הרפורמה ומשבר הדיור: מחירי הדירות יירדו, מחירי השכירות יעלו

הכותב הוא ראש תוכנית ה־MBA בהתמחות מימון נדל"ן, בית הספר למינהל עסקים, האוניברסיטה העברית

האם לרפורמה המשפטית יש משמעות על מחירי הדיור? התשובה חיובית, אם כי בבחינת השפעות החקיקה החדשה חשוב לציין שהן "נפלו" על תקופה גלובלית של אי יציבות כך, שעיקר השפעתן יהיה הגברת ההשפעה של חוסר היציבות הגלובלית על המשק הישראלי בכלל ועל שוק הדיור בפרט.

שלושת התהליכים הכלכליים הבולטים, שקשורים ביניהם, הם האינפלציה, שנמצאת עדיין בעלייה, שגוררת עלייה מתמשכת של ריבית בנק ישראל (כמובן במקביל לעליות הריבית בכל הארצות המפותחות), שעדיין לא הצליחה לעצור את עליית האינפלציה (ובטח לא הורידה אותה, למרות תחזיות בנק ישראל) ופיחות השקל, שנמצא באחרונה בהאצה משמעותית במקביל להתקדמות החקיקה ולביקורת המתעצמת, פנימית וחיצונית על המהלך.

ירידה מתמשכת

הקיטון המתמשך בהיקף עסקאות הנדל"ן מתחילת המחצית השנייה של 2022, שמצביע על התקררות הביקושים, כבר הוביל לירידת מחירים של כ־2.4% בממוצע, של הדירות החדשות ברבעון האחרון של 2022. הסיבה העיקרית להתקררות היא העלייה הדרמטית (מ־0.1% ל־4.25%) בריבית בנק ישראל, שגרמה להתייקרות של המשכנתאות. עליית הריבית נמצאת בעיצומה ויש להניח, שתגרום להתקררות נוספת של השוק לפחות עד סוף 2023, ולהערכתי גם במהלך 2024.

תהליך זה צפוי להערכתי להביא להמשך ירידות המחירים לפחות עד סוף 2024. להערכתי ירידת המחירים המצטברת עד סוף 2024 עשויה להגיע ל־10%-15% ואולי אף יותר. תהליך זה הוא תולדה של התהליכים הכלכליים הגלובליים. אולם באחרונה נוסף לתהליכים הללו גורם נוסף, שהוא פיחות השקל, וכאן לרפורמה המשפטית פוטנציאל השפעה, שעשויה להתגלות כמשמעותית ביותר.

העברה משמעותית של הון לחו"ל, הן על ידי גופי השקעה וחברות והן על ידי משקי בית החרדים לחסכונותיהם עקב המהפכה שתביא בהכרח לפיחות השקל, תביא להחרפה משמעותית של התהליכים שתוארו. השפעת הפיחות נובעת מכך שמנגנון התמסורת בין שער הדולר (כמייצג המט"ח) לאינפלציה עומד על כ־30% (כלומר, פיחות השקל ב־1% יוצר תוספת של כ־0.3% לאינפלציה). לכן פיחות לדוגמא של השקל מרמה נוכחית של 3.67 שקלים לדולר, לרמה של 4 שקלים לדולר, תוצאה ברורה של המהפכה המשטרית, יביא לתוספת של כ־2.7% לאינפלציה מה שיחייב את בנק ישראל להעלות משמעותית את הריבית (למרות התנגדות פופוליסטית צפויה של חברי כנסת ושרים), מה שיגרום להאצה וחיזוק של תהליך התקררות השוק ולהאצה של תהליך ירידת המחירים.

הקוראים יכולים רק לשוות לנפשם מה יקרה אם הפיחות יגיע ל־4.5 שקלים לדולר (רמות שהשקל כבר היה בהם בעבר). בנקודה זאת עולה כמובן השאלה האם ניתן להגדיר נקודת מפנה בשוק ואם כן, מתי?

התשובה מורכבת, שכן כאמור, חלק גדול מהגורמים המשפיעים על השוק נובעים מתהליכים גלובליים שאינם מושפעים ממדיניות כלכלית מקומית. אולם לגורמים שכן מושפעים ממדיניות מקומית עשוי להיות משקל משמעותי ביצירת מהפך. להערכתי, המפנה בשוק צפוי להתרחש במהלך 2025.

באשר לשוק השכירות. כאן באופן פרדוקסלי כיוון השינוי במחירים הוא שונה, אך גם על שוק זה צפויה הרפורמה המשפטית להשפיע בכיוון של החרפת המגמות והרעת מצב השוכרים. עליית הריבית הביאה לעליית ההחזרים השוטפים שנדרשים משקיעים, המשכירים את דירותיהם, לשלם על המשכנתאות שלקחו למימון הרכישה. המשקיעים הללו מנסים, ועל פי הנתונים על עליית מחירי השכירות ב־2022, כנראה מצליחים, לגלגל את העלייה לשכר הדירה שהם גובים מהשוכרים.

בנוסף לכך פועלים על שוק הדיור להשכרה שהביקוש המסורתי בו קשיח למדי, עם גידול שנתי ממוצע של כ־3%,שני כוחות נוספים, שצפויים לחזק את תהליך עליית דמי השכירות. הראשון בהם הוא צמצום ההיצע, שמתבטא ביציאת המשקיעים מהשוק, בעיקר עקב עליית הריבית, שמקטינה את כדאיות ההשקעה בדיור. כזכור המשקיעים (אלה שבבעלותם יותר מדירה אחת) הם ספקי מרבית ההיצע בשוק.

התהליך השני הוא גידול ביקושים שנובע מירידת יכולתם של משקי בית לרכוש דירות, עקב התייקרות המשכנתאות ומגידול ביקושים לדיור זמני בשכירות מצד בעלי דירות הקשורים לפרויקטי תמ"א 38. אלה נדרשים לפנות את דירותיהם לפרקי זמן של 18-24 חודשים עד סיום הפרויקט. ריכוז פרויקטי תמ"א 38 בגוש דן וירושלים יוצר לחץ נוסף על מחירי השכירות במוקדים אלה.

הידרדרות קשה

על רקע מכלול התהליכים והסיכונים הצפויים סביר להניח שמחזור הגאות במגזר הנדל"ן למגורים, שנמשך למעלה מעשור, במחירי הדירות, הסתיים והיזמים עומדים, להערכתי, לפני שנתיים קשות שעלולות להידרדר לקשות מאוד, עקב הרפורמה, עם סיכוי להתאוששות ב־2025. בתחום השכירות למגורים תמשך עליית המחירים, שעשויה גם כן להחריף עקב המהפכה, שתיצור למשקיעים, שיישארו בשוק, תשואה סבירה יותר על השקעתם.