רקע: מכרז לא גדול, אך אחד מהמעניינים מהתקופה האחרונה, הסתיים לפני שבוע, שעה שחברת קוטלר עדיקא חברה לבנייה בע"מ זכתה במכרז רשות מקרקעי ישראל על שטח של 4.6 דונם במזרח שכונת היוקרה הירושלמית בית הכרם. הצעת החברה, 73 מיליון שקל (לא כולל מע"מ) מהווה כ־82% משומת רמ"י (שהגיעה ל־89.4 מיליון שקל), דבר נדיר לימים אלה, שבהם מכרזים מסתכמים בהצעות של מחצית ואף פחות מגובה השומות. הסיבה לכך היא המצב הכלכלי ובמיוחד העלאות הריבית, שמעיקות הן על יזמי הנדל"ן והן על רוכשי הדירות, שמצידם הקטינו את הביקושים בעשרות אחוזים. אחד מהגורמים שהגדילו את העניין במכרז הזה הוא שמרבית הדירות בו יוקצו לדיור מוזל במסגרת תוכנית "מחיר מטרה".
● בכביש ולא בכיכר: בישראל הפרברית, כל קניון הוא אתר להפגנה
● הנתונים מגלים: רק 4% מהדירות שהוגרלו בשנה שעברה קיבלו היתר בנייה | בדיקת גלובס
המגרש: המגרש המדובר הוא בן 4.6 דונם, והוא נמצא במזרח גבעת בית הכרם, שהיא "תת־שכונה", שנמצאת בין בית הכרם לרמת בית הכרם החדשה יותר. המגרש נמצא מעל לדרך בגין, מול האוניברסיטה העברית וגבעת רם.
התוכנית: התוכנית שחלה במקום מאפשרת הקמת 57 דירות, במבנים בני ארבע קומות. באחוזי בנייה שמגיעים ל־120% משטח המגרשים.
המכרז: המכרז פורסם לראשונה בספטמבר בשנה שעברה. הוא נדחה שלוש פעמים והחוברת שלו הוצאה בחודש שעבר. 11 חברות ניגשו למכרז, והן הגישו הצעות שהנמוכה שבהן הייתה 28 מיליון שקל והגבוהה - שהיא זו שזכתה - הגיעה ל־73 מיליון שקל.
ניתוח: 46 מהדירות שיימכרו במכרז הן דירות מוזלות במסגרת מחיר מטרה, שהמחיר עליהן נקבע מראש; רק 11 דירות יימכרו במסגרת השוק החופשי.
השמאי קובי ביר מסביר כי מחירי השוק החופשי בסביבה מגיעים לכ־38 אלף שקל למ"ר בממוצע, שכן אין מדובר בבית הכרם עצמה, אלא במיקום סמוך, אך זול יותר.
מחיר הזכייה כולל עלויות הפיתוח מגיע ל־76 מיליון שקל לא כולל מע"מ; זכויות הבנייה בהתאם לתכנון התקף מגיעות ל־5,528 מ"ר, ומכאן ששווי מ"ר מבונה (זכויות הבנייה) שחל על השטח מגיע לכ־13,700 שקל למ"ר.
"איך שלא נסתכל על זה, מדובר בשווי מ"ר מבונה נמוך ביותר", אומר ביר. "אם המחיר למ"ר של דירות מחיר המטרה הוא 25,252 שקל (ללא מע"מ ולפני הנחה) נותרת יתרה של כ־11,500 מ"ר, בעוד שעלויות הבנייה הכוללות הן כ־8,500 שקל. מכאן, שעל כל מטר במחיר מטרה, מרוויח היזם כ־3,000 שקל, המהווים כ־13% רווח ביחס להשקעה. מעבר לכך, היזם יכול למכור עוד 11 יחידות דיור במחיר שוק חופשי שלא יפחת מ־38 אלף שקל למ"ר, שמותיר רווח נכבד ליזם".
חשוב לציין כי עם מספר כה קטן של דירות בשוק החופשי - גם עלויות השיווק של הפרויקט הזה יהיו נמוכות במיוחד.
הרווח לזוכים: נוסחת ההנחה וההצמדה של מחיר מטרה מורכבת מעט, אך בסך הכול דירה תיאורטית בשטח של 100 מ"ר תגיע למחיר של כ־2.9 מיליון שקל, כלומר היא מגלמת הנחה של כ־900 אלף שקל. "מחיר אטרקטיבי מאוד לקונה פוטנציאלי", מסכם ביר.
עם זאת, נראה כי מכיוון שגודל הדירות הממוצע במגרש נמוך למדי (97 מ"ר לדירה), ליזם יש מוטיבציה להקצות דירות קטנות יחסית ל"מחיר מטרה", ובכך לפנות שטחים לדירות גדולות יותר בשוק החופשי. המשמעות: דירות מחיר מטרה עשויות להיות זולות יותר וגם ההנחה בהתאם קטנה יותר.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
