בנק ישראל: להעלאות הריבית השפעה נמוכה על ירידת מחירי הדירות

אם מישהו מצפה שהעלאות הריבית יתרמו לירידות מחירי הדירות משמעותית, מחקר עולמי שנערך באחרונה העלה כי מדובר בציפיות מוגזמות. העליות יגיעו בפיגור משמעותי, ויהיו מוגבלות בהשפעותיהן על מחירי הדירות. כך מובא בפרק הדיור של דוח בנק ישראל של 2022. את ירידות מחירי הדירות החדשות שנרשמו בחודשים האחרונים, מייחסים בבנק המרכזי בעיקר להצטברות מלאי גדול של דירות אצל היזמים, שנוצר מגידול בהתחלות הבנייה. 

● בנק ישראל: "מחיר למשתכן" הובילה לעליות מחירים בכל היישובים בהם פעלה 
● בנק ישראל: פריון העבודה גבוה משחשבתם 
● חילונים, חרדים וערבים: הניתוח של בנק ישראל חושף את הפערים 
● בנק ישראל: רוצים לצאת להנפקה בבורסה? עשו זאת בנפרד ואל תצטרפו לגל 

בסקירה, חוזרים חוקרי הבנק להעלאות הריבית. אלה החלו אמנם באפריל שנה שעברה, אבל העלאת הריביות על משכנתאות החלו מעט מוקדם יותר, בפברואר-מרץ 2022, בגלל עלייתן של התשואות על האג"ח של הבנקים. למרות זאת, מחירי הדירות החדשות הגיבו בפיגור משמעותי.

בבנק ישראל מעריכים, כי בתחילת יולי האחרון התקבל החוק שצמצם את הצמדת מחירי הדירות החדשות למדד תשומות הבנייה ל-40% בלבד ממחיר הדירה, מה שדירבן יזמים להעלות את מחירי הדירות החדשות. זה הסבר אפשרי לכך, שמדד מחירי הדירות החדשות לחודש זה, הורה על עלייה חריגה של 4.2% לעומת עלייה של 1.8% במדד מחירי הדירות הכללי.

הסבר אחר הוא, שיזמים שזיהו את הירידות בביקושים, החלו להציע לרוכשים הטבות כלכליות שאינן באות לידי ביטוי במחיר, כגון הסדרי תשלומים נוחים, הלוואות בתנאים עדיפים, איבזור לדירות ועוד. רק במדדים האחרונים, כשנוכחו שזה אינו מספיק - החלו באמת להוריד את מחירי הדירות.

מדוע הורידו? לאו דווקא בגלל הריבית על המשכנתאות, אלא יותר בגלל הריביות שהם עצמם צריכים לשלם, ובגלל מלאי הדירות הגדול שהם מחזיקים.

"ירידתם של מחירי הדירות החדשות בשוק החופשי לקראת סוף שנת 2022 היא ככל הנראה תוצאה של צבירת מלאי דירות למכירה בידי היזמים עקב גידול של מספר 3 וההתייקרות של החזקת מלאי דירות לא מכורות ככל שהריבית במשק עולה. התחלות הבנייה, יתר על כן, הקושי של היזמים מתגבר בגלל ירידה של תזרים המזומנים עם התמעטות העסקאות, ומפני שמכירת דירות בפרויקטים חדשים הכרחית לתחילת קבלתו של ליווי בנקאי", מסבירים חוקרי הבנק.

לא כדאי לצפות ליותר מידי

עד כמה העלאות הריבית אכן יתרמו לירידת מחירי הדירות? כאמור - לא כדאי לצפות ליותר מידי. בין ספטמבר 2009 לאוגוסט 2011 ריבית בנק ישראל עלתה מ-0.5% ל-3.3%. אמנם עליות קלות יותר ואיטיות יותר ממה שאנו חווים כיום, אך עדיין עליות ניכרות בריבית. למרות זאת, רק בין אוגוסט לדצמבר 2011 נרשמו ירידות מחירים קלות (שהגיעו לכ-1.5%), שלהערכת הבנק נבעו יותר מהמחאה החברתית שפרצה בקיץ וגרמה לקפאון בשוק.

נראה שזה לא מקרי. חוקרי הבנק מביאים ממצאים ממחקר חדש, שאיחד 31 מחקרים על 45 מדינות, שבדק את השפעת המדיניות המוניטרית (שבאה לידי ביטוי בעיקר בשיעורי הריבית שקובעים הבנקים המרכזיים) על מחירי הדירות, והוא הראה כי מידת ההשפעה שלה חלשה יחסית.

התגובה הממוצעת של מחירי הדירות לעליית הריבית המוניטרית בנקודת אחוז אחת מגיעה למקסימום לאחר שנתיים, ומסתכמת בירידה של כ-0.7% בלבד. משמע שהעלאת הריבית המוניטרית ב-4 נקודות אחוז צפויה להוריד את מחירי הדירות בכ-2.8% בלבד", נכתב בפרק, ובכך מתייחסים לשיעורי העלאות הריבית שבוצעו עד היום.

בנוסף, כפי שניכר גם היום, תגובת מחירי הדירות לשינויים בריבית אינה מיידית; בישראל מדד מחירי הדירות רשם האטה ניכרת בעליות המחירים רק ברבעון האחרון של השנה.

"גם בחו"ל עליית מחירי הדירות נמשכת למרות עליית סביבת הריביות שם; רק במדינות בודדות נרשמה ברבעון השלישי של 2022 ירידה של מחירי הדירות הנומינליים (דנמרק, ניו זילנד, שוודיה, קנדה, גרמניה, איטליה ופינלנד), או יציבות מחירים (ארה"ב, נורווגיה), אך בחלקן הגדול של מדינות ה-OECD קצב עליית המחירים הואט", מסכמים את החלק הזה בדוח.