דוחות חברות הנדל"ן מגלים ממה הן חוששות יותר: עליית הריבית או המהפכה המשפטית

בימים האחרונים חברות נדל"ן ציבוריות מפרסמות את הדוחות המסכמים שלהן ל־2022, והם מהווים הזדמנות כפולה למי שנובר בהם: ביד האחת - הדוחות מספקים נתונים רוחביים ותמונה מקיפה על החברות ועל הענף, יותר מכל דוח רבעוני אחר שמפורסם במהלך השנה; וביד השנייה - אפשרות לאתר מגמות ו"זרמים תת קרקעיים" שנראים פחות לעין בשגרת היום יום.

גלובס צולל לעומק הדוחות השנתיים המסכמים של חברות הנדל"ן, ומנתח את השינויים שהן עוברות.

● "זוגות צעירים, משפרי דיור, משקיעים. כולם נעלמו": מתווכים מספרים שאינם מצליחים לסגור עסקאות | ניתוח 
● האם זדורוב יקבל פיצויים מהמדינה? כל מה שכדאי לדעת על הכרעת הדין  | שאלות ותשובות
● שרת התחבורה מירי רגב: "מנכ"ל שידבר עם שר האוצר יודח, ועד אז יהיה בובה"
● לקראת אישור סופי: תקנות החלופה לתמ"א 38 פורסמו להערות הציבור - מה הן קובעות?

המימון: זינוק בהוצאות בגלל עליית הריבית

על הנושא הזה כבר דובר רבות בתקופה האחרונה, וכבר בדוחות המסכמים של הרבעון השלישי ל־2022 אפשר היה לראות ביטוי לכך, אבל בסיכום השנה כולה אפשר להשוות בצורה טובה יותר בין התקופה שלפני רצף העלאות הריבית - שהחלה באפריל 2022 - לבין התקופה הנוכחית - תקופות שההבדל ביניהן הוא יותר מ־4% בריבית בנק ישראל.

חברת צמח המרמן  לדוגמה, מציגה בדוח השנתי שלה אשראי המושפע משינויי הריבית בסך כולל של כ־793 מיליון שקל, כך שכל העלאה של 1% בריבית משמעה גידול של כ־8 מיליון שקל בהוצאות המימון השנתיות. מצד שני, עליית שיעורי הריבית גוררת גם עלייה בהכנסות המימון מפיקדונות וממזומנים בריבית על בסיס הפריים, כך שכל העלאה של 1% מביאה לגידול בהכנסות ממימון בסך של 2.3 שקל בשנה.

לחברה גירעון בהון החוזר - הון חוזר מבטא את ההפרש שבין הנכסים השוטפים של החברה לבין ההתחייבויות השוטפות שלה - לתקופה של 12 חודשים, ותזרים מזומנים שלילי מתמשך מפעילות שוטפת. החברה צופה לפרוע חלק משמעותי מההתחייבויות שלה עד סוף 2024.

חברה נוספת שמתמודדת עם נטל מימון גדול בשל הלוואות משמעותיות היא חברת ישראל קנדה . בפרויקט "ורטיקל סיטי", במתחם הבורסה ברמת גן, נטלה החברה הלוואה בגובה של כ־959 מיליון שקל, בתנאי ריבית פלוס פריים פלוס 0.2%. בעת נטילת ההלוואה מדובר היה על ריבית שנתית של 1.8%, אך כיום, לאחר העלאות הריבית המתמשכות, מדובר על ריבית של 5.95%.

המשמעות: ביום נטילת ההלוואה, התשלום השנתי על הריבית היה כ־17.2 מיליון שקל, והיום - בהתחשב ביתרת החוב הקיימת, שהצטמצמה לכ־827.7 מיליון שקל - מדובר בתשלומים של כ־49.2 מיליון שקל בשנה.

תמונה דומה נשקפת מפרויקט "נווה גן" של החברה ברמת השרון - אם כי שם נעשה לאחרונה צעד להפחתה משמעותית בנטל החוב: החברה נטלה הלוואה בסך 934 מיליון שקל על הקרקע, בתנאי ריבית דומים. בהינתן פירעון מסוים של ההלוואה לאורך החודשים מאז ניטלה, אמורה הייתה החברה לשלם כ־54.4 מיליון שקל בשנה על הריבית - אלא שלאחרונה מכרה החברה מחצית מהקרקע ליזם קלוד נחמיאס, מכירה שאפשרה לה לפרוע מחצית מההלוואה, ובכך להוריד מיידית את נטל התשלום בכמעט 30 מיליון שקל בחישוב שנתי. החברה הציגה ב־2022 - עוד לפני מכירת הקרקע ברמת השרון - שיא מכירות של קרקעות ודירות, בהיקף של כשלושה מיליארד שקל - 50% יותר מב־2021.

נתונים המשקפים את אתגר המימון הגדול שמציבה הריבית הגבוהה במשק מגיעים גם מדוחות חברת אפי קפיטל: לפי דוחות אלו נטלה החברה שתי הלוואות לטווח קצר - הלוואות הנחשבות ליקרות יותר באופן טבעי - בשניים מהפרויקטים שלה, המבטאות ריבית שנתית של יותר מ־10%.

כך, בפרויקט "אפי בנופי בן שמן" בלוד, נטלה החברה הלוואה לזמן קצר בסך של כ־34 מיליון שקל. תנאי ההלוואה כוללים ריבית פלוס פריים פלוס ריבית בטווח שבין 4.65% ל־5.65%, כך שהריבית השנתית היא לכל הפחות 10.4%. המשמעות בפועל - עד כארבעה מיליון שקל תשלומי מימון להלוואה. מאחר שהחברה נטלה גם הלוואה לטווח ארוך בפרויקט, תשלומי המימון עבורו עשויים להגיע לכל הפחות לכ־14 מיליון שקל בשנה.

בפרויקט הרכבת היוקרתי של החברה בדרום תל אביב, היא נטלה הלוואה לזמן קצר בגובה 65 מיליון שקל. כאן שיעור הריבית אף גבוה יותר: בטווח שבין 5.1% ל־6.3%. כך שבתוספת ריבית בנק ישראל והפריים, היא יכולה להגיע עד 12.05% בשנה. המשמעות היא הוצאות מימון נוספות של כ־7 מיליון שקל לפחות השנה בגין הלוואה זו בלבד, ובתוספת הלוואה לטווח ארוך שניטלה עבור הפרויקט, החברה צפויה לשלם עבורו כ־23 מיליון שקל בשנה לכל הפחות.

שוק השכירות לטווח ארוך: "נימנע מהתרחבות"

כמה מחברות הנדל"ן הציבוריות פועלות בשוק השכירות ארוכת הטווח, אשר גם הושפע מאוד מעליות הריבית בתקופה האחרונה.

כך למשל מציינת חברת פרשקובסקי  כי "מגמת עליית שיעורי הריביות בשנה האחרונה החלה להשפיע על שיעורי התשואה המשמשים את מעריכי השווי בקביעת שוויים של נכסים על בסיס מודל היוון ההכנסות (ביניהם פרויקטי שכירות ארוכת טווח - י.נ). המשך עליות בשיעורי הריביות עלול להביא להמשך שינוי בשיעורי התשואה כאמור, וכתוצאה מכך עלול להשפיע על שווים של הנכסים בעתיד".

כל זאת נכתב על אף שתחום השכירות החל להניב עבור החברה הכנסות, לראשונה, ברבעון הרביעי של 2022 - בעקבות אכלוס פרויקט מסוג זה בשכונת נווה דורון ברמלה - ולמרות הכנסות צפויות מתחום זה של יותר מ־12 מיליון שקל בשנה, משנת 2024 ואילך.

חברת צמח המרמן, שמכרה לאחרונה את פרויקט השכירות ארוכת הטווח שלה בכרמיאל, ציינה בדוח שלה כי היא בוחנת עוד השקעות בתחום הנדל"ן המניב, אך "לאור שיעורי הריבית העולים באופן חד, החברה תימנע מהתרחבות במגזר זה עד להערכת מצב חדשה שתעשה לקראת סוף שנה זו".

עד כמה המחירים בתחום השתנו בעת האחרונה, אפשר ללמוד מנתוני פרויקט ורטיקל סיטי של ישראל קנדה. במסגרת הערכת השווי לפרויקט, הוערך השווי למ"ר עבור דיור להשכרה בסוף 2022 בכ־15.2 אלף שקל בשוק החופשי, ובכ־12.4 אלף שקל בשכר דירה מפוקח; ב־2021 המחיר למ"ר בשוק החופשי הוערך ב־17 אלף שקל, והמפוקח - ב־15.3 אלף שקל. יש לציין כי גם שטחים אחרים בפרויקט, כדוגמת המשרדים ומעונות הסטודנטים, הוערכו במחיר נמוך יותר בהשוואה ל־2021, ואילו במלונאות ובמסחר לא חלה ירידת מחיר.

חשוב לציין את התייחסותה של חברת אשטרום  לתחום השכירות ארוכת הטווח: ראשית, בדוחות החברה מוצג גידול משמעותי בהכנסות מהתחום, לכ־162.3 מיליון שקל, המבטאים זינוק של 116% ביחס ל־2021; שנית, החברה מעריכה כי המצב הנוכחי בשוק הנדל"ן עשוי לבוא לטובתה בכל הנוגע לתחום השכירות.

"לעלייה במחירי הדירות ולצמצום קצב גידול ההיצע, לעלייה בריבית במשק ולהגברת המגבלות על נטילת משכנתאות עשויות להיות השלכות חיוביות על הביקוש לשכירות תאגידית ארוכת טווח", נכתב בדוח. בחברה מעריכים כי חלקם בשוק עמד על כ־10% נכון לסוף 2022.

שוק המגורים: מתחילים לראות ירידות מחירים?

התבוננות בדוחות המסכמים של 2022 יכולה להעיד על תחילת מגמה מסוימת בשוק המגורים - אם כי חשוב לקחת בחשבון שלושה סייגים בהקשר זה: מדובר על סיכום 2022, שכמעט עד סופה הציגה בעיקר עליות מחירים; העלייה במדד מחירי הדירות התמתנה, אך עדיין קיימת נכון לינואר 2023; הנתונים המוצגים הם נקודתיים, ואינם מעידים על מגמה רוחבית.

בנתוני חברת בוני התיכון לגבי מתחם D בפרויקט ONO ONE בקריית אונו, המחיר הממוצע למ"ר בחוזי מכירה שנחתמו ב־2021 עמד על 23 אלף שקל, ברבעון השני של 2022 הוא עלה ל־32 אלף שקל, אך ברבעון הרביעי ירד מעט, ל־28 אלף שקל למ"ר.

בסיכום 2022 עמד המחיר על 27 אלף שקל למ"ר, אשר יכול לשקף מגמת ירידה מסוימת בפרויקט. עם זאת נציין כי ברבעון הראשון של השנה מכרה החברה 17 דירות, בשני שש ובשלישי ארבע (ברביעי לא מכרה כלל דירות) - כך שהממוצע בשני הרבעונים המאוחרים יותר נתון לתנודות בצורה משמעותית יותר.

את המחנק שאיתו מתמודדות חלק מהחברות אפשר לראות היטב בנתוני חברת לוינסקי עופר ל־2022: בפרויקט "המכבי 6/8" שהקימה ברמת גן היא מדווחת על שיעור רווח גולמי של 2% בלבד על הדירה האחרונה שנותרה למכירה בפרויקט, שאותה היא צופה למכור תמורת 3.59 מיליון שקל - כלומר רווח גולמי של פחות מ־72 אלף שקל על הדירה הזו.

נמוך עוד יותר, ומשמעותי עוד יותר, שיעור הרווח הגולמי הכולל הצפוי בפרויקט - 1.9%, שנובע בין היתר מעלייה של כ־5.7 מיליון שקל בעלויות הפרויקט בהשוואה ל־2020. רווח גולמי משקף את מחיר המכירה של הדירה פחות עלויות הבנייה, עוד לפני הוצאות אחרות שהחברה נדרשת להן - כך ששיעורי רווח כאלו משקפים בשורה התחתונה הפסד לחברה.

אך הנתונים מראים לא רק על ירידות, וכאן כדאי לשים לב לנתניה: חברת בוני התיכון מעריכה בדוח שלה כי בפרויקט ויסטה נתניה היא תמכור את יחידת הדיור הבודדה שטרם נמכרה במחיר של כ־6.54 מיליון שקל. מדובר ב"פנטהאוז ייחודי", כפי שמגדירה זאת החברה, בשטח של כ־225 מ"ר, אשר על פי ההערכות יימכר לפי מחיר של 29 אלף שקל למ"ר, לעומת מחיר מכירה ממוצע בפרויקט של 19 אלף שקל למ"ר.

המשבר הפוליטי: מתבטאים בזהירות

המתח הגואה בחברה הישראלית סביב הצעדים שמקדמת הממשלה בנוגע לרשות השופטת משפיע על כל תחום במשק, כולל ענף הנדל"ן. עם זאת, רוב הגורמים משתדלים להתבטא עד כה בזהירות רבה בנושא, ודאי בהשוואה לגורמים בענף ההייטק, למשל. ובכל זאת, אפשר למצוא התייחסויות מסוימות למשבר בדוחות השנתיים האחרונים.

התייחסותה של חברת אשטרום, לדוגמה, חמורה יותר בהשוואה לרוב החברות שבחרו להתייחס למצב. "אי־היציבות השלטונית על רקע הקואליציה השברירית המרכיבה את הממשלה עלולה להביא בסבירות גבוהה להשפעה שלילית על המצב הכלכלי", נכתב בדוח אשטרום. "ומשכך גם שוק הנדל"ן המניב יושפע. אשטרום נכסים בוחנת את המצב בשוק על מנת לקבוע את החלטותיה בנושא השקעותיה העתידיות ובפעילותה השוטפת".

חברת רוטשטיין , לעומתה, הייתה "עדינה" יותר בניסוח הדברים - גישה המאפיינת את רוב החברות הפועלות בתחום ונסחרות בבורסה. "בחודש ינואר 2023 החלה ממשלת ישראל לפעול לקידומה של רפו רמה במערכת המשפט. במסגרת הרפורמה נכללים שינויים מסוימים אשר על פי פרסומים שונים עלולים להשפיע על מצבו של המשק בישראל ובכלל זאת להביא להורדת דירוג האשראי של מדינת ישראל, לפגיעה בהשקעות בישראל ובפעילות המגזר הכלכלי ועוד. אין באפשרותה של החברה להעריך את ההסתברות של השפעת השינויים על המשק בישראל", היא מציינת.