אנומליה בשוק הנדל"ן: מה אפשר ללמוד ממכרזי הקרקע שנסגרו ברבעון הראשון?

סיכום של הרבעון הראשון של 2023 במכרזי רמ"י מעלה כי יזמים שבונים פרויקטים עם דירות רבות, מגישים הצעות שנופלות בעשרות אחוזים מהערכות השמאי של רמ"י, בעוד שבמכרזים על מגרשים לבנייה פרטית, אין למציעים שום בעיה לחצות את הערכת השמאי, והעיקר שיוכלו לקנות לעצמם את המגרש הנחשק, שעליו יקימו את וילת החלומות שלהם.

● רווח של 35 אלף שקל על כל מכונית שנמכרה: המספרים החריגים בענף הרכב נחשפים | ניתוח גלובס
● שכונה ד' מול רמות: מה ההבדל במחירי הדירות משני צדי הרכבת בבאר שבע
● מה קורה כשיש חנות בפרויקט התחדשות עירונית, ואיך מחשבים את התמורה?

זה מלמד על אנומליה בשוק הנדל"ן. רוכשי דירות מן היישוב שמעוניינים לרכוש דירות עממיות, מתקשים לגייס את המשכנתאות הנדרשות ויוצאים מהשוק; לעומתם, אנשים אמידים שיכולים להסתדר טוב יותר בשוק של ריבית גבוהה - נותרים בשוק ורוכשים דירות יקרות יחסית. כך בשוק הדירות הרגילות וכך גם בשוק הקרקעות.

במהלך השבוע בדקנו נתונים חלקיים על מכירת דירות שבוצעו ברבעון הראשון של השנה ב־26 ערים מרכזיות בארץ. הבדיקה העלתה כי בעוד היה מצופה שרמת העסקאות תהיה נמוכה מזו של הרבעון האחרון של 2022, בפועל ברוב הערים העסקאות שבוצעו בחודשים האחרונים היו גבוהות בממוצע מאלה שבוצעו בשנה שעברה. לעומת זאת, מספר העסקאות עצמו נמצא בירידה, מה שהביא אותנו למסקנה כי מי שנותר בשוק הדירות בימים הללו הם אנשים אמידים יחסית, שיכולים לרכוש לעצמם דירות במחירים לא נמוכים, על אף הריבית הגבוהה.

הבדיקה: מכרזים על קרקעות מדינה

הבדיקה הנוכחית שערכנו נועדה לאפיין את מה שמתרחש בשוק הקרקעות הגדול במדינה, שנמצא בפיקוח רמ"י, וזאת באמצעות ניתוח של המכרזים שנסגרו ברבעון הראשון של השנה.

במסגרת המכרזים על קרקעות בבנייה רוויה, כלומר על מבנים שאינם צמודי קרקע, נמצאו ברבעון הזה 62 מכרזים, מהם ל־24 לא הוגשו הצעות, ל־35 הוגשו הצעות שהיו מתחת לשומות שהגישו שמאי רמ"י ורק לשלושה מהם הוגשו הצעות שהיו גבוהות ממחירי השומה.

שלושת המכרזים שעלו על הערכות השמאים היו בקטמונים בירושלים, בגבעת אלונים ביקנעם ובקרית אתא, ושלושתם מכרזים שכל הדירות בהם מיועדות לשוק החופשי. ביקנעם ובקרית אתא מדובר במכרזים קטנים (7 ו־12 יח"ד בהתאמה); הסוד של המכרז בקטמונים נמצא כנראה במקום אחר לגמרי: מדובר במכרז ל־120 דירות, ואולם מדובר באומדן בלבד של רמ"י, וככל הנראה ניתן יהיה להוסיף עליהן בהליך תכנוני. זו ככל הנראה הסיבה לכך שהחברה הזוכה במכרז היתה מוכנה לשלם 35% מעל להערכת שמאי רמ"י.

 קרית אתא. יוצאת הדופן שעלתה על מחיר השומה / צילום: פאול אורלייב

ביישובים הערביים ובפריפריה הסיכון גבוה

רוב המכרזים שעבורם לא הוגשו הצעות היו ביישובים ערביים: 12 ברהט וחמישה בטירה; יתרת המכרזים שאף יזם לא התעניין בהם היו בבאר שבע, בראש העין וברכסים, שלושה מקומות פריפריאליים (רכסים מיועד לאוכלוסיה חרדית), שהיזמים העריכו ככל הנראה כי הגיעו לרוויה, והסיכון שכרוך בהשתתפות בהם גבוה מהתועלת שתגיע מהם.

כדי לחזק את ההערכה הזו היה מכרז אחד ברכסים שאליו דווקא כן הוגשו הצעות - וליתר דיוק הצעה אחת. מדובר במכרז ל־180 דירות, מהן 117 שיימכרו במסגרת "מחיר מטרה", שהערכת השומה של רמ"י הגיעה ל־35.8 מיליון שקל. בפועל, החברות שזכו במכרז, עץ השקד וא. חבר, הגישו הצעה של 3.19 מיליון שקל, כלומר כ־9% בלבד ממחיר השומה.

 רהט. אפס הצעות ב־12 מכרזים / צילום: איל יצהר

הצעות נמוכות בעשרות אחוזים במכרזי השכרה

ענף בולט שסבל ברבעון הראשון של השנה הוא דיור להשכרה ארוכת טווח. כבר כתבנו בגלובס על דעיכתו של הענף הנדל"ני הזה בעקבות העלאות הריבית. במצב שבו התשואות על הדירות נשארות נמוכות והריביות על הליווי הבנקאי ליזמים מתייקר - מצטמצמת מאוד הכדאיות הכלכלית בייזום פרויקטים מהסוג הזה. ואכן ניכר כי בחלק משמעותי של המכרזים שאורגנו על ידי דירה להשכיר - ההצעות שהגישו היזמים היו נמוכות במידה משמעותית מהערכות השמאים: במכרזים בירושלים, למשל, ההצעות הזוכות היו נמוכות בכ־70% מהשומות של רמ"י, בראש העין ב־86%, באשדוד ב־23%־57%, במתחם סירקין בפתח תקווה ב־75%־92%, ואילו למכרזים בבאר שבע ולשני המכרזים היוקרתיים בהרצליה לא הוגשו הצעות כלל.

מדובר בלא פחות מאיתות אזהרה חמור של השוק כלפי הממשלה, וסביר כי בהמשך המצב אף יחמיר, לאור התחזיות הקודרות לגבי גובה הריבית וההשלכות הכלכליות של הרפורמה המשפטית הממשלתית. הממשלה הייתה אמורה כבר מזמן לגבש מדיניות ברורה לגבי סדרי העדיפויות שלה לענייני דיור בכלל ודיור להשכרה בכלל, אבל נראה כי נכון לעכשיו היא ממשיכה במדיניות של "עסקים כרגיל", בשעה שהדבר האחרון שיכול להגדיר את המצב העכשווי הוא "רגיל".

כאמור, לא רק ענף הדיור להשכרה סובל, אלא כלל ענף הנדל"ן, ועוד המכרזים הדחויים ביישובים הערבים צריכים להיבדק באופן פרטני, 35 המכרזים לבנייה רוויה שבהם הוגשו הצעות נמוכות, וברוב המקרים נמוכות משמעותית ממחירי השומה של רמ"י מורים שגם בתחום זה ענף המקרקעין גולש במורד מדרון תלול.

הנה לדוגמה מכרז בית הכרם אותו ניתחנו לפני שבועות ספורים. מדובר במכרז לא גדול ל־57 דירות, מהן 46 שיימכרו במסגרת "מחיר מטרה", באחת הקרקעות המבוקשות בבירה. אפשר להניח שבעבר הקרוב המכרז הזה היה זוכה להתעניינות כמו גם למחירי שיא.

ואולם חברת קוטלר עדיקא חברה לבנייה בע"מ שזכתה במכרז, הציעה 73 מיליון שקל, כ־82% משומת רמ"י (שהגיעה ל-89.4 מיליון שקל), ונראה כי בימים אלה ההצעה הזו נחשבת לגבוהה במיוחד.

דוגמה אחרת למכרז יוקרתי שבימים אחרים ולא רחוקים היה זוכה להצעות גבוהות פי כמה, לקוחה אף היא מירושלים, ממתחם "שער העיר" הגדול שנמצא בכניסה לעיר וכולל שטחי תעסוקה ו־376 יחידות דיור; רק הצעה אחת הוגשה במכרז, על ידי קרן JTLV3, בסר הנדסה ופיתוח ויהודה רחמים, והיא עמדה 120 מיליון שקל, פחות ממחצית השומה של רמ"י שהגיעה ל־249.4 מיליון שקל.

מכרז מעט יוצא דופן נערך בשכונת הארגזים בתל אביב, במגרש בן 1.1 דונם שנמצא דרומית לגן השוטרת. המגרש מיועד להקמת 22 דירות והוא הוערך ע"י שמאי רמ"י ב־25.87 מיליון שקל. חברת יורו ישראל הגישה הצעה שנמוכה ב־10,000 שקל בלבד, וזכתה. לכן טכנית, מדובר במכרז שאף הוא נכלל בסטטיסטיקה של המגרשים שנמכרו בפחות מהערכת השמאי, אך בפועל החברה העריכה את המגרש בשווי דומה לזה של השמאי. גם כאן מדובר במכרז קטן, שאינו קשור לתוכנית ממשלתית. עצם זה שהוא נמצא בתל אביב (גם אם לא במיקום שנחשב לטוב) - הפך את סוף המכרז הזה לשונה מרוב המכרזים האחרים שנסגרו ברבעון הזה.

בנייה עצמית: הזוכים החלו להתחרט

מול המכרזים הללו, מתנהלים מכרזי רמ"י על מגרשים לבנייה עצמית של צמודי קרקע במקומות שונים, וכאן מתברר, שהאווירה שונה לחלוטין.

נתחיל בסיפור המשונה שארע במושב הבונים שבחוף הכרמל. באוקטובר שנה שעברה יצא מכרז על 15 מגרשים של כחצי דונם בחלק הדרום מזרחי של המושב, שבו מצויים מגרשים של חצאי דונם, רק שאז הוא כלל 15 מגרשים. המכרז עורר רעש גדול, שכן מדובר במקום נחשק, סמוך לים, וכבר שנים שלא שווקו בו קרקעות. לא פלא שלמכרז ההוא הוגשו כ־700 הצעות ואלו שזכו נעו בטווח שבין 4.56 מיליון שקל ל־5.56 מיליון שקל. ואולם אז החלו הזוכים להתחרט, ובזה אחר זה ביטלו את ההצעות שלהם. רמ"י הציעה את המגרשים למכירה מחדש, במסגרת מכרז חדש שנערך לפני כחודשיים. ההערכות, כולל אלה שלנו, דיברו על ירידה משמעותית במחירי המגרשים.

ואמנם למכרז המחודש כבר הגישו "רק" 253 איש הצעות, ואולם טווח המחירים שזכו היה דומה לזה של המכרז הראשון, והוא הגיע ל־4.37־6 מיליון שקל.

לסיפור הייחודי הזה יש כמה הסברים (שאחד מהם קשור לגורל מנחת המטוסים הסמוך, שבאחרונה הודיעה המועצה האזורית חוף הכרמל, כי היא מתנגדת להסבתו לשדה תעופה, ואף הגישה תוכנית לביטול ההסבה הזו), ואולם השורה התחתונה היא שהזוכים היו מוכנים לשלם על המגרשים הללו הרבה מעל למה ששמאי רמ"י העריך אותם.

מעט צפונית משם נסגרו שני מכרזים על מגרשים של 350 מ"ר בקיבוץ נווה ים, ובהם דווקא הושגו מחירים נמוכים מהערכות השמאי (2.1־2.4 מיליון שקל לעומת הערכה של 2.45 מיליון שקל של השמאי), וייתכן כי במקרים הללו מה שהכריע היה מיקומם של המגרשים - בחלק המזרחי של הקיבוץ, המרוחק יחסית מהים.

לא הרחק משם, בפרדס חנה־כרכור, היה מכרז למגרש של 680 מ"ר ברחוב אלכסנדרוני, שהסתכם במירוץ צמוד בין שני מציעים, שרק 8,000 שקל הפרידו ביניהם, ואולם שניהם היו רחוקים מהערכת השמאי. זה העריך את הקרקע ב־2.8 מיליון שקל ואילו הזוכה הציע 3.53 מיליון שקל על המגרש.

בצפון כפר סבא, ברחוב רות באזור קפלן, לא רחוק משדות קיבוץ ניר אליהו, הוצעו למכירה ארבעה מגרשים של 300 מ"ר. שמאי רמ"י העריך את שוויים ב־2.45־2.56 מיליון שקל, והזוכים בהם שכו במחירים מעט גבוהים יותר של 2.48-2.67 מיליון שקל.

בדרום היו שני מכרזי קרקע מאוד גדולים. במסגרת הראשון הוצעו בשכונת רקפות בבאר שבע 288 מגרשים. המגרשים הוערכו בטווחי מחירים של 700־800 אלף שקל, וניכרה בהם "מגמה מעורבת": היו ששילמו מחירים שגבוהים מהשומות והיו ששילמו מחירים נמוכים.

ניתן להעריך כי אנו נמצאים במצב של אזור הדמדומים, ולא תמיד אנשים פרטיים יהיו מוכנים לשלם יותר על מגרשים לבנייה עצמית. שוק הנדל"ן אינו עמיד בפני המצב הפוליטי השברירי, העלאות הריבית המתמשכות, והעתיד המעורפל שבו נמצאת כיום המדינה, ואם ברבעון הראשון של השנה חומרת המצב אולי לא הייתה מובנת עד סופה, נראה כי ברבעון הנוכחי הדברים ברורים הרבה יותר, וגם אנשים אמידים יחסית יהססו אם להיכנס למכרזים, בטח שבמחירים כה גבוהים.

בשורה התחתונה: הירידות הן תוצאה של בעיות חמורות במשק

הדבר מקבל משנה תוקף גם לגבי מכרזי הקרקעות של רמ"י וייזום הנדל"ן. בניגוד לניסיון לייצר דימוי חיובי לירידות מחירי דירות - ברוב מוחלט של המקרים אין מדובר באירוע משמח, אלא בתולדה של בעיות חמורות במשק.

לאורך ההיסטוריה הישראלית מחירי הדירות ירדו בעיתות מיתון (למשל בתקופה של לפני מלחמת ששת הימים), של מלחמה קשה (למשל אחרי מלחמת יום כיפור), ושל בעיות כלכליות חמורות (למשל ההיפראינפלציה של שנות השמונים).

גם בימים הללו המשק הישראלי חווה בעיות כלכליות ואחרות חמורות, מה שבשוק הנדל"ן בא לידי ביטוי בצורה של ירידה חדה בכמות העסקאות, וכפי שהראנו מקודם - בירידות תלולות במחירי הקרקעות.

אלה אמנם אמורות להביא איתן גם לירידות במחירי הדירות, רק כדי שניווכח, שהביקושים ממשיכים לקטון. ברבעון הנוכחי סביר להניח כי יזמים יחכו לראות להיכן פונה המדינה ומה ההשלכות של הדברים על הכלכלה, ועל כן נראה כי מספר המכרזים ללא משתתפים יעלה, וגובה ההצעות למכרזים שכן ניגשים - ירד עוד יותר מאשר היום.