החלטת הריבית ועוד אלפי דירות בירושלים: מה צפוי השבוע בנדל"ן?

העניין שעמד במרכז אירועי הנדל"ן בשבוע שעבר, היה המחקר הגדול של בנק ישראל שהראה כי "מחיר למשתכן" לא רק שלא תרמה לירידות מחירים, אלא שביישובים אשר בהם היקף המכירות של הדירות שבתמיכה ממשלתית היה גבוה, מחירי הדירות שנמכרו בשוק החופשי עלו בקצב גבוה יותר מאשר ביישובים האחרים. מדובר בהשפעה שמנוגדת ב־180 מעלות להערכות המוקדמות של הוגי התוכנית.

ההסבר לזה נשמע הגיוני: "מחיר למשתכן" הגדילה את הביקושים באזורים שבהם הוצעה, ואולי אף בכלל שוק הדיור, אך הביקוש של קבוצות הרוכשים שלא היו זכאיות להירשם להגרלות לא ירד. לאור זאת, התוכנית צמצמה את היצע הדירות החדשות לשאר קבוצות הרוכשים - משפרי דיור ומשקיעים - והם נאלצו לפנות לרוב לשוק של יד שנייה.

עניין זה מחריף את הביקורת סביב תוכניות הדיור המוזלות של הממשלות השונות, שכן מתברר, שלא רק שהציבור הרחב סבסד לבודדים דירות מוזלות, אלא גם נאלץ לספוג בגלל זה עליות מחירים, ומספר משקי הבית חסר הדיור וחסר היכולת לעמוד במחירי הדירות - עלה.

השבועות הקרובים יעמדו בסימן חופשת חג הפסח, שתצמצם מאוד את פעילות המוסדות שעוסקים בנדל"ן. למעשה, כבר בשבוע הבא פעילות גופי התכנון ורמ"י תקטן מאוד.

● דוח: תוכנית "דירה בהנחה" הביאה לגידול בפערי ההון בישראל
●

יום שני 4/3

1. פרסום החלטת הריבית 

בנק ישראל יפרסם ביום שני את החלטתו בעניין הריבית במשק. העלאות הריבית החלו לפני שנה, באפריל 2022, ובהחלטת הריבית האחרונה כבר הגיעה הריבית ל־4.25% - לאחר שעד לפני שנה עמדה על 0.1% בלבד. נוכח העלייה באינפלציה, ההערכות בשוק הן כי לבנק ישראל לא תהיה ברירה אלא להמשיך בהעלאות.

● האנליסטים תמימי דעים: מה צפוי בהחלטת הריבית של בנק ישראל?
● בנק ישראל: להעלאות הריבית השפעה נמוכה על ירידת מחירי הדירות
● על אף העלייה הנמשכת בריבית - קיטון משמעותי במשכנתאות בפיגור

2. דיון באלפי דירות בירושלים

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים תדון בשתי תוכניות מעניינות של רמ"י, שממוקמות בין הגבעה הצרפתית להר הצופים. הראשונה כוללת 26 דונם בין הרחבות לח"י וחיים יסקי, דרומית לכפר הסטודנטים של האוניברסיטה העברית, מדברת על 500 יחידות דיור בעירוב שימושים עם חזית מסחרית שתפנה לציר הרכבת הקלה.

דרומית לה, על שטח של 84 דונם, תדון הוועדה המחוזית על תוכנית גדולה יותר, להקמת 1,039 יחידות דיור בין רחובות שוקן, אהרון קציר, צ'רצ'יל ושיירת הר הצופים. בשטח התוכנית כלולים גם מעונות הסטודנטים לרנר ורזניק (תחתון) שמיועדים להריסה.

● הריבית ממשיכה להכות: אזורים Living מציגה הפסדי שערוך של כ־250 מיליון שקל ב-3 פרויקטי דיור להשכרה
● התחליף לשינוי גבולות: לפצות רשויות חלשות בארנונה מרשויות שכנות

3. פינוי-בינוי בקריית משה ברחובות

מכרז מאתגר לשבעה מתחמים לפינוי-בינוי בשכונת קריית משה ברחובות, ייסגר גם הוא ביום הזה. מדובר במכרז מסובך מבחינת כל הנוגעים בדבר - יזמים, רמ"י, התושבים - שמבוסס על תוכנית ותמ"לית שכוללת גם את התכנון החדש עצמו וגם תוספת של קרקעות השלמה למתחמי הפינוי-בינוי, שיוקצו ליזמים בשטחים הצמודים לשכונה מכיוון מערב.

בסך הכול כוללת התוכנית הוספת כ־7,800 יחידות דיור לשכונה (מכפיל של כ־3.5) והפיכתה לשכונה בת כ־10,000 דירות. המכרז הנוכחי הוא ל־710 דירות בלבד, במתחמים שיכללו 82־128 דירות בכל אחד. המתחמים נמצאים ברחובות טרומן, הורובי, גבריאלוב, סטולוב ויום הכיפורים.

השמאי של רמ"י מעריך את השטחים הללו בכ־900 אלף שקל ליחידת דיור, ומחירי המינימום שרמ"י נקבה בהם מגיעים לכשלושה רבעים מסכום זה. הערכים הנמוכים הם תוצר של העובדה שמדובר בפינוי-בינוי. שישה מתוך שבעה מתחמים שכלולים במכרזים הללו הוכרזו בעבר כאתרי עתיקות, מה שעלול לעכב את הפרויקטים.

לאור כל זה נשאלת השאלה עד כמה המכרזים הללו אטרקטיביים. אין לנו תחשיבים כלכליים נקודתיים לקריית משה, ואולם ברור כי המכרזים פחות אטרקטיביים מאשר בעבר, וסביר מאוד שמספר הניגשים אליהם לא יהיה גבוה, וגם המחירים יהיו קרובים יותר למחירי המינימום.

● "זוגות צעירים, משפרי דיור, משקיעים. כולם נעלמו": מתווכים מספרים שאינם מצליחים לסגור עסקאות
● דוחות חברות הנדל"ן מגלים ממה הן חוששות יותר: עליית הריבית או המהפכה המשפטית