיקה שלנו, שבה גודל הדירה הממוצע ירד. בעוד שדירה ממוצעת שנרכשה בעיר בינואר שנה שעברה הגיע ל-4.4 חדרים ו-122 מ"ר, בינואר השנה הוא ירד ל-3.8 חדרים ו-ל-105 מ"ר; ממוצע החדרים של הדירות שנרכשו בהרצליה בינואר 2022 הגיע ל-4.4, ושטח הדירות הממוצע עמד על 101 מ"ר; בינואר השנה מספר החדרים הממוצע ירד בכ-10% ל-4 חדרים, והשטח הממוצע ירד ל-101 מ"ר. גם בהוד השרון ובכפר סבא נמצאו ירידות.

ברמת השרון לא חלה אומנם ירידה במספר החדרים שנרכשו, והוא הגיע ל-4.2 גם בינואר שנה שעברה וגם בינואר השנה, אך חלה ירידה בשטח הממוצע, מ-122 מ"ר בשנה שעברה ל-113 מ"ר השנה.