רצף הנתונים הנדיר שמכניס את ענף הנדל"ן לאי ודאות וזורע את משבר ההיצע הבא

משבר הנדל"ן המתגבש עקב העלאות הריבית, מתחזק בצורה מהירה. נתוני הלמ"ס שפורסמו ביום שני מעידים על ירידה של כ־23% בהתחלות הבנייה שנרשמו ברבעון האחרון של 2022, בהשוואה לרבעון האחרון של 2021.

● משבר הנדל"ן: הקבלנים הורידו רגל מהגז, והתחלות הבנייה צנחו ב-23% ברבעון האחרון של 2022 | ניתוח
● הנחות של 400 אלף שקל על דירה: עכשיו זה רשמי - מחירי הנדל"ן בירידה | בדיקת גלובס
● החששות בשוק הדיור: "לקוחות קוראים דוחות כדי לוודא שהחברות איתנות" | ראיון

סך הכל, בשנת 2022 היה מספר שיא של התחלות בנייה מאז 1995, אך היא מסתכמת במבט קודר לקראת העתיד. זאת, בניגוד גמור להצהרות שהגיעו מצד הממשלה הנוכחית, לפיהן אחד מיעדיה הוא המשך הגידול בהתחלות הבנייה. היעד הזה מתרחק במהירות.

הנתון הגבוה ביותר מאז עליית ברית המועצות

בשנה שעברה החלו בהקמת 67,070 יחידות דיור (כשבפועל רק 63,660 דירות חדשות נוספו, מכיוון שכ־3,400 דירות נהרסו בפרויקטים של התחדשות עירונית). מדובר בנתון הגבוה ביותר ב־27 השנים האחרונות, מאז שנות העלייה הגדולות מהמדיניות שהרכיבו את ברית המועצות.

הרבעון הראשון של 2022 היה הגבוה ביותר מבחינת כמות דירות שהחלו בהקמתן - 19,628 דירות. בזמנו, היו מי שקיוו בממשלה להגיע לרמה של 80 אלף התחלות בנייה בשנה. ואולם, מאז התהפכו הנתונים המאקרו־כלכליים - האינפלציה גברה והריביות עלו - קצב הבנייה פחת והלך, וגם אם השיא השנתי נשאר, חלה נפילה בכל שלושת הרבעונים שבא לאחר מכן. הנתונים של הרבעון האחרון של 2022 - שבו החלו להבנות רק 14,661 דירות (13,870 נטו) - מחזירים את נתוני ההתחלות לרבעון השני של 2021.

התקוות הגדולות שתלו היזמים בהמשך הצמיחה בענף הבנייה, שעלתה בקצב מהיר מאז סגר הקורונה ב־2020, באו לידי ביטוי בהיתרי הבנייה המרובים שהונפקו ע"י הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה - 77,690 במספר. מדובר בשיא, שיתן אותותיו בבנייה גם במהלך השנה הקרובה, אך יש להניח כי הוא יקטן מאוד במהלך השנה הנוכחית, שכן פחות ופחות יזמים יהיו מעוניינים להיכנס לפרויקטים חדשים.

יחד עם זאת, הלמ"ס דווחה כי כמות הדירות בבנייה פעילה נמצאת כרגע בשיא - 166,104 דירות בסוף 2022, לעומת 149,878 דירות בסוף 2021. במקביל, לאחרונה דווח כי כמות הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף ינואר עמד על 52,853 דירות, לעומת 44,592 דירות למכירה בסוף ינואר 2022. זה יכול להסביר מדוע היזמים מעדיפים להוריד את הרגל מהגז ולהמתין לירידה בכמות הדירות על המדף לפני שהם מוסיפים עוד היצע לשוק.

תל אביב וירושלים מובילות את הרשימה

מבחינה גאוגרפית מחוזות המרכז ותל אביב ריכזו את החלק המשמעותי ביותר של התחלות הבנייה - כ־46% מכלל ההתחלות בארץ. אחריהם מחוז הדרום (כ־18%), הצפון (כ־13%) ירושלים (11%), חיפה (8%) ואיו"ש (כ־4%).

כ־10% מכלל ההתחלות הבנייה, כ־6,500 דירות, היו במסגרת "מחיר למשתכן". במחוז המרכז הוחל בהקמת 2,630 דירות במסגרת הדיור המוזל, ובדרום - 1,759 דירות. היו אלה המחוזות העיקריית שבהם הוחל בהקמת דירות אלה; כ־4% מכלל התחלות הבנייה היו של דירות להשכרה (כ־2,900 במספר) מה שמעיד על כך שהענף הזה מתקדם באיטיות רבה, לעומת הצרכים.

הערים שבהן נרשמו התחלות הבנייה הרבות ביותר ב־2022 היו תל אביב, שבה הוחל בהקמת 4,659 דירות, אחריה ירושלים עם 4,456 דירות, בת ים, שבה הוחל בהקמת 3,158 דירות ובית שמש שבה הוחל בהקמת 2,659 דירות.

מדובר בנתונים מעניינים, במיוחד בתל אביב, שכן נתוני המכירות בעיר, כפי שהתפרסמו באחרונה ע"י הלמ"ס והכלכלנית הראשית מעידים, על נפילה של ממש במכירות. על פי הלמ"ס מכירת דירות חדשות בעיר הגיעה בשנה שעברה ל־1,914 בלבד, ירידה תלולה של 52% לעומת המכירות שבוצעו ב־2021. נתוני המכירות הדלים והמשבר הכלכלי המתהווה מצביעים על אפשרות סבירה, שב־2023 התחלות הבנייה ירשמו ירידה נוספת, ואולי גדולה יותר.

הפרדוקס של תחום ההתחדשות העירונית

פרדוקס שצריך לעורר מחשבה נרשם בתחום ההתחדשות העירונית. בשנה שעברה נרשמו 16,151 התחלות בנייה בהתחדשות עירונית, שזה כמעט רבע מכלל התחלות הבנייה, ואולם הוברר, כי תמ"א 38 המושמצת היוותה לא פחות מ־74% מכלל אותן התחלות בנייה. ב־4 השנים האחרונות מספר התחלות הבנייה לפי התמ"א נמצא בעלייה ביחס ישר לביקורת שהתוכנית סופגת.

לעניין זה יש להזכיר, כי בעקבות רעידות האדמה בטורקיה שאירעו לפני מספר שבועות, נערכו מספר ישיבות בוועדות הפנים והכספים של הכנסת,. בישיבות אלו הודו נציגי הממשלה, שהמבנים הישנים במדינת ישראל אינה ערוכים לרעידות אדמה בעוצמה חזקה, ושהבירוקרטיה הממשלתית מתקשה לגבש לבעיה פתרונות סבירים ומהירים.

מכאן עולה כי התמ"א נותרה מענה לבעיה בתוך שנים ספורות, בעוד שהפתרונות המומלצים תכנונית, שכוללים פרויקטים גדולים של פינוי־בינוי, עתירי בעיות ואורכים עשור ויותר. ברשות להתחדשות עירונית מצביעים על הליכי ייעול והאצת תכנון, אך נראה כי עדיין הפתרון ה"קטן" של תמ"א 38, שנעשה במסגרת השוק הפרטי (בין היזמים לדיירים) עם מינימום מעורבות ממסדית - מועדף על רבים.

כתוצאה מזה, כמחצית מהתחלות הבנייה בתל אביב, 16% מההתחלות במרכז ו־15% במחוז חיפה הן תולדה של תמ"א 38. המספרים הללו והמודעות הגוברת לסכנות רעידות האדמה יצטרכו להיכלל בהחלטות עתידיות של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה לגבי תמ"א 38. שכן נכון לעכשיו נראה כי מה שאמור להחליף אותה, המיתווה שעיצבה שרת הפנים לשעבר איילת שקד - אינו בשל דיו.

יזמים רבים לא ממששים את היתרי הבנייה

בכנס הלמ"ס שנערך ביום שני נחשפו גם נתונים מטרידים לגבי המגמה המתהווה בענף הבנייה: מנהלת תחום סטטיסטיקה של בינוי של הלמ"ס, רינת כהן מורנו, מסרה בכנס שארגנה הלשכה כי בשנה שעברה יזמים לא מימשו יותר מרבע מהיתרי הבנייה שקיבלו, ולא התחילו בבניית פרויקטים.

הדבר בא לידי ביטוי במיוחד בשני הרבעונים האחרונים של 2022 שבהם עשרות אחוזים מהדירות שקיבלו היתרי בנייה ע"י הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה - לא מומשו. השיא היה ברבעון האחרון שבו 53% מההיתרים לא מומשו, וזאת בניגוד גמור למספר ההיתרים שהוצאו ברבעון זה, שהיה גדול משמעותית מקודמיו.

ואולם הוצאת היתרי בנייה אורכת כנהוג בין שנה לשנתיים, כך שההיתרים שהוצאו היו תולדה של המצב ב־2020־2021; מימוש ההיתרים להתחלות הבנייה לעומת זאת נתון לשיקול דעתו של היזם, וניכר כי יזמים רבים נוטים בימים אלה שלא לממש את ההיתרים.

מנהלת אגף כלכלה במשרד הבינוי והשיכון, עדי כץ אמרה, כי רק בשנים 2021־2022 קצב הבנייה תפס תאוצה לעומת הגידול הדמוגרפי, ואולם המצב משתנה. "היינו בעולם שתמך בהתחלות בנייה, אבל העולם עכשיו הוא אחר ולא ברור שהתחלות הבנייה יגדלו בצורה חלקה, ללא התערבות. השוק היום הרבה פחות קל ונוח כלכלית והשאלה היא איך מתמרצים את היזמים להיכנס לשוק כזה ולבנות בו. אנו בנקודת שינוי, שצריך לתפוס אותה לפני שהיא תצבור תאוצה".

הנתונים מהשוק - הן מבחינת התחלות הבנייה והן מבחינת היקפי רכישת הדירות - מורים שכנראה השינוי התרחש לפני למעלה מחצי שנה, ושלא ניתן להחזיר את הגלגל לאחור, אלא בהקצאות כספים וסבסוד נדיבים. גם זה לא בטוח שישנה את המגמה.

לכך יש להוסיף את גוויעתה של התוכנית הראשונה למכירת דירות מוזלות "מחיר למשתכן". התחלות הבנייה ורכישת הדירות במסגרת תוכנית זו פוחתות והולכות, עקב מיצוי הפרויקטים האחרונים, שהוגרלו ב־2019־2020. המעבר לתוכניות הבאות "דירה במחיר מופחת" של השר לשעבר יעקב ליצמן, ו"מחיר מטרה" של השר לשעבר זאב אלקין, יהיה כרוך בהמתנה של מספר שנים, כך שמי שסומך שמשם תגיע הישועה להתחלות הבנייה הפוחתות כנראה לוקה באופטימיות מופרזת.