בנק ישראל: הפערים בהנחות ב"מחיר למשתכן" גדולים בהרבה מההערכות

מחקר גדול של בנק ישראל חושף: "מחיר למשתכן" העלתה את מחירי הדירות במקומות שבהם שווקו באמצעותה דירות רבות; פערי מחירי השוק במחוז תל אביב עלו בממוצע על מיליון שקל בעוד שבצפון ובדרום הסתפקו בהנחות של 300 אלף שקל. כך בדין וחשבון של הבנק המרכזי לשנת 2022.

● בנק ישראל: להעלאות הריבית השפעה נמוכה על ירידת מחירי הדירות 
● בנק ישראל: פריון העבודה גבוה משחשבתם 
● חילונים, חרדים וערבים: הניתוח של בנק ישראל חושף את הפערים 
● בנק ישראל: רוצים לצאת להנפקה בבורסה? עשו זאת בנפרד ואל תצטרפו לגל 

המחקר על "מחיר למשתכן" של הבנק המרכזי נערך על כל ההגרלות במסגרת התוכנית שנערכו בין 2015 ל-2022. הוא מעלה בצורה הקיצונית ביותר את ההשלכות של הרווחים הכלכליים שקיבלו מי שזכו לרכוש דירות מוזלות, הפערים הגאוגרפיים הגדולים בין הרווחים הללו, והמחירים ששילם כלל שוק הנדל"ן בגלל התוכנית הממשלתית.

באופן כללי, ההנחות שהתקבלו על דירות במחיר למשתכן הגיעו ל-26-40% ממחירי דירות דומות שנמכרו בשוק החופשי, ואולם כשמתרגמים את ההנחות הללו לכסף, מקבלים שהשונות בין ההנחות הייתה גדולה מאוד, בהתאם לאזור הגאוגרפי שבו נמכרו הדירות המוזלות: ההנחות במחוז תל אביב היו הגדולות ביותר והגיעו ל-1.185 מיליון שקל בממוצע; במחוז המרכז הן הגיעו ל-929 אלף שקל; בירושלים ל-841 אלף שקל; ביו"ש ל-683 אלף שקל; בחיפה ל-456 אלף שקל, בדרום ל-362 אלף שקל; ואילו ההנחה הממוצעת הגלומה במחירי הדירות של ארבעה חדרים שנמכרו בתמיכה ממשלתית בשנת 2022 הגיעה ל-308 אלף שקל. כלומר, הפערים הכלכליים באזורי הביקוש להנחות בפריפריה הגיעו לכמעט פי 4.

הביקורת על הפערים הגדולים בהנחות שבין אזורי הביקוש לפריפריה ליוו את "מחיר למשתכן" וגם את התוכניות שבאו אחריה מיומן הראשון, ואולם המחקר של בנק ישראל מורה, כי הפערים היו גדולים בהרבה ממה שהעריכו עד כה.

המיזם הוביל לעליית מחיר בכל היישובים בהם פעל

ואולם הממצא החמור יותר של הבנק המרכזי נועד לבדוק את המטרה המקורית של "מחיר למשתכן", והיא להוריד את מחירי הדירות. כיום ברור לכל, שהתוכנית נכשלה ברמה הלאומית, ובשנים שבה פעלה מחירי הדירות עלו בעשרות אחוזים. מה שעד כה לא נבדק הוא השאלה, כיצד התוכנית השפיעה במקומות שבהם שווקו באמצעותה הרבה דירות.

"למרות השפעה פוטנציאלית ממתנת של התוכנית על המחירים בשוק הדיור, כשבוחנים את שינוי מחירי הדירות בפועל בתקופה זו מתברר שבכל היישובים אשר נמכרו בהם דירות במסגרת התוכנית עלו המחירים בשיעור מצטבר של 8% עד 90%. נתונים אלה מראים שדירות אשר נמכרו בשוק החופשי, חדשות ומיד שנייה, התייקרו במידה שביטלה את ההשפעה הממתנת של התוכנית 'מחיר למשתכן' על שוק הדיור", נכתב בדוח. זה ממצא שסותר לחלוטין הנחה אחרת של הוגי התוכנית, שקיוו, שגם אם מחירי הדירות במדינה לא ירדו - שיווקים אינטנסיביים של דירות מוזלות ביישובים מסוימים יביאו לירידות מחירים באותם יישובים. במציאות התרחש דבר הפוך.

בבנק ישראל מסבירים את הממצא הזה בכך, שמרגע שהוקצו קרקעות רבות לדירות מוזלות, היצע הדירות החדשות של רוכשים שלא היו זכאים (משפרי דיור ומשקיעים) קטן, והם נאלצו לפנות לרוב לשוק של יד שנייה, ולפרויקטים הנבנים על קרקעות פרטיות, דבר שתרם לעליית מחיריהם. "גם חלק מרוכשי דירה ראשונה שהחליטו לא להשתתף בהגרלות, או השתתפו ולא זכו, נאלצו לרכוש דירות בשוק החופשי. יזמים שזכו במכרזי "מחיר למשתכן", שבהם היו דירות למכירה בשוק החופשי, ייעדו לשוק זה בעיקר דירות מיוחדות ויקרות", נכתב בדוח.

"מחיר למשתכן" כבר לא כאן, אבל גם "מחיר מטרה" פועלת על אותו עיקרון, והשאלה שצריכים בממשלה לשאול בעקבות המחקר היא האם שווה למדינה להשקיע בסבסוד קרקעות ודירות עבור מיעוט של זוגות צעירים, בעוד שרוב משקי הבית הללו והאחרים משלמים על כך את המחיר, בצורה של עליות מחירים.