ביהמ"ש: לא ניתן למכור דירה מפירוק איגוד מקרקעין בפטור לינארי ממס שבח

הכותבת היא שותפה מנהלת במשרד עמית, פולק, מטלון ושות'

לאחרונה פורסם פסק הדין בעניין ברזלי שנדון בבית המשפט המחוזי בירושלים, שבו נקבע לראשונה כי מכירת דירת מגורים שהתקבלה בידי המוכר במסגרת פירוק איגוד מקרקעין לא תהיה פטורה ממס שבח, לרבות בדרך של פטור לינארי. כדי להבין את משמעות פסק הדין, נדרש תחילה להבין את המסגרת המשפטית הרלוונטית לעניין.

"איגוד מקרקעין", לצורכי מיסוי מקרקעין, מוגדר כתאגיד שכל נכסיו הם נכסי מקרקעין. בעבר מקובל היה להחזיק נכסי מקרקעין, ובכלל זאת דירות מגורים, תחת חברות מסוג "איגוד מקרקעין", ולא בהחזקה ישירה של הנכסים. בתחילת שנות ה־2000 הוחלט לעודד בעלי חברות לפרק חברות אלה, כך שהחזקת הנכסים תעבור לבעלות ישירה של בעלי המניות. כדי לתמרץ את המהלך, נקבע כי יוחל פטור ממס שבח בגין העברת נכסי המקרקעין מהחברות לבעלים, ובזמן מכירת נכסי המקרקעין מידי הבעלים עצמם לצד שלישי, ייקבעו יום ושווי הרכישה כשם שהיו נקבעים במכירה תחת החברה.

ואולם בצד הטבת המס האמורה, המחוקק לא רצה שיחול כפל פטור גם במכירה עתידית של בעל המניות. בעניין זה יצוין כי לשון החוק קובעת כי שלילת ההטבה רלוונטית לפטור מלא ממס שבח, כך שהייתה קיימת עמימות ביחס להחלת שלילת הפטור גם על הפטור הלינארי ממס שבח - שהוא פטור חלקי אך משמעותי. בית המשפט קבע לראשונה כי הפטור הלינארי מקיים למעשה את התכלית של הפטור המלא, הגם שהדבר אינו רשום במפורש בחוק, ומשכך יש לשלול את הטבת המס.

יצוין כי לשלילת כפל הפטור נקבע סייג בחוק, כך שעמידה בתנאי הסייג תאפשר את מתן כפל הפטור. הסייג קובע כי אם מדובר בדירת מגורים, שהתקבלה מחברה שענתה להגדרת "איגוד מקרקעין" לאורך כל תקופת פעילותה, או לפחות מיום 1.1.1985 - לפי המאוחר מהשניים, ניתן יהיה להחיל את כפל הפטור ממס שבח.

בפסק הדין בעניין ברזלי נדרש בית המשפט להיסטוריה של החברה שממנה התקבלה דירת המגורים. נמצא כי מדובר היה בחברה שהחזיקה הן את נכסי המקרקעין, לצד החזקה בתיק ניירות ערך סחירים, וכן החזקה בבעלות של 100% במניות החברה־הבת, שלא עסקה במקרקעין, אם כי במתן ייעוץ כלכלי. 

בית המשפט קיבל את עמדת רשות המסים

ההחלטה: נוכח האמור קבע בית המשפט כי לא ניתן לראות בחברה שממנה התקבלה דירת המגורים כמי שעונה על תנאי הסייג - לפיו כאמור יש לעמוד באופן רציף בהגדרת "איגוד מקרקעין" לכל תקופת הבחינה הרלוונטית לעניין. משכך, בית המשפט קיבל את עמדת רשות המסים וסירב לאפשר את כפל הפטור לו טען הנישום.

פרשנות: מדובר בפסיקה חשובה המבארת עמימות פרשנית שהייתה קיימת בשנים האחרונות בין רשות המסים לנישומים.

לאור פסק הדין, בעלי דירות מגורים שמקורן בהחזקה תחת "איגודי מקרקעין" נדרשים לבצע בדיקות עומק היסטוריות לכל פעילות החברה, ולוודא כי הם עומדים בכל תנאי הסייג לצורך החלת כפל הפטור.

פסק דין זה מהווה חידוש בכל הנוגע להגדרת "איגוד מקרקעין". שכן בהתאם לפסק דין זה, החזקה במניות של חברה־בת שאינה "איגוד מקרקעין", כמו גם החזקה בתיק ניירות ערך סחירים בהיקף משמעותי, מביאות להחרגה מהגדרת "איגוד מקרקעין".

56572-08-19