שטף העסקאות בתחום ההתחדשות העירונית נמשך - אבל הסכומים בירידה

בתקופה האחרונה פועלות חברות הנדל"ן בכמה מישורים להפחתת נטל החוב שלהן, על רקע הריבית העולה והמימון שהופך כבד במיוחד. ההסכם שנחתם לאחרונה בין חברת אאורה לחברת הביטוח הפניקס, בהיקף פוטנציאלי של 600 מיליון שקל, הוא דוגמה טובה לכך, אבל הוא יכול גם לשמש ציון דרך בתחום ההתחדשות העירונית כולו: מדובר בהסכם בהיקף הגדול ביותר מאז השיא של 2022. 

● יזמי התחדשות עירונית צמאים לשותפים עם כיס עמוק: אאורה והפניקס כמשל | ניתוח

הצצה אל העסקאות שנחתמו מראה שהוא היה פעיל למדי גם בתקופה זו, אם כי בהחלט לא בהיקפים המתקרבים לשיא שנרשם לפני שנה. העסקאות שנרשמו בשנה החולפת מלמדות גם על התרחבות האמון של השוק בהיתכנות של פרויקטים במקומות כמו לוד, אור יהודה, נתניה ואשקלון - שנמצאות רק בתחילת הדרך במונחי פרויקטים של פינוי־בינוי.  

14 עסקאות בכ־560 מיליון שקל

בדיוק לפני שנה, באמצע אפריל 2022, נרשמה העסקה הגדולה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: רכישת 49% ממניות חברת יעז התחדשות עירונית על־ידי קרן קומיוניטי של ג'רמי בלנק, בעסקה ששיקפה ליעז שווי של עד 300 מיליון שקל.

בדיקת גלובס את ההודעות לבורסה מלמדת כי מאז נרשמו 14 עסקאות בין גורמים בתחום ההתחדשות העירונית, לא כולל עסקת הפניקס־אאורה. בסיכום כלל הפעילות מדובר על עסקאות בהיקף של כ־560 מיליון שקל, כמחצית מסכום העסקאות שנרשמו בחודשי השיא. עוד נציין כי מאז אפריל 2022 ועד היום היו כלל העסקאות בין חברות פרטיות, כך שעסקת הפניקס־אאורה מהווה איתות מעניין מבחינה נוספת - שכן היא מזכירה את אותו "גל" גדול של תחילת 2022, שנוצר בעיקר על־ידי הגופים המוסדיים.

שתי עסקאות גדולות רשמה קבוצת לוזון, שבהן העסקה הבולטת ביותר שנרשמה מאז אפריל 2022 בתחום ההתחדשות העירונית - עסקה שבמסגרתה רכשה את הזכויות בפרויקט התחדשות עירונית של נכסים ובניין בשכונת נחלת יהודה בראשון לציון. התמורה לעסקה היא עד 140 מיליון שקל, ובפרויקט צפויות להיבנות 800 יחידות דיור חדשות, במקום 214 קיימות. עבור המוכרת, העסקה היא חלק מהמדיניות שעליה הצהירה בדוח "להתחיל בהליך של בחינת מימוש החזקותיה של החברה בפעילותה בתחום הבנייה למגורים בישראל, כולן או חלקן, בעסקה אחת או במספר עסקאות".

בעסקה נוספת רכשה קבוצת לוזון את זכויות חברת דורי אור יהודה בפרויקט להקמת 744 יחידות דיור בעיר, תמורת כ־101.5 מיליון שקל. בכך היא אחראית לשתי העסקאות הגדולות ביותר בתחום מאז אפריל 2022.

אחים דוניץ הודיעה באוגוסט כי רכשה עם חברת אסקופה ישראל מגורים את חברת ישראל אירופה, שלה שני פרויקטים לפינוי־בינוי בנתניה ופרויקטים נוספים בקידום "אשר להם פוטנציאל עתידי של אלפי יחידות דיור", לשון ההודעה. כחלק מההסכם, התחייבו החברות להשקיע הון עצמי בסכום של עד 141.5 מיליון שקל, ונוסף על כך תקצה ישראל אירופה חלק ממניותיה בתמורה להשקעה של 4.5 מיליון שקל.

קבוצת רוטשטיין ביצעה עסקה עם שותפתה, ציפחה אינטרנשיונל, שבמסגרתה מכרה לציפחה 49% מהזכויות בפרויקט איינשטיין־יפתח בלוד, תמורת 77 מיליון שקל - פרויקט שעליו יקימו החברות יחד 488 יחידות דיור. רוטשטיין חתמה גם על הסכם שיתוף־פעולה עם שותפה אחרת שלה, חברת טרא יזמות נדל"ן, בנוגע לפרויקט פינוי־בינוי בירושלים, שבו היא צופה הכנסות של כ־170 מיליון שקל.

חברת הדיור הציבורי עמידר קיימה בתקופה הזו שלושה מכרזים למכירת פרויקטי התחדשות עירונית שלה, בסכום כולל של כ־28 מיליון שקל, בפרויקטים ברעננה, ברמת גן ובהוד השרון. בשלושת הפרויקטים יחד ניתן להקים 163 יחידות דיור, והחברות הזוכות בהם הן בית וגג, צליח־רוטשילד ומצלאוי.

חברת גפן מגורים רשמה שתי עסקאות בעת האחרונה, אחת מהן בתחילת השבוע - רכישת 50% משישה פרויקטים של חברת התחדשות עירונית באשקלון, תמורת 10 מיליון שקל. בסוף פברואר האחרון הודיעה החברה על רכישת 51% ממניות קבוצת אלדר את שכטר תמורת 20 מיליון שקל לכל היותר.

אפי קפיטל חתמה בנובמבר האחרון על הסכם לרכישת מניות גרניט יזמות נדל"ן העוסקת בהתחדשות עירונית. בתמורה לרכישה תעמיד החברה לגרניט, בין היתר, "הלוואת בעלים כפי שיידרש לפעילותה של החברה המשותפת, בשלב ראשון עד לסכום של כ־30 מיליון שקל".

עוד שתי עסקאות קטנות יחסית נרשמו בשנה האחרונה: חברת לוי השקעות ובניין זכתה בשישה פרויקטים להתחדשות עירונית במרכז הארץ, של קבוצת בכר הנמצאת בהליכי חדלות פירעון, תמורת 6 מיליון שקל. אב־גד החזקות רכשה את חברת לז־רום יזמות והשקעות, שלה פרויקט תמ"א 2/38 עם 27 יחידות דיור פוטנציאליות ברמת השרון, תמורת מיליון שקל.

"בפרויקטים כאלה אין הרבה אשראי"

מה גרם לכך שתחום ההתחדשות העירונית המשיך לפעול בתקופה זו, גם אם בקצב נמוך יותר מבעבר? את התשובה לכך אפשר למצוא בגורם אחד: היקף המימון. כפי שמסביר אורי פז, מנכ"ל חברת המימון החוץ־בנקאי מכלול, "יש הבדל גדול בין פרויקטים של התחדשות עירונית לבין פרויקטים שבהם מעורבת רכישת קרקע. בתחום ההתחדשות העירונית רכיב הקרקע לא קיים, ולכן יחסית אין בו הרבה אשראי. 

 אורי פז, מנכ''ל קבוצת מכלול / צילום: דניאל לילה

"חבילות המימון בתחום הזה הרבה פחות משמעותיות, והיזם יכול להתחיל להסתמך על כספי המכירות בשלב מוקדם יותר, וזה מאפשר להתנהל בצורה נוחה יותר. לכן המשכנו לראות בסקטור ההתחדשות העירונית, וגם בעסקאות קומבינציה, פעילות טובה בסך־הכול". 

*** גילוי מלא: אלונה בר און, מו"ל גלובס, היא ממייסדי בית וגג ודירקטורית בחברה