תוכנית הדיור החדשה ששוקלים באוצר: הקלות לקבלנים והלוואות מדינה לרוכשים

ביום שני, בזמן שבבנק ישראל נערכו להודעת הריבית התשיעית במספר בתוך שנה, במשרד האוצר דנו בהשלכות ההידוק המוניטרי על שוק הדיור. מצוקת אשראי שעלולה להוביל לקריסה של קבלנים, חששות מצניחה בהתחלות הבנייה ומכרזים על קרקעות מדינה שנסגרים ללא מציעים: לגלובס נודע כי כל אלו הונחו על השולחן בדיון מיוחד שערכו בכירי האוצר השבוע.

● הריבית עלתה שוב. בכמה יקפוץ ההחזר הממוצע על המשכנתה? 
● מה שכנע את בנק ישראל שהעלאות ריבית לא יורידו את מחירי הדיור?
● המשפט שנעלם מהודעות בנק ישראל ומסמל יותר מכל: נכנסים לעידן חדש בתחום האינפלציה | פרשנות

ניסיון להאיץ את המכרזים במרכז הארץ

למנכ"ל המשרד, שלומי הייזלר, היו גם שתי הצעות חדשות במטרה להקל על מחנק האשראי של הקבלנים. הרעיון הראשון מציע להרחיב הקלות שניתנות כיום לקבלנים שבונים יחידות דיור בפריפריה אל פרויקטים באזורי הביקוש. כיום, ישנה החלטת ממשלה, לפיה במכרזים על קרקעות בפריפרייה משלמים הקבלנים למדינה 30% מהמחיר באופן מיידי ו־70% בתשלום דחוי. כעת, נבחנת האפשרות שגם בגוש דן יוכלו קבלנים לשלם את מרבית הסכום על הקרקע היקרה בשלב מאוחר מאוד, לקראת קבלת היתר בנייה או אפילו לאחר מכן.

 עו''ד שלומי הייזלר, יו''ר המועצה הארצית / צילום: דוברות משרד המשפטים

הרציונל שהציג הייזלר בפני צמרת האוצר הוא שההטבה שמוצעת כיום בפריפריה אינה אפקטיבית, כיוון ששם ערך הקרקעות נמוך ממילא. קשיי המימון של הקבלנים בולטים יותר במכרזים על הקרקעות המבוקשות במרכז הארץ ולכן שם ההקלה עשויה להיות משמעותית יותר. להצעה הזאת אין אומנם עלות תקציבית ישירה לקופת האוצר, אבל היא עלולה להקשות על התזרים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

"במקום בו אין כשל שוק, לא צריך להתערב"

דחיית התשלומים תקשה על רמ"י במימון הוצאות מידיות להקמת תשתיות תומכות מגורים. ייתכן שזה יביא למצב שבו באוצר יצטרכו לכסות על חובות שיווצרו לרשות. מנגד, גם ברמ"י מודאגים מהשלכות הקשיים הפיננסיים של הקבלנים על המכרזים, בעיקר בפריפריה. לאחר שבשנים האחרונות הצליחו להגדיל את מלאי הדירות שבהקמה, הדשדוש שמורגש כיום מביא לחשש מפני תדלוק עליות מחירי הדיור בשנים הבאות - לכשיגיע היום שאחרי העלאות הריבית.

לפי נתוני רשות מקרקעי ישראל, עד חודש מרץ הוקצו מתחמי קרקע לכ־11.7 אלף יחידות דיור, ירידה קלה לעומת כ־12 אלף יחידות בתקופה המקבילה אשתקד. גם בנתוני פרסום יחידות הדיור חלה התמתנות דומה, מכ־20 אלף יחידות לכ־19.2 אלף. אולם יש לציין כי מדובר עדיין במספרים גבוהים מאוד בהשוואה לשנים שקדמו לשנת השיא של 2022.

מנהל רשות מקרקעי ישראל, יעקב קוינט, אמר לגלובס כי הוא מתנגד לרעיון של האוצר. לדבריו, אין מחסור בביקוש מצד קבלנים לקרקעות הנחשקות במרכז הארץ וכלל המכרזים שם נסגרים עם כמה וכמה הצעות. "במקום שבו אין כשל שוק אני לא חושב שהמדינה צריכה להתערב ולחלק מתנות לקבלנים", מסביר קוינט. "את הכסף הזה צריך להשקיע בזוגות הצעירים", הוא אומר, ובכך מתחבר להצעה השנייה שעלתה על שולחן הדיונים באוצר.

לפי ההצעה השנייה של הייזלר, המדינה תערוך פרויקטים של מחיר מטרה, בכל רחבי הארץ, תוך שינוי משמעותי: במקום הנחה רגילה על הקרקע לקבלנים, הם ישלמו רק על 40% ממחיר הקרקע, ואת החלק הזה יוכלו לגלגל לרוכשים. יתרת הסכום תשולם על ידי רוכשי הדירות למדינה בהלוואה בפריסה ארוכה. על הרעיון השני של הייזלר מברך קוינט, שאף הציע לפני חצי שנה יוזמה ברוח דומה. אבל באגפים השונים של האוצר פחות מחבבים את הרעיון, בעיקר כי קופת המדינה תצטרך לכסות, גם אם באופן זמני, את הבורות בתקציב התשתיות של רמ"י.

מעקף להעלאות הריבית בשוק המשכנתאות?

משמעות ההצעה היא שבמקום לקחת משכנתה מהבנק, רוכשי הדירות ישלמו 60% מערך הקרקע (שהוא החלק הארי במחיר הדירה באזורי הביקוש) בפריסה ל־30 שנים למדינה. כך, הם יוכלו לקבל ריביות נמוכות מאוד, גם על דירות במרכז הארץ (ובעצם "לעקוף" את העלאות הריבית של בנק ישראל). מהצד השני, הקבלנים יוכלו להוריד את סף ההון הדרוש להם כדי להשתתף במרכז על קרקעות מדינה, מכיוון שכאמור הם יוכלו לשלם רק על פחות ממחצית מערך הקרקע.

למרות היתרונות עבור רוכשי הדירות ועבור הקבלנים, לא בטוח שההצעה האחרונה תעבור בקלות את אגף החשב הכללי באוצר. שם, בדרך כלל לא אוהבים שהמדינה ממנת הלוואות בריבית נמוכה לעשרות שנים, כיוון שזה עלול להעמיס על ניהול החוב של המדינה. במידה מסוימת, ההצעה מחזירה את המדינה למנגנוני דמי חכירה, שכבר כמעט ונעלמו מן העולם.

רק יריית הפתיחה לסדרת ישיבות בנושא

הדיון שנערך באוצר מוגדר כיריית הפתיחה לסדרה של ישיבות בנושא. בדיון השתתפו מנכ"ל האוצר הייזלר, החשב הכללי יהלי רוטנברג, הממונה על התקציבים יוגב גרדוס, מנהל רשות המסים ערן יעקב, הכלכלנית הראשית שירה גרינברג ונציגי הייעוץ המשפטי באוצר. הישיבות הבאות יתנהלו בפורומים רחבים יותר, כולל נציגים מחוץ למשרד, כמו למשל רשות מקרקעי ישראל שהתוכניות הנידונות עשויות להשפיע עליה באופן ניכר.