מי רשאי לאשר פגיעה בדירה קיימת במקרה של דייר מתנגד בפרויקט התחדשות עירונית

על־מנת להתמודד עם בעיית הסרבנות בפרויקטים של התחדשות עירונית, חוקקו חוקים ותקנות שונים, ובין היתר חוקק ב־2008 החוק המכונה "חוק החיזוק". בפשטות ניתן לומר כי החוק מאפשר למפקח על המקרקעין להתערב בהסכמות בעלי הדירות ולאשר פרויקט בשם חלק מבעלי הדירות. זאת, כאשר קיימות הסכמות בהיקף של 66% במקרה של פרויקט חיזוק, או 80% במקרה של פרויקט הריסה ובנייה.

● בעל חברת פרסום חשוד בעבירות מס בהיקף של 50 מיליון שקל
● ביהמ"ש: לא ניתן למכור דירה מפירוק איגוד מקרקעין בפטור לינארי ממס שבח
● לקראת מהפכה: החוק שיטלטל את התביעות הייצוגיות 

עוד קובע החוק כי פנייה למפקח על המקרקעין, על־מנת שיפעיל את סמכותו להתערב בהסכמות הנדרשות, תוכל להתבצע רק לאחר שניתן היתר בנייה לביצוע העבודות, או ניתנה החלטה לאשר את הבקשה להיתר.

גריעה של 2 מ"ר

לא אחת מתעוררת השאלה האם ניתן במסגרת חוק החיזוק וסמכות המפקח על המקרקעין להתיר עבודות במסלול עיבוי וחיזוק, הכוללות פגיעה כלשהי בדירה קיימת שבעליה מתנגד לפרויקט, בין אם בדרך של סגירת חלון או אף בדרך של הריסת חלק מהדירה לצורך בניית פיר מעלית.

 עו''ד ניצן זימרן / צילום: ינאי אלפסי

לאחרונה ניתנו החלטות שונות בסוגיה, המעלות קושי יישומי ויוצרות "מעגל שוטה". מצד אחד, פסק המחוזי בעניין "בנהם" כי יש סמכות למפקח על המקרקעין להתערב בהסכמות בין בעלי הדירות, גם במקרה שבו במסגרת פרויקט חיזוק נדרשת כניסה לאחת הדירות והריסת חלק מהדירה. דהיינו, בית המשפט מתיר למפקח על המקרקעין לכפות פרויקט חיזוק, הכולל הריסת חלק מדירה.

מצד שני, לאחרונה ניתנה החלטת ועדת הערר בעניין דרחי. בדומה לנסיבות בעניין בנהם, גם בעניין דרחי, במסגרת פרויקט עיבוי וחיזוק, ביקש היזם לבצע עבודות הכוללות גריעה של חלק מדירת מגורים בשטח של 2 מ"ר, כאשר מצד שני תיהנה הדירה, מעבר לחיזוק המבנה, מתוספת של ממ"ד וכן מתוספת של כ־1.5 מ"ר.

ועדת הערר אשר דנה בערר קבעה כי הוועדה המקומית לא הייתה מוסמכת לאשר פרויקט מסוג זה, באשר הבקשה נעדרת תימוכין קניינים, שכן היא כוללת גריעת שטח מדירה כאשר בעל הדירה מתנגד לפרויקט. החלטה זו מבוססת על הלכת בני אליעזר, הקובעת כי מוסד תכנון רשאי שלא לדון בבקשה להיתר, מקום בו הבקשה נעדרת "תימוכין קנייניים".

החברה הקבלנית הפנתה את ועדת הערר להכרעת המפקח על המקרקעין אשר אישרה מקרה דומה. על כך קבעה ועדת הערר כי דווקא הפניה זו מוכיחה כי לא מוסד התכנון הוא הרשאי להתיר עבודות מסוג זה, אלא דווקא הערכאה המוסמכת על־פי דין (המפקח על המקרקעין).

"מעגל שוטה"

למעשה, הן פסק הדין בעניין בנהם, והן הכרעת ועדת הערר בעניין דרחי, קובעות כי סמכותו של המפקח על המקרקעין לדון בבקשה הכוללת פגיעה קניינית בדירת מתנגד. אלא שהכרעת ועדת הערר לא מאפשרת למעשה את קיומו של הדיון בפני המפקח על המקרקעין. זאת, מאחר שסעיף 2 לחוק החיזוק קובע כי רק עם הינתן היתר בנייה או החלטה לאשר בקשה להיתר קמה למפקח הסמכות לאשר פרויקט הכולל פגיעה בדירות מתנגדים. משכך, הכרעת ועדת הערר בעניין דרחי - אשר קובעת כי על מוסדות התכנון להימנע מדיון בבקשה להיתר עד לקבלת הכרעה של הערכאות המוסמכות לדון בסוגיה הקניינית - יוצרת "מעגל שוטה", אשר אינו מאפשר מוצא ליזם המבקש לבצע פרויקט חיזוק ועיבוי הכולל פגיעה בדירת מתנגד.

נציין, בזהירות המתבקשת, כי מפסק הדין בעניין בנהם עולה כי מוסד התכנון רשאי לדון בבקשה בהיבטיה התכנוניים ולהותיר בידי הערכאות הקנייניות את הדיון בשאלות הקנייניות.

עע"מ 2832/09

4/388/2019