השוק מאמין במטרו וברכבת הקלה: תנופת תכנון ובנייה לאורך הקווים

אחרי שנים של עיכובים ודחיות, הקו האדום של הרכבת הקלה ייפתח ככל הנראה בקרוב לנוסעים. קווים נוספים - הסגול והירוק - עתידים להתווסף אליו בשנים הקרובות; ומעל לכול המטרו, הפרויקט התשתיתי הגדול ביותר בהיסטוריה של המדינה, מתקדם בצנרת התכנון. כבר כעת אותן תוכניות מביאות לפיתוח מואץ, גם במקומות שבהן מדובר בתכנון עתידי, שיתממש רק בעוד שנים.

● רכש 3 דירות יוקרה בלי לבקר בהן: מאחורי הקלעים של עסקת ענק בשווי 14 מיליון שקל באשקלון | עסקה בשבוע 
● הבניין שלכם בדרך להתחדשות עירונית? כל מה שצריך לדעת לפני | פרויקט מיוחד

המטרו עתיד לכלול שלושה קווים באורך כולל של כ־150 ק"מ, עם כ־109 תחנות בתחומן של 24 רשויות במטרופולין. הצפי הוא כי במערכת המטרו ייסעו כ־2 מיליון נוסעים ביום, ויהיו בה כ־450 מיליון נסיעות בשנה. לטובת עידוד הפיתוח סביב תוואי המטרו גובשה תמ"א 70, אשר מניחה את העקרונות לבינוי ולפיתוח בסביבת תחנות המטרו.

חזון התוכנית, כפי שגובש במינהל התכנון, הוא "יצירת מרחבים אורבניים איכותיים ומגוונים סביב תחנות המטרו, בעלי איכות עירונית, נגישים לכול, קומפקטיים ויעילים, וכן מיצוי פוטנציאל הבינוי בסביבת התחנה תוך הגברת השימוש בתחבורה ציבורית". העקרונות מדברים על העצמת הבנייה בסביבת התחנות, על תמהיל הדיור, על עידוד עירוב שימושים, על תקני החניה, על יצירת רשת הליכה ורכיבה על יצירת מרחב ציבורי מתאים ועוד.

"בכל המטרופולין רואים תוכניות על המטרו"

מערכת המטרו מתוכננת להתחיל לפעול ב־2034, אבל צריך מידה רבה של אופטימיות ואמונה בשביל לחשוב שלוח הזמנים הזה ריאלי, בעיקר אם מסתכלים על פרויקטים דומים בעולם. הקו החדש של הרכבת התחתית בלונדון - אליזבת ליין - למשל, נחנך לאחרונה באיחור של ארבע שנים ובתוספת של מיליארדי ליש"ט לתקציב.

אבל כבר עכשיו רואים בשוק תוכניות שחושבות על המטרו העתידי. "בכל המרחב של מטרופולין תל אביב רואים תוכניות מתאר שמביאות בחשבון את הנגישות שיעניקו התוכניות האלה, ואת היקפי הבינוי שהנגישות הזאת תוכל להביא איתה", אומרת דניאלה פז־ארז, מנכ"לית ובעלי חברת פז כלכלה והנדסה. "מרכז העסקים הראשי (המע"ר) של בת ים מתפתח בקצב גבוה מאוד, ממתין לתחילת הפעלתו של הקו האדום. העיר כולה נערכה ונערכת גם למטרו שצפוי לעבור בשטחה, מבחינת היקפי בינוי, ובאופן כללי נראה שהיא מבינה שהשינוי כבר מתחולל.

 דניאלה פז ארז, בעלים ומנכ''ל חברת פז כלכלה והנדסה / צילום: דרור נחום

"אפשר לראות את מה שקורה במתחם חסן עראפה בתל אביב, שהתפתח בצורה אדירה בשנים האחרונות. לאורך ציר ז'בוטינסקי בפתח תקווה, למשל, אנחנו רואים אזורים עתירי תעסוקה כבר היום, וזה רק ילך ויגדל. זה מה שנראה בכל האזורים שיונגשו הודות לאותם צירי מערכת תחבורה עתירת נוסעים (מתע"ן)".

הפיתוח והעצמת הבנייה נכונים לכל צירי תנועה אשר מציעים הסעה של עשרות ומאות אלפי נוסעים - מתוכננים וקיימים. השיח הציבורי מתרכז לאחרונה בעיקר ברכבת הקלה של תל אביב ובמטרו, אך גם בסמוך למרכזי תחבורה קיימים, כמו ציר הרכבת הכבדה של תל אביב המציע רצף תחנות סמוכות בתוך תחומי העיר, רכבת "פנחס נבון" החדשה בירושלים וצירי הרק"ל של עיר הבירה, אפשר לראות שהפיתוח הואץ ומואץ, מה שקורה ביתר שאת גם בצירים המתוכננים.

מחקרים: הצירים הם מוקד לפיתוח אינטנסיבי

עבודה שביצעה חברת פז כלכלה והנדסה עבור מתכנני המטרו בדקה את המצב ברחבי העולם, ומספקת את התמונה הטובה ביותר מבחינה זו: צירי המתע"ן, מרגע התכנון וגם שנים אחרי שהחלו לפעול, הם מוקד משיכה אדיר לפיתוח ולבנייה בממדים גדולים.

כך למשל מראה העבודה כי בסן פרנסיסקו אזורי תחנות המטרו מתאפיינים בבינוי האינטנסיבי ביותר של שטחי משרדים, בשיעורי התפוסה הגבוהים ביותר ובמספר המשרות הגבוה ביותר ביחס לשאר העיר. פיתוח רוב היצע המשרדים בעיר התרכז ברדיוס של כ־400 מטר מתחנות המטרו, וברדיוס של כ־800 מטר מהתחנות ממוקמים 73% מבנייני המשרדים בעיר.

 פרויקט אוליו בבת ים ''מרכז העסקים של העיר מתפתח בקצב גבוה'' / הדמיה: line creative

קו אליזבת ליין בלונדון, שכבר הזכרנו אותו קודם, היווה זרז למימוש תוכניות בנייה סביבו: בסביבת התחנות החלה בנייה של 79% מיחידות הדיור המאושרות, לעומת התחלת בנייה של 51% מהיח"ד המאושרות בממוצע רובעי. בוונקובר שבקנדה נמצא כי שטחי משרדים הממוקמים בסמיכות לתחנות המטרו, מציגים שיעורי תפוסה גבוהים יותר מאשר שטחי משרדים שאינם נגישים לתחבורה ציבורית.

"כשמאים אנחנו מביאים בחשבון את הנגישות כמקדם שווי לנדל"ן, משום שהיא מביאה איתה ביקוש גבוה יותר של עסקים לאזורים נגישים", ממשיכה פז־ארז. "הקרבה לאמצעי הסעת המונים ולאזורים מוטי תחבורה ציבורית משפרת משמעותית את הפריון של החברות הפועלות באזור, כי היא מצמצמת את המרחק עבור לקוחות, ספקים, שותפים עסקיים ועוד. זה מייצר יתרון כלכלי ובא לידי ביטוי בשכר דירה גבוה יותר שמוכנים לשלם על הנכסים הללו, וגם בעליית הערך שלהם".

"הנגישות מביאה איתה תנועה מאסיבית של אנשים, שלא קשורים לפרויקט אבל עוברים בתחומו", אומר גיל גולדשטיין, מנכ"ל חברת אבני דרך הבונה כיום פרויקטים סביב צירי מתע"ן קיימים ומתוכננים בגוש דן. "תנועה של אנשים יוצרת צורך וביקוש למסחר ולשירותים נוספים, וכך המתחם כולו נהנה מחשיפה גדולה יותר".

משיכה גם למעגל השני מחוץ לתל אביב

עבור החברות היזמיות בתחום המשרדים, צירי התחבורה המרכזיים הם האתרים המובילים לפיתוח כיום. "נגישות תחבורתית היא מרכיב מרכזי בבחירת אזורי תעסוקה", אומר עודד סתר, סמנכ"ל מימון, השקעות ופיתוח עסקי בהכשרת הישוב, המקימה כיום כמה פרויקטים בבני ברק ובתל אביב סביב צירי הרכבת הקלה. "אנחנו מעריכים שלפרויקט הרכבת הקלה בגוש דן תהיה השפעה חיובית מאוד על הביקושים לשטחי משרדים באזור התעסוקה של בני ברק, ה־BBC, ובהתאם גם השפעה על המחיר.

"נגישות וזמינות של תחבורה ציבורית הן הכוח המניע של מתחמי התעסוקה", אומר גם ערן לב, שותף בחברת קרדן־גבע המקימה בימים אלו מתחם תעסוקה חדש בחולון, בסמוך לקו הירוק המתוכנן של הרכבת הקלה. הקו הירוק, נזכיר, עתיד להיפתח בשנת 2028, אולם נוכח העיכובים שראינו בקו האדום, אין להתפלא אם הוא ייפתח מאוחר יותר.

 ערן לב, בעלים-שותף בחברת קרדן-גבע נדל''ן / צילום: אלעד מלכה

"אנחנו יוזמים פרויקטים כאלו רק בפריים לוקיישן, בסמוך לאמצעי הסעת המונים ולצירים ראשיים. מגדל גבוה ללא נגישות לא שווה הרבה. הקו הירוק יגדיל את מעגלי ההשפעה של התעסוקה מחוץ למרכז תל אביב, ואנחנו צופים שחברות הייטק ואחרות ירצו לשלם כחצי מהמחיר בתל אביב עבור משרדים ולנייד את העובדים שלהן ביעילות".

ואמנם, גם מחוץ לתל אביב השפעתם של צירי המתע"ן ניכרת היטב. "הקרבה לאמצעי תחבורת ההמונים עושה את שלה גם בערים במעגל השני לתל אביב, כמו בת ים, וגם בירושלים כמובן", אומר עידן סיגל, סמנכ"ל השיווק באשטרום נכסים.

"בת ים עוברת בשנים האחרונות תהליכי התחדשות עירונית נרחבים ונחשבת כיום לאחת הערים המתחדשות בישראל - שעתידה להציע את החיבור התחבורתי מהטובים ביותר בגוש דן. רובע הכניסה לעיר בירושלים יהיה אחד מהלוקיישנים הטובים בארץ, בגלל הנגישות המקסימלית שהוא מציע - קרבה לקו הרכבת המהיר מתל אביב ולרכבת הקלה. לכן לא פלא שנבנים באזור שטחי תעסוקה בהיקפים אדירים".

להערכתה של פז־ארז, האזורים הללו הם שייהנו מעליית המחירים המשמעותית ביותר: "המחקרים שנעשו עד היום מצביעים על עליית ערך משמעותית באזורי תעסוקה שהופכים להיות רלוונטיים הרבה יותר הודות לנגישות. לכן, ערי המעגל השני והשלישי צפויות ליהנות מעליית מחירים שיכולה להגיע לעשרות אחוזים: פתח תקווה, לוד, רמלה, רעננה, כפר סבא, רחובות, נס ציונה ועוד. עבורן זהו מהלך משנה מציאות".

 מגדל יעקב נמרודי בת''א. ''גם מחוץ לעיר נערכים לעליות מחירים'' / הדמיה: משרד משה צור אדריכלים

"האזורים שמחוץ לתל אביב כרגע עוד מתומחרים בחסר", מוסיף גולדשטיין. "ברגע שהפערים מהמרכז יצטמצמו פיזית, ברגע שהתשתית הזו תתחיל לעבוד טוב, אנשים בבת ים יהיו במרחק דקות נסיעה משדרות רוטשילד לדוגמה. זה הולך לקרב משמעותית את כולנו למרכז העסקים, התרבות והחיים של תל אביב, ולכן נראה במקומות האלה עליית מחירים משמעותית לדעתי".

ראשון לציון ורחובות: 12 תחנות מטרו

גם במעגל הרחוק עוד יותר מתל אביב כבר נערכים למטרו. קו המטרו שיעבור ברחובות מתוכנן לחצות אותה מצפון עד לדרום. בצפון תוקם תחנת המטרו הסמוכה למכון ויצמן, ברחוב הרצל יוקמו שתי תחנות - אחת באזור גן המייסדים והשנייה בדרום הרחוב, ותחנה רביעית תוקם בסמוך לבית החולים קפלן. "בכל הפרויקטים בסביבת התחנות אנחנו מעודדים עירוב שימושים", מציין אדריכל העיר רחובות שגיא תמרי. "התוכניות על רחוב הרצל יכללו מבנים בני עד 21 קומות, עם זכויות משמעותיות לתעסוקה, ובאזורים האחרים נבנה מבנים בני 10 קומות לכל היותר, ליצירת בנייה מרקמית שמתאימה לאופייה של העיר.

 שגיא תמרי אדריכל העיר רחובות / צילום: אלירן אביטל

"תמ"א 70 תעשה שירות טוב לעיר. התשתית של רחובות בנויה לשינוי הזה ומצפה לו. רשת הרחובות שלה, הבנוי כשתי וערב, מאפשרת לקבל את העצמת הזכויות בצורה נכונה, בניגוד לערים אחרות שבהן ישנן שכונות הבנויות ללא קישור נכון למרכז העיר. אנחנו מתכוונים להעצים את הזכויות לאורך רחוב הרצל המרכזי, ובסביבת המוסדות המרכזיים של העיר. כיום כבר מקודמות ארבע תוכניות סביב ארבע תחנות המטרו המתוכננות, שצפויות לשנות את העיר".

בראשון לציון מדובר על פיתוח כולל ממזרח עד למערב העיר, הן סביב תחנות המטרו והן סביב קווי הרק"ל שיעברו בה. זה מתחיל בשכונות החדשות המוקמות על שטח המחנה הצבאי המפונה צריפין, ומגיע עד למתחם האלף שיתחיל להתאכלס בקרוב ולמתחם "מטווח 24" שיפונה גם הוא על ידי צה"ל, על חוף הים של העיר. נכון להיום קשה להעריך במדויק את התוספת הכוללת לעיר, אך שורת התוכניות סביב צירי המתע"ן כוללת אלפי יחידות דיור ומאות אלפי מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר.

"הפיתוח והתכנון בראשון לציון נעשה 'בכל מקום, בכל זמן, בכל קנה מידה ובבת אחת'", אומר מהנדס העיר קיריל קוזיול במחווה לסרט זוכה האוסקר. "מדובר על תהליכים אינטנסיביים מאוד להעצמת זכויות, לתכנון מפורט ולביצוע של תוכניות בכל רחבי העיר. השאיפה שלנו, בכל התוכניות המבוססות על צירי המתע"ן, להעניק נפח בנייה משמעותי וליצור פרויקטים שיכללו חזית מסחרית לאורך הרחוב, סביבה מוטת הליכתיות וכולי.

"הפרויקטים התחבורתיים אפשרו לנו לקדם תכנון בראייה כוללת יותר, כך שעל הרבה תוכניות קיימות 'הלבשנו את השמלה' של המתע"ן וכך קידמנו אותן במהירות רבה יותר. אנחנו מקווים שכמה מהקווים שבתכנון המקורי לא אמורים היו להגיע לעיר, כן יגיעו אליה - וכך הפיתוח, בעיקר במערב העיר, עוד יתעצם".