כשקונים דירה המיועדת להריסה: כמה מס רכישה יש לשלם?

הכותב הוא מומחה למיסוי מקרקעין

הנה הוכחה נוספת לכך שפעמים רבות תכנון מס נועד בעיקר להתגבר על מלכודת מס ועל תשלום מס ביתר, ולא על-מנת להימנע/לחמוק מתשלום מס.

בני זוג רכשו בינואר 2019 קרקע ביישוב אזור, שעליה ניצב בית מגורים ישן. לאחר הרכישה החלו הרוכשים לפעול לפיצול המגרש לשם מכירת מחציתו, להריסת הבית הקיים ובניית בית חדש. במסגרת שומת מס רכישה שערכו והגישו, ציינו הרוכשים כי עסקינן ברכישת בית מגורים.

● 90 יום מאז הקמת הממשלה: מה קרה להבטחות הגדולות בתחום הדיור | בדיקת גלובס
● אלפי מתווכים עזבו השנה את המקצוע, ובמשרד המשפטים מקדמים רפורמה בענף
● ח"כ ניסים ואטורי השכיר את רישיון הקבלן שלו, והוא לא היחיד 

מאחר שבאותה עת זו לא הייתה דירתם היחידה, הם שילמו מס רכישה מלא בגובה 400 אלף שקל. בהמשך, לאחר שמכרו את דירתם המקורית, הגישו בני הזוג בקשה למנהל מס שבח לתיקון שומת מס הרכישה ולהעמדתה על סכום מס רכישה החל על דירה יחידה - 162 אלף שקל.

דירת מגורים?

בתחילה נאות המנהל לבצע את האמור ותיקן את השומה, אך מיד לאחר מכן הודיע כי לדעתו אין מדובר כלל ברכישת דירת מגורים, אלא בפועל ברכישת קרקע לבנייה, ולכן יש לשלם מס רכישה כקרקע בסכום של 250 אלף שקל.

במקרה רגיל, מס רכישה על דירה ישולם כאשר נרכשת דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים בידי הרוכש. בתי המשפט ומלומדים קבעו בעבר כי אין די בבחינה אובייקטיבית באשר לעצם פוטנציאל המגורים בנכס (כלומר שלפנינו דירת מגורים הניתנת לשימוש), אלא נדרשת גם כוונה של הרוכש לעשות שימוש בדירה הנרכשת למגורים (מבחן סובייקטיבי).

ברי כי נישום אשר ברשותו דירות נוספות ורוכש בית מגורים להריסה יעדיף לטעון כי למעשה הוא רוכש מגרש, שכן כך הוא ישלם מס רכישה בשיעור של 5% במקום 8%. מאידך, אם מדובר בנישום אשר רוכש דירה חלופית לדירתו היחידה, גם אם היא מיועדת להריסה, הרי זה יעדיף להצהיר לרשות המסים שעל אף הכוונה להרוס אותה, עסקינן בדירת מגורים. בכך יבקש ליהנות משעורי מס רכישה של דירה יחידה שנמוכים משמעותית משעור מס רכישה ברכישת מגרש לבנייה (5%).

במקרה שלפנינו, בית המשפט התרשם כי הייתה כוונה להרוס את הבית הקיים, ולכן הזוג לא יכול היה ליהנות משיעור מס רכישה מופחת כרכישת דירת המגורים. בית המשפט נסמך על העובדה שהרוכשים פעלו במרץ רב להריסת הבית הקיים מיד לאחר הרכישה.

מיד לאחר הרכישה הם פעלו להפקת מפת מדידה ממנה עולה על כוונה להרוס את הבית, ותוך 11 חודשים ממועד הרכישה הוגשה בקשה להיתר להריסת הבית קיים ולבניית שתי יחידות דיור. בני הזוג סברו כי בעצם העובדה כי ההריסה בוצעה רק בחלוף שנתיים ממועד הרכישה - כלומר זמן רב לאחר הרכישה, יש בכך לסייע להם שעדין מדובר ברכישת דירה. אך עובדה זו לא הרשימה במיוחד את בית המשפט - זאת לאור רצף הפעולות המקדימות והמהירות שביצעו לשם בניית הבית החדש.

הזהירות המתחייבת

מעיון בפסק הדין הנוכחי ובפסקי דין קודמים בנושא (ו"ע 58675-09-14, ו"ע 9750-12-11) דומה כי חובה לתכנן נכון את הצעדים הננקטים לאחר רכישת דירה המיועדת להריסה, וזאת בהתאם למצב המיסוי של הרוכש.

אי-נקיטה של הזהירות המתחייבת עלולה להוביל לתשלום מס רכישה מיותר. אנסח כמה כללי-אצבע כדלקמן: אם עסקינן באדם מרובה דירות אשר רוכש בית מגורים נוסף לשם הריסה ובנייה חדשה, מומלץ כי יפעל בהקדם לקבל היתר בנייה להריסת הבית הקיים ולבניית הבית החדש.

כמו כן, ישתדל תוך שנתיים ממועד הרכישה להרוס את הבית הקיים. מאידך. אם מדובר באדם אשר רוכש בית מגורים חליפי לזה אשר ברשותו, מומלץ לו שלא לפעול מיד לאחר הרכישה לקידום היתר בנייה, ואף לא להרוס את הבית הקיים בתוך שנתיים ממועד הרכישה, אלא להשכיר את הבית החדש או להתגורר בו קודם להריסה לתקופת מה. במקביל כמובן עליו למכור את הבית המקורי תוך שנתיים ממועד הרכישה של הבית החדש, על-מנת ליהנות מפטור ממס שבח במכירת דירת המקור ותשלום מס רכישה כדירה יחידה ברכישת הבית החדש.

ו"ע 6584-05-21